在剛剛過去的2月，成都二手房成交了將近1.91萬(wàn)套，同比大增160.43%，甚至創(chuàng)下了歷史最高，加上去年的量已經(jīng)賣掉18萬(wàn)套。

而同時(shí)成都2月的掛牌量超過3.5萬(wàn)套，僅次于去年6月，為成都二手房歷史上的次高峰，庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)18萬(wàn)套，內(nèi)網(wǎng)已經(jīng)超過20萬(wàn)套了。

現(xiàn)在輿論有兩種論調(diào)：一種是交易新高了，牛牛牛；另一種是掛牌那么多，放量垮絲了。

【資料圖】

很多還在看房遲疑的人都懵了，現(xiàn)在到底是啥情況？我還入不入場(chǎng)了呢？

全國(guó)二手掛牌都走高

成都掛牌量高，但這不是孤立的，放眼全國(guó)掛牌都在高走。

北上廣深四大天王里面有三個(gè)城市的二手掛牌量居然已經(jīng)突破了10萬(wàn)套。

重慶破19萬(wàn)套，成都超18萬(wàn)套；

而天津、南京和蘇州二手房掛盤量均在15萬(wàn)套以上；

武漢、沈陽(yáng)、合肥、杭州四城，二手房掛牌量在11-13萬(wàn)套之間；

西安、大連和佛山，超10萬(wàn)套；

鄭州、青島、寧波卡位9萬(wàn)+、8萬(wàn)+、7萬(wàn)+套，長(zhǎng)沙、東莞、惠州超6萬(wàn)套。

可見大部分城市的二手房源供應(yīng)還是非常充裕的，很多房產(chǎn)持有人都動(dòng)了要賣的心思。

那么多個(gè)城市的掛牌量紛紛上漲，首先也是由于各城市二手成交回暖帶來(lái)的積極效應(yīng)，今年2月，各大城市的二手成交量都有明顯提升，房?jī)r(jià)環(huán)比五漲五跌，整體房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲。

在市場(chǎng)熱度和樓市預(yù)期回暖的情況下，有兩種客戶開始積極出貨：

一種是想要現(xiàn)階段賣房置換，賣一換一的客戶開始涌現(xiàn)，尤其是老破小的客戶

另一種以前買在高位的客戶，趁著市場(chǎng)回暖，賣房套現(xiàn)的客戶也開始變多

掛牌量和成交量的蹭蹭就上去了。

換手率加大，但還難斷言全面回暖

2月份熱點(diǎn)城市成交量走強(qiáng)，很大程度上是此前積壓的有效需求集中爆發(fā)所致，但要獲得持續(xù)力，必須收入提振，讓更多普通民眾能夠買得起，才能有持續(xù)力。

就目前的高房?jī)r(jià)形勢(shì)和收入在底部的現(xiàn)狀來(lái)看，熱點(diǎn)城市的成交量很難持續(xù)，因?yàn)闆]有多少人能夠接得起。

在高房?jī)r(jià)無(wú)法動(dòng)搖的背景下，如果民眾收入不大幅提升，熱點(diǎn)城市的房子，很難有持續(xù)力。

走高的成交量背后，是掛牌量的猛增和價(jià)格的下調(diào)——在上周成都約有260套房源上調(diào)價(jià)格，但有1172套下調(diào)。

“掛牌量增加，代表更多的人看到了優(yōu)化資產(chǎn)的可能性，今年將是換手率放大的市場(chǎng)，但在價(jià)格尚未企穩(wěn)前，難言市場(chǎng)的全面回暖。”

高層對(duì)此有充分認(rèn)識(shí)。所以在最新的政府工作報(bào)告中，定下的2023年樓市目標(biāo)是：促需求、防風(fēng)險(xiǎn)。

提振需求仍是今年樓市的重要任務(wù)，弦外之音是，救市仍會(huì)繼續(xù)。

所以我們看到，今年以來(lái)在整體救市上，官方已經(jīng)動(dòng)用了兩個(gè)大招：

一個(gè)是號(hào)召有錢人幫助去庫(kù)存。也即證監(jiān)會(huì)推出的“啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是為有錢人開辟了一條投資房地產(chǎn)的通道，號(hào)召有錢人來(lái)支援樓市。

另一個(gè)是推動(dòng)企業(yè)規(guī)模化購(gòu)房，并破天荒地給予貸款支持。2月末人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，提出：允許企業(yè)規(guī)模化購(gòu)房來(lái)幫助去庫(kù)存。一方面鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)模化購(gòu)房用作宿舍。另一方面，鼓勵(lì)租賃企業(yè)規(guī)模化購(gòu)房來(lái)做租賃業(yè)務(wù)。并且給予這些企業(yè)金融支持，貸款期限最長(zhǎng)30年，貸款額度原則上最高可達(dá)到物業(yè)估價(jià)的80%。

如果樓市一片欣欣向榮，就沒必要?jiǎng)佑眠@些大招，正因?yàn)楦邔诱J(rèn)識(shí)到今年樓市行情的脆弱性，所以才有此一出。

套現(xiàn)and置換的好時(shí)機(jī)

很多理性的炒房客也認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，所以在有人還在喊漲的時(shí)候，2月份一大批炒房客集中掛牌降價(jià)套現(xiàn)離場(chǎng)。

說(shuō)到這里，很多人是不是期待著房?jī)r(jià)來(lái)一輪大跳水？這是不可能的，我們的房產(chǎn)格局決定了房?jī)r(jià)不會(huì)大波動(dòng)。房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%都在住房上。

就目前成都行情來(lái)說(shuō)，二手房的成交量還在持續(xù)，以價(jià)換量比較突出，除了少數(shù)核心板塊部分二手房出現(xiàn)漲價(jià)，整體成交價(jià)格算是平穩(wěn)的，受制于二手的購(gòu)買力，會(huì)往上走的空間有限。

成都當(dāng)前的小陽(yáng)春算是進(jìn)入相對(duì)緩和階段，沒有2月出手的快速多了些觀望態(tài)度，但最近頻頻出來(lái)的讓報(bào)名系統(tǒng)崩潰的網(wǎng)紅盤，緊接著下周要來(lái)土拍有可以繼續(xù)維持市場(chǎng)熱度。

新房市場(chǎng)雖然白熱化，但不少新房項(xiàng)目回收了很多優(yōu)惠，價(jià)格十分堅(jiān)挺，今年會(huì)持續(xù)進(jìn)入高位盤整的狀態(tài)。

成都樓市行情在全國(guó)好的時(shí)候熱度超前，回落了也依然保持高位，周期相對(duì)其他很多城市會(huì)拉長(zhǎng)。

對(duì)于當(dāng)下的賣出和買入建議兩點(diǎn)：

第一，賣出方面。對(duì)于有資金壓力需要變現(xiàn)的來(lái)說(shuō)，此時(shí)目前的大環(huán)境實(shí)現(xiàn)離場(chǎng)，是最明智的選擇。

第二，買入方面。有置換需求的來(lái)說(shuō)政策持續(xù)放松，貨幣持續(xù)放松絕佳的置換窗口期，資金不足的剛需就多多看二手，遇到漲價(jià)離譜的就趕緊換一個(gè)看。

至于投資，核心板塊的資產(chǎn)，長(zhǎng)線持有賺取一個(gè)通脹收益還是能實(shí)現(xiàn)的，不要抱著依靠炒房致富的心態(tài)就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠桿加壓力。

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