新華聯（000620.SZ）2月16日晚間回復了監管關注函。

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2月9日，深交所要求新華聯結合主營業務構成、生產經營情況、主要財務狀況、資產凍結查封、債務逾期及訴訟仲裁等，說明公司持續經營能力是否存在重大不確定性，為改善持續經營能力及持續盈利能力擬采取的措施。

對此，新華聯公告回復稱，2022年，新華聯實現營收52.67億元。其中，商品房銷售收入38.15億元，同比下降43.17%；文旅、酒店等綜合業務收入8.1億元，同比下降33.17%。

而業績下滑原因在于新華聯三大景區累計閉園221天，旅行社國際旅游業務仍然停滯，國內旅游業務嚴重受限，部分房地產項目未能如期交付，多個房地產項目的售樓處階段性關閉，致使2022年經營業績欠佳。

截至2022年末，新華聯資產總額401.95億元，同比降低6.77%；負債總額384.19億元，同比降低0.93%；扣除預收賬款的資產負債率為85.62%，同比上升7.75個百分點。

資產凍結查封、債務逾期及訴訟仲裁方面，截至目前，新華聯及下屬子公司資產被查封凍結的金額約為87.66億元，其中被凍結貨幣資金4.42億元，被查封、凍結的存貨等其他資產83.24億元；公司未決訴訟涉及的金額預計23.43億元；有息債務的余額約為170.19億元，其中短期借款及一年內到期的債務金額108.97億元，2022年，新華聯達成和解及展期約43.67億元。

關于2023年如何提高收入，緩解流動性壓力，新華聯表示，計劃提高文旅業務管理水平、豐富品類來促進文旅板塊業績，通過促銷搶收、強化執行“一房一價”、“一項目一策”的銷售政策促進房地產銷售回款，此外還加速去化非景區酒店及商業的大宗物業，加速實現現金回流，以改善公司資產負債結構。

公告顯示，截至2022年末，新華聯擬對外轉讓的酒店、商業等大宗資產預計可售價值逾100億元。

深交所的關注函源于新華聯的一份業績預告。2023年1月31日，新華聯披露了2022年業績預告，9天后的2月9日，新華聯收到深交所關注函。

新華聯此次發布的2022年度業績預告顯示，其業績自2020年起持續大額虧損，預計2022年歸屬上市公司股東的凈利潤虧損23.65億元至24.15億元，歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤虧損20.48億元至20.91億元。

對于業績預虧，新華聯在公告中解釋為——房地產收入減少導致毛利減少；文旅綜合業務收入和利潤受到一定程度影響；費用化利息同比增加等。

事實上，新華聯已經連虧3年。2020年至今，新華聯凈虧損分別為12.86億元、38.93億元、23.65億元—24.15億元。

探究新華聯虧損的原因，重倉文旅或是繞不開的問題。

時間撥回至1990年，彼時，傅軍剛剛成立了新華聯母公司——新華聯控股，在房地產市場小試身手，2001年，新華聯控股的房地產業務開始外拓，將集團總部遷往北京，隨后開發了新華聯家園、華興園、北京青年城等項目。

2011年，新華聯控股借殼圣方科技，將旗下的房地產業務獨立上市，成為A股上市房企，并更名為“新華聯不動產股份有限公司”，也就是現在的新華聯。

上市后，新華聯開始轉型，從單純的地產開發轉而大規模布局文旅地產，2012年，新華聯首個文旅地產項目銅官窯古鎮啟動，投資規模超百億。其后又陸續啟動了蕪湖鳩茲古鎮等項目。

2016年，新華聯再度更名為“新華聯文化旅游發展股份有限公司。”名字的變更，意味著新華聯的文旅地產布局更加深入。果不其然，2017年，新華聯加速轉型，將銅官窯古鎮、鳩茲古鎮和西寧童夢樂園三個大型文旅項目的建設提速推進。2018年，銅官窯古鎮開業。

雖然轉型文旅地產的決心很堅定，但從新華聯近十年的財報數據來看，商品房銷售依然是新華聯的營收大戶，比如在新華聯最高光的2018年，據其當年年報顯示，新華聯營收140億，同比增長88.16%；凈利潤12.5億元，同比增長46.47%；歸母凈利潤11.86億元，同比增長39.97%。其中，商品房銷售額為113.54億元，占總營收比重高達81.1%。

而新華聯重倉的文旅產業，直至2020年才出現在營收中。這一年，新華聯文旅綜合板塊收入為11.12億元，占總營收比重僅為15.7%，2021年，這一數據為12.11億元，占總營收比重為14.09%。

景鑒智庫創始人周鳴岐向時代周報記者表示，文旅地產的開發周期通常來說較長，需要5-8年，而投資回報又由多種因素決定，如房地產大環境、整體開發的頂層設計、投資研究嚴謹性、業態結構合理性、項目亮點、運營能力等。同時，文旅地產大盤需要長期穩定的地產銷售，以及文旅板塊的良好運營，來維持滾動開發和資金投入。

而開發商的商業邏輯恰恰不同，周鳴岐說：“比如一個百億級的文旅地產項目，可能開發商在最初只投入十幾億的自有資金，其中還包括部分貸款融資，用于拿地和文旅板塊建設，后續就要通過房地產的良性去化來維持后續開發投入。”他表示，而如果地產銷售不暢，資金流就會吃緊，加之文旅板塊因為定位偏差和業態布局不合理而虧損嚴重，需要更多資金填補窟窿，這就會加劇項目開發資金鏈斷裂，使整個項目面臨不可控風險。

而在文旅板塊沒有為新華聯帶來足夠的收益時，新華聯的房地產業務也遭遇滑鐵盧，2020年至2021年，新華聯商品房銷售額分別為52.92億元、67.13億元，對比2018年已減少近一半。

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