自如，要上市了？

(資料圖)

據媒體報道，中國租房平臺自如考慮首次在香港公開募股（IPO），并將于今年4月向港交所遞交初步招股說明書，計劃籌資約10億美元。如果順利的話，最快今年內就能上市。

雖然，自如公司方面只給出了“不予置評”四個字予以回應。但是，自如想要IPO的消息，早已被傳多次，而自如也為準備IPO布局良久。

自如上市野心，為何人盡皆知？

據自如官網顯示，截至2023年初，自如已進駐10座一線或新一線城市，服務近50萬業主、500萬自如客，管理房源超100萬間。自如目前的在管房源規模量，為行業第一。

因此，目前看來，自如現在已經稱得上是全國最大的長租公寓平臺。

圖為2019年長租機構房源持有量對比，圖片源自財富在線

除此而外，自如一方面針對應屆畢業生推出“海燕計劃”，從校園截流客源。另一方面，作為鏈家系平臺，自如背靠鏈家流量體系，吃盡獨家流量紅利。前期大量投入廣告營銷，提高了其在年輕群體中的知名度，從而使其更易被租房主力軍接受。

正因如此，自如的一舉一動，都被大眾的目光所廣泛關注著。

自如負面纏身，為何依舊堅挺？

當然，被大眾熟知的，也包括自如的負面爭議。

2018年8月，一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在網絡上瘋傳。至此，自如陷入房屋環境安全不達標，甲醛超標致人死亡的懷疑之中。

甚至，當時，全國九城的房源還進行了下架。

眾所周知，自如的經營模式，是從業主手中收到房源委托后，進行重新裝修、重新定價后，然后再由自如管理出租。說白了，自如在其中充當的角色就是“二房東”。

而為了早日將房屋出租出去，獲得收益。自如重新裝修后的房屋，或許省略了晾曬、通風等環節。

據紅星新聞報道，自如某房間在裝修后僅20天，就讓房客正式入住。

這，誰不擔心甲醛問題？

當然，除了甲醛事件以外，據黑貓投訴平臺數據顯示，自如累計被投訴11094起，其中，用戶控訴問題涉及隔斷房間、維修推諉、隱私安全、合同欺瞞、惡意漲價……

正因如此，自如的口碑，在接連暴擊中跌入谷底。

另外，相比于其他線上租房平臺的租金價格，自如上的租金價格明顯更貴。比如，同小區、同等裝修、面積相近的兩間房屋，在安居客和貝殼分別為800元和1187元，相差甚大。

而且，在自如租房，除了要交正常的房租、押金，租客還需要額外支付一筆約為租金10%的服務費，用于公共區域的清潔，家具家電的維修等。

不過，實際上，從大部分自如租客在網上的感受反饋來看，他們并沒有受到繳納服務費后帶來的便利，清潔次數少、維修很拖沓，被眾多人吐槽。

雖然，用自如租房的弊端很多。但是，不少打工人在租房時，仍然選擇用它。比如，黑馬編輯部的小伙伴之中，就有自如的房客。

原因很簡單，一方面，租房市場魚龍混雜，部分房源信息虛假雜亂，而自如上的房源還算真實可靠，且可供選擇的房源還比較多。

另一方面，自如的VR線上看房，既清楚又方便。相比大老遠跑到線下看房，或者只通過網上的幾張圖片、一段視頻看房，對于上班族來說，確實省時省事。再有，自如的房源再裝修后，看起來的效果明顯更好，干凈明亮的居住環境也更吸引人。

此外，對于業主而言，雖然自如對業主設有免租期，即業主一年至少要免去自如30天的租金。但是即使是自己打理出租，也避免不了房客銜接之間的空置期。

所以，仍然有業主愿意將房屋委托給自如，既保持了穩定的租金收入，又能減少麻煩。

從長租公寓行業發展來看，2015年-2019年是該行業高速起飛的風口期。不過，2020年下半年，長租公寓類產品接連暴雷，行業被迫進入“至暗時刻”。比如，在美國紐交所上市的蛋殼公寓暴雷跑路，在美國納斯達克上市的青客公寓破產清算。

所以，大浪淘沙下，自如反而顯了出來。規模體量大，背后有鏈家系力量支撐，行業中相對規范標準的平臺，因此，自如的用戶基礎盤，相對還比較堅挺。

自如深水掙扎，新故事能救命？

此外，自如想上市，除了用戶基礎盤相對穩定以外，自如也迫切地需要向大家講出一個“商業新故事”，來救它命。

雖然，自如一手掙業主，一手掙租客，作為中間商，賺得一手好差價。但是，實際上，自如并沒有大家想象中的掙錢。

圖為2018年長租公寓平臺融資情況，圖片源自虎嗅App

錢，都流向到哪里去了？

一方面，是空置成本。截至2020年9月，自如房屋的入住率接近90%，也就意味著還有10%處于空置狀態。同時，受三年疫情影響，自如的部分房源也出現了租不出去的情況。雖然自如已經壓了房東一個月的空置期，但是當空置數量達到一定比率，對自如就有影響。

