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房地產還有未來嗎？

(資料圖)

這是所有今年參加房企業績會的人，最想知道的事。

無他，去年的房地產市場，實在是太慘烈。

行業內最早提出“活下去”的老大哥萬科，在財報中給出了總結：

2022?年，行業形勢的嚴峻性遠遠超出了我們的預計。

全年商品房市場出現了有統計數據以來最大跌幅。

行業融資能力大幅萎縮，海外債務市場失去功能。

大量房企資金鏈斷裂，并沖擊上下游。

市場預期降至冰點。

短短幾句話，概括了房企們生不如死的這一年。

也因此，在歷經艱險熬過至暗時刻之后，人們更想知道：

危險是否已經遠離？行業還有未來嗎？誰能夠笑到最后？

01

一個時代的終結

一直以來，我都認為，財報數字，能看到房企相對真實的面目。

畢竟，錢是不會騙人的，不管是錢的數量還是錢的流向。

而過去一年，房企的處境有多艱難，同樣在財報中得到了最直觀的體現。

清一色的下跌，差別只在于跌得多一點還是少一點。

最多的融創跌幅超過七成，最少的華潤也接近5個點。

這是來自銷售端傳遞的寒意，宣告房地產量價齊漲的時代，正式終結。

房子不好賣，房企的營收和利潤也開始承壓。

2022年，除了萬科、龍湖、招商等少數幾家有經營類業務可以平衡報表的房企，幾乎所有對住宅開發過于依賴的房企，營收都是下降。

更慘的是利潤。

降價促銷、減值計提疊加美元升值帶來的匯兌損失，房企的利潤幾乎全部都出現了下滑。

銷售表現彪悍如保利、華潤等“國字頭”，營收和利潤都出現了下滑，腹背受敵的民營房企就更不用看了。

除了龍湖憑借原先高毛利的優勢勉強守住，新城，凈利下降近九成；融創更慘烈，直接虧掉了299億。

02

5萬億跌落之殤

都說了解過去，才能預知未來。

去年房地產市場如此慘烈，首先要做的，便是總結與反思。

今年，幾乎所有房企在反思這一輪危機時，都共同提到了一點：

行業下滑的幅度和廣度，遠超預期。

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2022年行業的下滑有多嚴重？

行業的整體規模，從2021年的18.19萬億，跌到只剩13.33萬億。

一年時間，跌掉5萬億。

前兩天，在融創的境外債重組說明會上，孫宏斌和投資人掏了心窩子——道歉并反思了融創危機爆發的兩大原因。

一是降負債不夠堅決。

二是投資過于樂觀和激進。

如果融創能夠在三道紅線推出之時，就緊踩剎車降杠桿；

如果融創能夠控制住對規模的瘋狂渴求，那么，事情不至此。

當然，老孫不是神，無法準確預知未來，但缺乏對風險足夠的敬畏心，是肯定的。

安全墊不夠厚，所以沒能經受住考驗。

這是市場對于企業缺乏風險敬畏心，作出的殘酷懲罰。

同為龍頭房企，碧桂園是這一輪危機中，算是唯一經受住考驗的TOP5民營房企。

今天回過頭來看，碧桂園，做對了什么？！

第一，降負債無比之堅決。

從2020年開始，連續三年，碧桂園的總借款和負債率一路都在下降。

截至2022年末，碧桂園的總借款，已經降到了2713億。

比三年前，足足少了983億，近千億的負債降速。

2022年銷售規模行業第一的碧桂園，借貸總額在行業中只排第四。

同時，剔除合同負債及其相關待轉銷稅款的資產負債率降到了69.4%，凈負債率更是降到了40%。

這樣的負債水平，就算比起“國字頭”來也是毫不遜色的。

民企沒有好爹，所以要把安全墊，做到最厚。

第二，不惜一切代價保現金流。

2022年，碧桂園的毛利率跌到只剩7.64%，凈利潤更是首度虧損，這既是市場承壓下的無奈之舉，也是企業的主動選擇：

降價，犧牲利潤，保現金流，力保安全。

看看昨天碧桂園財報發布后，資本市場的反應：

碧桂園的股價，漲了5個多點。

這既是對碧桂園安全上岸的確認，也是對碧桂園去年的執行戰略和取得業績的肯定。

畢竟，活下去，才是最重要的。

03

活下去，才能活得好

當然，無論是成績，還是反思，都已經屬于過去。

更重要的是，接下來怎么走？

政策層面上，房住不炒和遏制“三高”已經成為市場發展的長期原則。

在此基礎上，已經達成的比較統一的認知是：房地產依然存在并將繼續存在，但規模可能會保持在12萬億左右。

這是一個什么概念？前年，房地產的規模是18萬億；去年，是13.3萬億；回到12萬億的規模，意味著今明兩年，房地產的規模將基本持平，或者略有下跌。

面對這樣一個政策基本明朗且趨于穩定的市場，未來，行業比拼的將是：

更加穩健的經營、更強大的產品力和成本力，以及對于第二增長曲線的挖掘。

國字頭房企可以既要又要還要，民企的重點只有一個：

安全！安全！安全！

畢竟，活下去，才能活得好。

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