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2月21日，中國證券報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房市場成交量有所放大，但距離“熱起來”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。除了西城、海淀、東城等個別區(qū)域?qū)W區(qū)房外，成交價整體平穩(wěn)，和去年同期比基本沒有變化，不少外圍區(qū)域甚至出現(xiàn)下跌跡象。

值得注意的是，為了促進(jìn)成交，中介普遍對中介費打了折。特別是對賣完再買的“連環(huán)單”，折扣力度較大。此外，對于非“滿五唯一”的房子，中介鼓勵換房業(yè)主在賣房過程中先主動承擔(dān)個稅，然后再走退稅通道，以此提高掛牌價和成交概率。

(資料圖片僅供參考)

多位中介人士對記者表示，“北京的二手房市場除了學(xué)區(qū)房以外，都很平穩(wěn)，想靠短期買賣房子賺快錢不可能了。”

成交略有放大

“我們店疫情期間一般一個月能成交10套左右，現(xiàn)在能成交14、15套。疫情之前，市場好的時候，一個月能成交20多套。目前成交量確實是上來了，但是還沒有到‘熱起來’的程度，價格也沒有變化，搶房這種現(xiàn)象也還沒有出現(xiàn)。”北京大興一家中介門店經(jīng)理對記者表示。

據(jù)門店經(jīng)理介紹，周末一直都是帶看和成交的主力，周末每個經(jīng)紀(jì)人都會帶2-3個客戶看房，一般會提前預(yù)約。如果是臨時進(jìn)店的客戶，抽空才能安排上。

“現(xiàn)在每個經(jīng)紀(jì)人平均每個月都有成交，多的可能有兩套。在疫情政策優(yōu)化之前，很多人幾個月都沒有成交。現(xiàn)在好多了。”上述門店經(jīng)理對記者表示。

中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月13日至19日這一周，北京地區(qū)二手房成交量達(dá)到3761套，創(chuàng)下近半年周成交新高。此外，2022年10月10日以來的20周里，單周成交超過3000套的有7周，2023年1月9日至15日一周成交達(dá)到3361套，2022年12月26日至2023年1月1日一周成交達(dá)到3223套。疫情政策優(yōu)化后，成交量出現(xiàn)明顯的放大跡象。

圖片來源：中原地產(chǎn)

另據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月6日至12日這一周，北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%。2月1日至12日，北京二手房成交合計4836套，環(huán)比上漲了16.6%，同比上漲66.2%。

價格整體平穩(wěn)

“沒有成交，我們經(jīng)紀(jì)人就沒有收入，我們比你們業(yè)主更希望能促成交易。但也要尊重當(dāng)下市場，現(xiàn)在成交量是大了，但想賣出高價是不容易的。”走訪過程中，記者在一家門店見到經(jīng)紀(jì)人正在勸說掛牌業(yè)主降低預(yù)期掛牌價。

“每個想賣房子的業(yè)主都希望自己的房子能漲價，但實際上這幾年除了學(xué)區(qū)房外，北京絕大多數(shù)房價都是跌的。現(xiàn)在雖然成交量上來了，但您看成交價，根本賣不上價。很多小區(qū)價格比疫情之前要低，虧錢賣確實在心理上接受不了。但是如果想較快時間成交，那必須尊重市場。”上述經(jīng)紀(jì)人如是說。

有業(yè)主對記者表示，自己2019年初買的房子，算上中介費和稅費一共花了400萬，按照目前中介建議的掛牌價，不能覆蓋成本。

“掛牌價是比我之前買的時候貴了，一套房子漲了大概15萬左右，但是交易是有成本的。算上稅費、中介費，漲幅不能覆蓋二手房交易費用。除非是孩子上學(xué)需要，或者是改善居住需要，在北京換房是缺乏動力的。”上述業(yè)主對記者表示，“這還不算這幾年的貸款利息費用和房款占用的資金成本。”

“北京的二手房市場除了學(xué)區(qū)房以外，都很平穩(wěn)，這幾年想靠短期買房子賺快錢是不可能的。學(xué)區(qū)房價格在疫情期間是一直漲的，其他的基本沒有變化。有些確實是跌了，特別對于業(yè)主來說，如果持有時間不長就賣掉，確實無法覆蓋成本。”多位中介人士對記者表示。

對于成交速度，有中介人士告訴記者：“主要看業(yè)主的配合程度。如果貼近甚至低于成交價掛牌，放棄對‘房子全是優(yōu)點’的執(zhí)念，配合隨時看房和約談，1個月之內(nèi)就可以賣出去。如果預(yù)期太高，每個所謂的‘優(yōu)點’都想對應(yīng)加價，很多房子七八個月也沒有人看，更別說成交了。我們肯定希望掛牌的房源越多越好，但如果全是高價房，我們也賣不出去，真正成交的是貼近市場的房子。”

“這幾年價格平穩(wěn)，預(yù)期高的業(yè)主只能碰買主，看中房子的某個特殊優(yōu)點愿意給出溢價才行，否則還是難成交。市場是好了，但也不是說業(yè)主就能靠賣房子賺錢。”有中介人士稱。

“北京地區(qū)二手房價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)。從麥田所覆蓋的樓盤來看，1月全市二手房掛牌價和2022年12月相比維持不變，2月份掛牌價微漲0.1%，屬于正常波動。總的來說，目前在售房源充足，買賣雙方心態(tài)比較穩(wěn)定。但隨著成交量的增加，二手房的議價空間有所減少。其中，1月份北京二手房議價空間和上月相比減少0.17個百分點。”麥田房產(chǎn)分析師告訴記者。

中介費打折

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前，北京地區(qū)中介普遍在打折促銷。但是對待不同情況的購房者，打折力度也有較大的差別。其中，基本各家對“連環(huán)單”客戶都采取了較大力度的折扣。

例如，記者在鏈家一家門店了解到，鏈家對賣完就買的“連環(huán)單”客戶收取2.35%的傭金，而普通傭金是2.7%。

“只要是在鏈家系統(tǒng)里換房的客戶，都是2.35%。這個優(yōu)惠政策也是疫情期間推出的，一直延續(xù)到現(xiàn)在。”鏈家門店經(jīng)理告訴記者。

我愛我家則推出“換房客戶可享受傭金7折優(yōu)惠”的活動。

對于首次購房客戶，各大中介也推出了領(lǐng)取優(yōu)惠券、傭金有折扣等不同力度的優(yōu)惠和促銷活動。

記者還通過走訪了解到，很多中介對于“連環(huán)單”還推出了系統(tǒng)內(nèi)快速網(wǎng)簽的服務(wù)。“以前是賣房過戶完成，才能出新買房子的網(wǎng)簽。現(xiàn)在賣房不用完成過戶，也能出買房網(wǎng)簽。”多位中介人士告訴記者。

此外，記者在中介處了解到，為了促進(jìn)成交，很多業(yè)主開始配合承擔(dān)不是“滿五唯一”的房子產(chǎn)生的個稅。

“個稅屬于交易成本的大頭，如果業(yè)主不承擔(dān)，只能降低掛牌價才能和沒有個稅的房子競爭。現(xiàn)在個稅由業(yè)主承擔(dān)，房子就能掛‘滿五唯一’的價，多賣錢。賣房人只要后續(xù)再去買房子，買的房子比這個貴，就能全額退。”

財政部、稅務(wù)總局9月30日發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。《公告》稱，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

編輯：張楠?亞文輝

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