撰文|蜜姐

(資料圖)

近幾年地產二代們上位，表現各異。有人已淡出管理層，有人失去了對企業的控制權，還有人在苦苦支撐。

王曉松就屬于最后一類。2019年，其父王振華猥褻女童被刑拘，王曉松火線接班，連夜聲明新城控股與犯罪分子劃清界線。

接棒3年，王曉松仍在救火。

4月1日，新城控股發布了2022年報、計提資產減值準備、控股股東及其他關聯方占用資金情況專項報告等多份公告。忙碌一年，凈利潤下滑近9成。

王曉松也自降近3成的年薪。

千億房企新城控股，離觸底反彈還有多遠？

2022年，房地產行業不太好過。

全球通脹壓力、疫情反復、房地產行業下行周期等多重因素疊加，不少房企遭遇流動性承壓。

大多數蜜友想必也是感同身受，從家附近的房產中介數量減少，到日常大家談論買房話題頻率降低。

新城控股在2022年報中，形容大環境是“風雨交加”，坦誠房企處境“危機頻發，規模房企進入縮表出清、優勝劣汰階段，業務持續縮量”。

的確，2022年，新城控股交出的成績單也不太理想：

實現營收1,154.57億元，同比減少31.37%，

歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元，同比減少88.94%；

歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤7.27億元，同比下降92.91%；

經營活動產生的現金流量凈額145.35億元，同比下滑33.89%；

基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元，同比減少88.91%。

2022年，王曉松的薪酬也由2021年的600萬降至446.76萬元，同比減少26%。

買房的人少了，營收下滑3成多尚可理解。但上千億營收，毛利率20.03%，凈利潤卻不足14億元，新城控股賺的錢去哪兒了？

王曉松執掌新城控股這3年，幾乎是救火救火再救火。

從非典型接班，到新城控股對標“三道紅線”處于黃檔、負債總額創新高、擔保額度破千億，再到今年2月公司聯席總裁曲德君失聯、如今年報凈利潤下滑9成左右。

也許正因如此，王曉松的救火經驗值不斷增加。2021、2022年報中，新城控股都進行了大額計提減值準備。

2021年，新城控股逆勢增長，營收1,682.32億元，同比增長15.64%；但增收反而降利，實現歸屬于上市公司股東凈利潤125.98億元，同比減少17.42%。

同年，計提各類資產減值準備共計54.04億元。而2019、2020年，其計提資產減值準備均不足20億，分別為11.2億元和17.78億元。

2022年，其計提各類資產減值準備金額再次增加，高達63.99億元。其中計提壞債準備4.32億元，計提存貨跌價準備59.66億元。

新城控股大額計提資產減值準備，導致2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤減少了

42.37億元。

最近幾年，除了少數穩健房企，大多數房企都進行了計提減值。

一來大行情不好，大家對此操作的接受度高；二來也為未來的業績打下基礎，降低預期，才更有機會體現反彈。

但對于上市公司股東來說，卻要承擔凈利潤減少的影響。

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新城控股大額計提減值背后，此前備受爭議的公允價值變動均大幅減少。

2019年以來，新城控股的公允價值變動，先后被每日經濟新聞、長江商報等媒體公開質疑涉嫌虛增利潤，上交所發的問詢函中也曾關注過其利潤的快速增長。

2020年，新城控股的投資收益和公允價值變動合計56.05億元，占同期稅前凈利潤的34.04%。

2021年，新城控股合并資產負債表的投資性房地產的賬面價值為1070.42億元；同期合并利潤表中，確認的投資性房地產公允價值變動收益依然高達28.68億元。

但到了2022年，新城控股合并資產負債表的投資性房地產的賬面價值繼續增加至1159.26億元，同比增長8%；但同期合并利潤表中，確認的投資性房地產公允價值變動收益降至11.01億元，同比大幅減少62%！但依然占當期凈利潤的比例高達69%。

經過行情不太好的2022年，大幅的計提減值后，公允價值變動的數據也大幅降低，持續幾年的“財技”質疑或許就此減緩......

但新城控股的債務壓力依然并不輕松。

2022年，其資產負債率依然高達80.46%，僅比2021年微降1.66個百分點。

截至2022年底，新城控股已償還境內外公開市場債券127.91億元，有息負債依然超700億。

年報披露，截至2022年底：

新城控股一年內到期的非流動負債達301.34億元，2021年底這一數據為291.21億元；

其現金及現金等價物余額215.75億元，比2021年減少246.34億元。短期償債壓力依然不小。

新城控股也在積極降負債，2022年長期借款和應付債券減少了35%和34%。

同期，其貨幣資金同比減少43%，主要原因正是歸還部分有息負債所致。

但同期，其短期借款由2021年的5.59億元增至16.66億元，同比大增198%。

和大多數房企一樣，新城控股未來也寄希望于走輕資產之路，稱走“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式。

但從其主營業務收入構成來看，其物業出租及管理收入占總營收的比例僅約8%，房地產重資產的擔子還得繼續扛著。

新城控股也在財報中袒露自己的壓力，因凈利潤大幅下滑，截至2022年底，集團流動負債超出流動資產113.84億元，可能導致本集團流動性出現階段性壓力。

但總的來說，在同行的襯托下，2022年新城控股的表現已相當不錯了。

畢竟在其前一天發年報的富力地產，去年凈虧了158億，以及遠洋集團凈虧了159億......

不過，作為市場上曾最受關注的黑馬房企之一，新城控股的降速也不可避免。

在克爾瑞2022年百強房企的銷售排行榜中，操盤榜上，新城控股排名第19位，比2021年下滑3位；操盤金額920.6億元，同比減少100.8%；銷售榜上，其排名第19位，同樣下滑了3位；銷售額1165.3億元，同比減少50.2%。

2023年正值春暖花開之際，房企們的春天還遠嗎？

本文未注明數據均來自于新城控股財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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