本報記者 楊讓晨 張家振 上海報道

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受益于多方面利好因素推動，今年一季度，上海樓市正持續進入“小陽春”狀態。

據諸葛找房數據研究中心報告統計數據，2023年一季度，上海市新建商品住宅成交38079套，較2022年第四季度上漲2.57%，較2022年同期上漲9.39%。“上海市新房成交量上漲，既得益于市場情緒修復、購房需求進一步釋放，也離不開上海市持續供應推新的助力。”諸葛找房數據研究中心表示。

除新房市場外，上海市二手房市場也表現優異。據上海中原地產統計數據，2023年3月，上海市二手住宅成交23991套，環比上漲24.43％，同比上漲86.12%，成交量達到近20個月以來的高點。

除成交量外，上海樓市成交均價也在上漲。克而瑞統計數據顯示，今年前2個月，上海市商品住宅成交均價達到65849元/平方米，較2022年同期上漲了7%。

中原地產分析師盧文曦在接受《中國經營報》記者采訪時表示，今年3月，上海市二手房市場成交量增加，首先得益于市場政策有所放松。“首先，降準對于推動市場成交有較為正向的作用。另一方面，從市場發展節奏來看，包括市場情緒也有修復跡象。不過，從以往的統計數據來看，上海市每年上半年二手房的成交量都有較為明顯的上漲，今年的情況也比較符合市場預期。”

新房市場止跌轉漲

今年以來，上海樓市穩健發力，新房市場迎來了較為明顯的復蘇行情。

據克而瑞統計數據，今年一季度，上海市新房市場去化率達到79%，基本回升至2022年第三季度水平。今年春節后，上海市共有43個項目開盤，有34個項目的去化率高于70%。

記者注意到，今年一季度，上海市新房市場的來訪、認籌量均上升明顯。截至3月末，上海市已有6個樓盤的認籌人數突破千人。在今年兩批次新房供給中，第1批次熱度較高，認籌率高達207%，第2批次則有所回落，目前僅有4個項目觸發積分。

具體來看，今年3月，浦東新區新房成交量位居上海市首位，新房成交達4597套，占比29.53%；其次為松江區，3月共成交2059套，占比13.23%；閔行區則位居第三，3月成交1792套，占比11.51%。

其中，浦東新區的金橋板塊和臨港新城板塊成交套數分別為829套和680套，占據成交套數排行榜前兩位。寶山區的顧村板塊躋身第三名，3月共成交548套，均價為47862元/平方米。

據了解，3月成交單價最高的板塊為位于楊浦區的東外灘板塊，位居排行榜第四位，3月共成交538套新房，成交均價為114460元/平方米。

“千人認籌”等現象也再現上海樓市。位于楊浦濱江板塊的縵云嘉苑首次開盤就在2.5小時內售罄，成交額達43億元。而位于閔行區的建發璟院近日開啟認購也出現了“排隊買房”的盛況。位于上海市內環的天匯璽項目在認購期前兩天就已經認購超450組，認購率達到207%。

在樓市成交量上漲的同時，成交均價也止跌回穩。據諸葛找房研究中心統計數據，2023年3月，上海市新房成交均價為41595元/平方米，環比上漲7.69%，同比下跌8.25%，跌幅同比上月收窄10.72個百分點。

中指研究院分析認為，今年二季度，全國房地產市場有望趨穩，全年保持謹慎樂觀預期，成交量或將小幅增長。“當前，各地因城施策有望持續推進，熱點城市供給量增加等因素亦在提振部分城市購房者的置業情緒。前期，二手房成交置換出的改善需求尚未完全進入市場，這部分需求入市或將對新房市場形成一定支撐。”

“當前，房地產市場也面臨著較多不確定性，恢復的基礎尚不牢固。”中指研究院同時表示，“居民收入預期尚未根本扭轉、購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期等依然是制約新房銷售修復的關鍵因素。根據中指研究院調查數據，3月底購房者的置業意愿小幅回落，反映出當前市場信心仍不穩定。”

