來源：視覺中國

作者 |?郭一非

【資料圖】

編輯 | 楊布丁

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

趁著北京這波小陽春行情，宋林（化名）原本以為終于能解套離場了，但現實卻給他潑了一盆冷水。

宋林有一套老破小位于北京南三環，位置不錯，緊鄰地鐵口。不過，苦于超過25年的老房齡，沒電梯沒學區，在2018年底花了近340萬買入后，這套房子四年多幾乎沒漲價。

“我心理底價是350萬，起碼把這些年的房貸利息彌補掉。”宋林告訴作者，中介卻直言，最近行情有點轉涼，客戶開始觀望，最多只能賣到340萬。中介還“補刀”說，同小區庫存也很高，大家都想趕緊出手，掛牌房源有50多套，這套房子掛出來10來天，一個意向客戶都沒來看過。

人潮涌動的售樓處、開發商熱銷破億的醒目海報、多人爭搶一套房源……冰封的市場行情在2023年開年頭兩月戛然而止，房地產回暖行情在各地輪番上演，苦了近兩年的房地產從業者，終于迎來了量價齊升的小陽春行情。

國家統計局的數據也在佐證這一點。2022年1-2月，開發投資、新開工、銷售額、到位資金等核心指標，同比降幅均出現收窄，竣工面積則同比轉正。

但這波小陽春行情的持續時間卻比宋林想象的來得更短。

由于統計城市樣本的差異，3月至今的新房、二手房的銷售額成色幾何，各家統計口徑莫衷一是，多數認為仍在環比上升。不過，由于網簽數據的延后性，可能難以實時反映市場的動態變化。從實際情況來看，眼下部分樓市已開始出現涼意，小陽春行情能否持續存在諸多疑問，倒春寒的論調開始冒頭。

“多數城市確實在降溫，但是從數據上不會太明顯。”一家券商地產行業首席分析師對作者表示，自己一直持弱復蘇觀點，預計全年銷售額有5%到10%的增長，上半年由負轉正就不錯了，只不過2月份給大家預期拉得太高了，現在回歸到了正常趨勢而已。

“當前市場熱度提升，主要源自于2022年末疫情感染高峰下被延后的需求，決定需求回暖的房價預期、收入預期并沒有根本性的扭轉。”3月22日，信達證券一份研報指出，這一波積壓的需求逐步釋放后，市場可能出現自動回落的波動，類似于往年小陽春后的環比回落幅度。

小陽春是“最后的狂歡”？

相較于宋林手中那套難以解套的老破小，海淀萬柳片區的小陽春行情明顯，這里可謂北京的明星板塊，單價超過30萬的萬柳書院即在此處。

“年前買房的都是嗅覺靈敏的聰明人。”一位深耕片區超10年的頭部中介品牌經紀人告訴作者，比如蜂鳥家園這樣學區占坑的一居室，年前830萬元，現在漲到850萬元到860萬元，片區的兩居室則跳漲了100萬元左右，三居四居室則直接漲了300萬元左右。

價格上漲的同時，成交量也在節節攀升。據其統計，2022年11月至2023年2月，萬柳片區分別成交18套、26套、30套、47套。截止到3月20日，當月已成交40套，“這個月估計會突破50套，達到階段性高點”。

不過，上述經紀人也承認，現在感覺是“最后的狂歡”，如果沒有更多利好刺激政策，成交量持續上升的可能性很小。“最近開始嚴查經營貸違規入市，現在新增客戶量也很一般，2月份，我們周末兩天能帶看五六十組客戶，現在最多也就到40組，客戶的觀望情緒比較濃，很難去下定。”

新房市場降溫得更為明顯。一家頭部房企北京區域營銷操盤手告訴作者，兩會沒有明確的利好政策，這在市場極高的預期之下等于是個利空。相比于2月份，其剛需項目3月至今的來訪量掉了四成，改善項目也降低了20%-30%，成交量數據的下滑可能還需要一兩周才會顯現。“現在明顯感覺客戶質量下降，大多是房子還沒掛出去，也在猶豫不決，遠沒到決策階段。”

他甚至判斷稱，現在市場已經趨冷，形勢嚴峻，也并不存在所謂小陽春行情。2月數據猛增，這更多是此前需求壓制的集中釋放，以及同去年2月農歷新年的下滑數據對比所致。

二手房成交量堪稱北京樓市晴雨表，在整體成交結構中，存量房占比高達八成。

北京住建委數據顯示，2023年2月，北京二手房成交1.53萬套，環比增長84%，且高于2022年月均水平三成。

地產自媒體《天朗觀房勢》統計歷史成交數據稱，2020年至2022年，春節次月成交量環比漲幅分別為116%、72%和91%，2023年2月環比漲幅84%屬于常態。從量來看，今年2月成交1.53萬套，也明顯低于2021年3月的2.22萬套，與2022年3月的1.57萬套持平。

“今年2月看似猛增，但漲幅和成交總量并不突出。”上述分析指出，北京春節后二手房的修復，一方面有春節后自然增長的因素，另一方面也有前期置業需求被長期壓抑后的反彈因素。

