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開年以來整個房地產市場都表現出不錯狀態，市場成交量節節高攀，根據中指研究院發布，2023年2月份數據16個城市成交量環比上漲31.9%，一線城市環比上漲5%，二線城市環比上漲43.9%，三線城市環比上漲63.8%，換句話來說，二線城市和三線城市真的挺猛的。

(資料圖)

同比數據，2023年2月份16個主要城市成交量同比減少7.6%，其中一線城市同比減少26%二線城市同比減少23%，三線城市同比增加42.9%，除了三四線城市，在今年1月份前列政策刺激之下，出現了銷量上漲一二線城市表現不如去年。

2022年2月份是春節，表現出來的數據并不是特別的“理想”，2023年2月份的數據居然還比不過2022年的2月份。

為什么大家都覺得2023年開年的房地產市場表現是挺不錯的，主要是2022年下半年房地產市場真的是直接進入到“臘月寒冬”，成交量持續的低迷，即便有強烈政策的刺激之下，并沒有太大的起色，所以在2022年開年市場的表現挺活躍，與去年有著鮮明的對比，主要是去年下半年市場真的“冷”。

對國家、銀行、開發商、業主來說，市場回暖確實是好事情。

國家，房地產占相關地方綜合收入50%以上，如果房地產市場回暖，土地相對應就好賣了，相關房地產稅收也起來后，財政收入有了后，很多事情就可以迎刃而解。

銀行，房地產貸款占銀行信貸比重40%，房地產市場不景氣，貸款買房的人就會越少，更關鍵的是越來越多人提前還款了，銀行的錢不僅沒有減少，反而還在增多。

開發商，兩年庫存都把開發商壓到喘不過氣來了，不少房地產企業都撐不過“寒冬”倒下了，撐過來的企業，趕緊把房子賣掉回籠資金。

業主，市場回暖了，房子相對也比較好賣了。

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購房者說，反正房地產暖起來了，我就不開心了。

站在購房者的角度去看，房價越低越好，今天打9折、明天打8折、后天就打7折，好不容易回落了那么一點，市場回暖意味著價格就有可能向上攀。

市場也是有給到購房者一定安慰

比如降低利率，2023年開年全國多座城市，首套房利率跌破了4%；

開年以來多座城市解除限購、限售等政策，首套房首付僅需要兩成；

開發商給到購房者的優惠也是實實在在的，贈送精裝修、贈送停車位、贈送家私電器、贈送物業管理費。

從開年以來的市場來看，確實是感受到了回暖的氣息，但是這種回暖的信息是真的回暖還是表面性的回暖？

二手房的參考意義是很大的：

根據相關的數據顯示，截止到2月底，上海二手房掛牌量83,297套處于近幾年來的新高；廣州二手房掛牌量突破13萬套；南京二手房掛牌量環比增長10%；杭州二手房掛牌22.49萬套僅2月份就增加了1.7萬套；重慶中心城區二手房掛牌量20萬套；佛山二手房掛牌量11萬套，全國有超過15座重點城市二手房掛牌量突破10萬套。

專家預測，房價大漲的時代過去了，許多房子陸陸續續也到了，限售期未來會有越來越多的房子，掛盤銷售當前樓市的成交量掛盤量環比都出現了增長，但是成交率明顯沒有跟上掛盤率，未來市面上二手房掛牌量將會逐步增多，當然樓市會出現“假性回暖”這種現象，對于購房者來說也不必擔心未來房價會出現大漲，只要市場供應量持續攀升，價格就沒有大漲的可能，甚至有部分城市還出現持續性的下跌。

從多方面數據分析市場，就奠定了這樣的走勢：

1、市場活力

過去房地產能夠快速發展，是離不開城鎮化率的飆升，1998年城鎮化率為33.8%，2022年城鎮化率已經突破65%，折算下來，每年超過2,000萬人進到城市里面生活，這么多人進到城市里面生活，首先就要解決吃和住的。

如今城鎮化進程非常緩慢，根據推算未來10年城鎮化進展應該就在8%左右，從農村進到城市生活的人越來越少了，也反映出住房的需求正在減少。

2016年中國房地產市場迎來普漲，原本很多在考慮要不要買房的人群都迅速的下手買房了，這一波包含了很多剛性購房者。

經過幾年時間的搶購，很多剛性購房者已經入手買房了。

2、嬰兒潮已經消失

1949年以來，我國經歷了三波嬰兒潮，1950~1957、1962~1973、1981~1990?Logo總和生育率（婦女生育嬰兒數量）達到了5.81%，遠高于人口迭代更新的2.1水平，1992年起，我國人口總和生育率就開始下降至2.1，前兩波嬰兒潮釋放了巨大購房剛需，第3波嬰兒潮，如今的人口都已經超過了30歲，基本上都已經過了購房的高峰期。

2016年放開二胎生育政策后，人口達到了近些年來的高峰，后面人口出生率，持續性的下降，2020年總和人口生育率低于1.5，2022年全面進入到人口負增長時代，根據人口學家預測這種情況，在短時間內并不會結束，而且還會有很長的下行周期。

住建局公布了一組數據，顯示全國6億動城鄉建設數據及80多萬處市政設施數據包含了全國100%的成交，100%的社區，農村反面大管理技術，城鄉建設總量90%以上，城鎮房則為4700多萬棟，對于三四十層的高樓大廈來說，那就是天文數字了。

3、提前還款的人越來越多了

房貸是老百姓這一輩子接觸到金額最大，時間最長利率最低的一筆貸款，但對于絕大部分的普通老百姓來說這筆錢雖然大，雖然利息低，但是不會利用錢，產生不了太大的價值，存在的意義就不大了。

提前還款房貸的人越來越多，各大銀行的線上還款APP已經關閉，各大銀行也出現了排隊還款，提前一個月兩個月，三個月夸張一點的，甚至還出現了4個月。

從各類信息中都可以看出問題，如今房子不好賣，國家就會出臺政策去推動房地產，前面也提到了出臺的政策各種各樣，最關鍵的是大規模的放水去鼓舞房地產。

雖然2023年的房地產市場是火爆了那么一點，但是整個市場卻“涼”了。

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