二手房成交量創新高

在新房市場穩健復蘇的同時，今年3月，上海市二手房市場成交量也創下了近年來的新高。

據中指研究院統計數據，今年3月，上海市二手住宅平均價格達到65588元/平方米，環比上漲0.46%。盡管價格有所上漲，但這并未阻擋購房人的入市熱情。今年3月，上海市二手住宅成交量近2.4萬套，較2022年同期增加近九成。

具體來看，今年3月，浦東新區二手房成交量在上海市拔得頭籌，以5558套位列上海市各區成交量第一，環比增加28.03%。寶山區、閔行區分列第二、三位，成交量分別為2414套和2344套，漲幅分別為23.86%和14.67%。

按板塊劃分來看，上海市成交前三名分別為奉賢新城、周康板塊和金山新城板塊。其中，除周康板塊外，其余板塊的成交總價均在200萬元/套以內。中原證券分析認為，這表明剛需產品依舊是上海市二手房成交最活躍的房源。

不過，也有“頭鐵”的房東。掛牌房源位于東顧村板塊的一名房東告訴記者，掛牌房源為約150平方米的復式住宅，此前有購房者曾出價580萬元，但沒能成交。“我的理想價位在600萬元以上。”

記者注意到，上述房源價格目前已經上調至660萬元，掛牌時間超過了一個月。

事實上，自今年2月以來，上海市二手房市場的掛牌量就一直在增加。據城市測量師行統計數據，今年3月，上海市存量房源掛牌量達到120559套，環比增加2.11%。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，上海市二手房掛牌量增加，很大程度上說明很多房源正急于出售，部分房東可能希望套現或者置換住房。當前，上海市二手房掛牌成交后如果購買改善型住房，可以減免個稅，這也在刺激掛牌量增加。

對于上海市二手房市場的未來走向，嚴躍進分析認為，上海市二手房市場總體上會呈現在波動中上行的趨勢，后續月份成交量有望沖高到2萬套左右。

市場信心仍有待恢復

“總體來看，目前的政策環境仍利好房地產業發展。”諸葛找房數據研究中心方面表示，2022年以來，中央及地方出臺多輪利好政策支持房地產業。2023年伊始，多城繼續調整優化樓市政策，再加上信貸環境寬松，購房客戶熱情回升，業主預期轉好，漲價信心已連續回升兩月。

克而瑞方面也表示，上海樓市本身的熱度和韌性已領先全國。隨著近期新房供應放緩和需求釋放，市場回暖明顯，但考慮到今年的供應體量，未來樓市或將再度面對激烈的市場競爭。

在新房市場方面，克而瑞方面分析認為，由于二季度供應增加，或許“撞車”的現象會加劇。“上海市中心城區無明顯缺陷的項目較為堅挺。目前來看，外環線周邊的熱點區域和新城軌交片區在軌交和配套輻射下，平均去化率達到七至八成，遠郊區優質項目的去化率也尚可，其余地區去化率則持續維持低位。”

新房市場的競爭猶存，二手房市場則可能仍將維持高熱度。盧文曦告訴記者，從近十年上海市二手房市場的成交數據來看，每年3月份前后的成交量在升高后，4月、5月會出現良性回調，回歸到正常的交易區間。

從漲降價房源來看，2023年3月，在上海市二手住宅調價房源中，漲價房源占比為15.8%，較2月下降6.9個百分點。不過，諸葛找房數據研究中心方面表示，3月份，房地產市場回暖的持續性開始顯露不足，業主漲價信心上升局勢暫不穩定，繼房價“三連升”后呈現小幅回落態勢，市場信心仍有待恢復。

值得注意的是，上海市二手房“帶押過戶”業務也已在穩步推進。日前，上海市自然資源確權登記局召開各區登記中心主任工作會議暨進一步推進“帶押過戶”工作部署會，對“帶押過戶”業務提出了具體工作要求。

具體要求包括，通過印制宣傳冊、設置“帶押過戶”專窗等方式，加大宣傳力度，引導更多的金融機構和辦事群眾，選擇“帶押過戶”業務，擴大業務面，提高業務辦理量。同時，各區登記中心要積極探索、善于總結，在實踐中推出新經驗，發現新模式。

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