除需求延后釋放因素之外，信達證券也認為，受到春節假期影響，往年1-2 月是傳統淡季，3-4月小陽春傳統旺季，在今年春節后市場熱度回升時，房企抓住窗口期提前加大推盤力度，進一步促進了小陽春行情到來。

二三線開始“倒春寒”了

相比于北京這類購買力十足的一線城市，更多二三線城市樓市行情偏弱。

“難以持續，都是短期的繁榮。”一位TOP 10房企鄭州區域客研人士告訴作者，當地爛尾樓項目逐漸恢復正常施工，疊加低利率利好刺激，原本預計市場熱度能持續到3月底，但到了中旬就結束了。內部監測數據顯示，2月下旬的成交量一度達到去年峰值水平，到了3月，公司多個項目的來訪、成交、轉換量都下降了五成，已經回落到去年九月份市場淡季水平，“感覺這一波紅利已經過去了”。

另一位中部省會城市頭部中介品牌新房負責人也表示，2月市場特別好，最熱的項目能賣接近400套，超過20個項目銷量100多套，3月份開始市場掉頭向下，客戶到訪量下滑四五成，成交量下降三四成左右，“如果沒有新的政策刺激，客戶的來訪成交轉化周期將會拉長”。

市場普遍感知是，除北上廣一線城市外，杭州、成都、蘇州、南京等少數強二線的行情也相對較好。但除此之外的更多城市，依然感受不到太多的回暖行情。即便在城市內部，分化也較為明顯。

一位TOP20房企蘇州區域人士對作者稱，當地工業園區和高新區獅山板塊的項目一直都是一房難求，其他非核心板塊項目大多靠打折、上分銷以價換量，公司的近郊項目以剛需外來人口為主打客戶，對價格波動很敏感，一旦收回折扣，就導致分銷帶客數量減少。去年底一個月還能賣20-30套房，現在下滑到一周兩三套。

“相比于二月初，這周市場整體到訪量跌了40%-50%。”上述蘇州房企人士感慨稱，小陽春行情基本沒有，現在反倒開始倒春寒了，至于倒多久，還需要繼續觀察。“短期內也沒什么希望，只能躺平，繼續等風口。”

量價齊漲，樓市回暖，在某種意義上，這契合了許多人的想象與期許。

“好賣的房子還都局限于市區的現房、準現房項目，以央國企為主，工程進度能正常推進。”上述中介新房負責人告訴作者，這些好賣的項目成交量上來之后，大多開始漲價，收窄折扣優惠，比如優惠6個點降到2個點，新房分銷渠道費用也下降了10%-20%，客戶對新的定價也需要時間去消化。

漲價容易降價難，市場仍處艱難修復的爬坡期，利潤與銷量始終存在矛盾。

上述北京房企營銷操盤手也無奈地表示，集團一看你賣得好，就要求漲價收回折扣，繼續砍營銷費用，裁減員工規模。去年導向是規模，今年轉成要利潤，“我們身處一線，對市場冷熱感知更快，所以一直勸領導們別那么樂觀，要謹慎些”。

一位熟悉北京市場的規模房企人士告訴作者，公司近期與相關部門溝通過，現在調子很明確，就要求穩定，如果市場沉下去，就會給利好政策，如果冒了頭，不但不給甚至反向降溫。

庫存去化周期已超警戒線

3月10日，前貝殼研究院院長楊現領發了一條朋友圈。這位資深市場觀察者表示，天津、合肥、蘇州等主要城市的交易量已經急剎車，明顯降溫，“沒想到這一輪的回暖持續性竟然這么差”。

他的結論有“三個信號”做支撐——交易量下降，新房下降更快，大部分城市環比降幅30%-40%，重慶降幅50%；新增掛牌量速度遠遠大于銷售速度，新增客戶不多，過去銷售透支的是存量客戶；經紀人信心已經明顯不如2月份，成交難度加大。

成交量修復回暖的同時，多地二手房掛牌量也在顯著增加，都是類似宋林這樣急于出手離場或改善置換的客戶。

作者查詢貝殼找房平臺數據獲悉，截至3月23日，北京、廣州等10座城市二手房掛牌量已超過10萬套。這其中，成都、重慶、蘇州、天津四城更是突破15萬套。

與此同時，各地的新房庫存量也處于高位。易居地產研究院統計稱，截止到2月底，盡管全國百城新建商品住宅庫存規模51個月來首次同比下降，但庫存去化周期依然達到18.9個月，這已超過18個月的警戒線。其中，一、二、三四線去化周期分別為13.2、17.9 和 21.5 個月。

按照西政資本的判斷，從樓市復蘇的路徑來說，“量升價穩是第一步，隨后價格向好、購房者預期上升，然后傳導到房企拿地，金融類機構加大資金投放，此后進入良性循環”。

顯然，這樣的路徑還未跑通。從土拍市場來看，房企大規模入場拿地的景象并未發生，即便碧桂園、龍湖等優質民營房企依然在隱身。

國盛證券統計稱，2023年前兩月，全國土地成交總額3104.18億元，同比下降16.10%，2月單月同比增長8.88%。這其中，地方城投平臺拿地占比依舊高達37%。

拿地TOP10房企中，除廈門坤霖辰、濱江集團、浙江中豪三家為民營房企外，其余均為國央企背景開發商，華潤更是以103億元的權益投資額遙遙領先。

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