最明顯的數據就是自如的持有房源量在這三年沒有大增長，自如擴張有所停滯。

另一方面，是裝修成本。

為了提升房屋價值，獲得更高的租金，自如在裝修的投入，也會影響其利潤增長。據自如官方數據顯示，自如每年交付單量達7.5萬單，一套房屋重裝加上家具家電配置，大約會在10萬元以上。當然，自如的裝修材料可能沒并那么值錢。

畢竟，裝修也是自如的利潤來源之一，但是，肯定還是會對其現金流造成影響。

據報道，自如2015年-2017年的累計虧損接近13億元，2019年的收入還有3.09億元，而2020年和2021年的收入分別為1.28億元、1.58億元，相比之前直接腰斬。

所以，自如在行業起飛的時候沒有掙到太多錢，在遇到環境遇冷的情況下更掙不到錢了。

圖片源自貝殼研究院

除此而外，作為一款伴隨著互聯網而生的產品，自如的生命線緊隨互聯網發展線。

自如的房源主要集中在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、天津、武漢、蘇州，這些一二線城市的一線區域。這些區域中，不少都是因為互聯網企業帶動房租成長的地段。

舉個例子，由于杭州阿里巴巴園區的搬遷，該地段的房價直接從8萬起掉到了6萬起，這縮水影響可見一斑。

而現在，隨著互聯網紅利日益壓縮，互聯網大廠縮減房補，甚至部分大廠裁員，勢必會影響周邊的租金和客源，也是如此，導致自如的日子會更加難過。

當然，一直在深水區中掙扎的自如，也推出了不少新措施來挽救頹局。

首先，自如的主營業務一直是長租公寓。但是，自如在業務拓展上，一向積極。其中包括家裝服務（如全屋智能、智能家裝產品和家居生活好物品），生活服務（保潔、搬家、家具家電維修和清洗），還有整棟式集中公寓出租（比如自如寓、自如驛、自如里）。

尤其是智能家居方面，成了自如新的切入點。

自如每年裝修交付單量達7.5萬，供應商超300家，在家裝方面很有經驗，甚至有媒體稱其為“一家大型家庭裝修公司”。其也將智能家裝視為未來家裝的發展方向，不僅推出了產品“自如Z-LINK智能家居系統”，還在去年推出了智能家居品牌“智愛家”。

不過，目前來看，這些支線業務還需要時間成長和檢驗，比如自如的電商商城，自如優品就經歷過上架、下架、再上架，自如的支線業務還有非常大的優化空間。

其次，自如推出了運營新模式——增益租。簡單點說，增益租就是把裝修和出租切開了。

原來是自如來裝修，租期超過5年，合約到期后，家具家電都會送給業主，而業主每年只需要出一筆空置費。

而現在，增益租模式中，倒是沒有空置費了，每年滿租，不過裝修費需由業主自己承擔，并從房租租金里扣除。

這樣算下來，自如承擔的資金壓力和風險分擔給了業主一部分，自如壓力倒是小了。但是買賬的業主也少了。

另外，自如還有一類最簡單粗暴的辦法——對租客漲價。據報道，2022年，自如在北京、上海等城市的續租租金上調均超過10%。

甚至，在疫情最嚴重時期，自如也被曝光趁火打劫，坐地起價。

自如想要求生，要采取的措施當然不止上面提到的。正因如此，上市成了大家眼中，自如目前最合適講述的“新故事”，因為“新故事”一旦講好了，就能募集到更多的資金入場。

但是，自如想要上市，就需要穩定好自己的基本盤，讓租戶和業主都能相信他的能力。

而今大家的消費傾向更趨于低價性價比，在房子更好、價格更高的自如面前，越來越多的青年人躑躅不前，自如的客源流動變緩。而大家還學會了在小紅書、閑魚、QQ群等平臺租房。

同時，由于增益租的出現，自如的業主也開始變得不再堅定，本來可以“白嫖”家具家電，而現在“羊毛出在羊身上”。據悉，自如增益租的房源不到自如總管房源的10%。同時，因為房地產行業的變動，還有不少業主選擇出售房源，對于自如的穩定來說，也有不小影響。

而且自如如果上市成功，為了分攤自身壓力提升資本市場中的競爭力，自如可能又要向兩頭轉嫁成本，這對于自如的房客和業主來講，不是一件好事。如果這兩頭出現問題，自如的基本盤恐受動搖。因此，自如上市，挑戰頗多。

總而言之，最大的問題就是自如的護城河還沒建好。

最后，黑馬提個問題，大家都在哪個App上租到的房？哪個租房App，是大家的“寶藏”？

參考資料：

1.虎嗅APP《自如漲價，會逼退年輕人嗎？》

2.深燃《460億“富二代”，自如要上市了？》

3.燃次元《自如再傳上市，“二房東”的故事夠性感嗎？》

4.觀點《原報道 | 自如IPO 打響長租的發令槍》

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