本報記者 余燕明 北京報道

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日前，據《中國經營報》記者向中指研究院獲取的數據，2022年，房企代建項目新簽約建筑面積預計達到了11073萬平方米，首次突破了一億平方米，相比2021年增長了11.3%，依舊保持了較快增長速度。

2021年中央經濟工作會議上首次提出鼓勵支持房地產業“探索新的發展模式”，此后一再被強調。過去“高負債、高杠桿、高周轉”的經營發展模式正逐步面臨轉型，代建這種輕資產模式，與傳統房地產開發模式相比，具有高收益率、低杠桿以及逆周期等特性，對資金要求相對較低，能使房企在市場下行階段保存實力，已成為越來越多品牌房企的必爭之地。

據克而瑞研究中心不完全統計，截至2022年末，涉足發展代建業務的品牌房企已經超過60家，這其中既有全國化大型房企，如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性大中型房企，如建業地產、眾安集團等。

“中央鼓勵支持推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”中指研究院企業研究總監劉水表示，“房地產代建具有輕資產、低負債、抗周期等特點，是新發展模式的重要形式之一，日益受到房企青睞。”

繼續保持較快增速

2022年，房地產代建領域新增簽約面積首次突破一億平方米，繼續保持較快增長速度。多家房企新增代建平臺，紛紛進軍代建業務。

據中指研究院的統計數據，從代建新簽約項目建筑面積維度來看，預計排名前五的房企所占代建市場份額約為58.6%，較2021年提升了5.4個百分點。

2022年，入局代建領域的房企持續增加，越來越多的房企開始布局代建業務，并成立了專業化的代建平臺，導致行業競爭加劇。

據記者不完全統計，華夏幸福成立了旗下代建公司“幸福安基”；龍湖集團首次亮相了旗下智慧營造品牌“龍湖龍智造”；中梁控股宣布成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業等。

除了房企外，還有一些專業的代建開發與管理企業，在長期發展過程中也逐步形成了自身的影響力與競爭力，并占據了一定的市場份額，如藍城集團等。隨著越來越多的企業入局，代建賽道已經形成，未來的競爭格局也將不斷變化。

其中，頭部房企為獲得領先優勢加速發展，通過探索項目紓困、資本代建等新的業務發展模式和尋求在產業園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目，代建業務表現突出。

比如，綠城管理在2022年攜手金融機構落地資本代建、介入項目紓困等探索新的拓展模式，已經落地了奧園廣州云和公館等項目，為其業績提供了有力支持；中原建業與多個城投平臺及國企達成了戰略合作，積極拓展政府代建業務。

龍湖集團與華夏幸福分別成立了專業化的代建平臺，其中，龍湖龍智造已成功簽約重慶江北、中鐵城投天府新區等項目，幸福安基則中標了沈陽市代建保交付項目、廊坊片區綜合開發代建項目共計252萬平方米，發展勢頭迅猛。

“面對競爭加劇的房地產代建行業，部分代建企業在新賽道尋求突圍。”劉水分析稱，“一方面，持續加大在保障房等政府代建領域簽約力度；另一方面，利用自身優勢，在寫字樓、商業綜合體、產業園等領域獲取新機遇。”

引領新的發展模式

2023年初，克而瑞研究中心發布過一份房企代建綜合能力榜單，綠城管理、華潤置地、藍城集團、中原建業、金地管理、招商蛇口、藍綠雙城、建發建管、旭輝建管、朗詩綠色管理等10家代建企業入圍。

當前在眾多代建房企里，綠城管理與中原建業是國內僅有兩家已經上市的代建房企，且業務規模均處于頭部領先位置。

據記者了解，國內代建行業仍處于發展階段，隨著各方持續涌入賽道，行業競爭不斷加劇，成熟的代建企業憑借自身產品及體系優勢，不斷加大代建業務的深耕力度。而近年來新入局代建領域的后起之秀，也在規模上奮起直追，未來或將涌現更多行業黑馬。

房企代建業務從委托主體劃分，可以分為政府代建、商業代建和資本代建。其中，政府代建承接的絕大部分項目為公共住房物業和各類公共基礎設施的建設開發，幾乎占據了代建行業的一半規模，也是當前多數代建企業的發展重心。

目前，保障性住房、老舊小區改造等均為政府代建提供了廣闊空間。“十四五”期間，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），改造老舊小區1.6億平方米。

市場化代建領域（商業代建和資本代建），在當前各大城市集中供地潮及城投企業積極拿地的背景下，由于部分城投企業缺乏房地產開發經驗，為商業代建帶來了巨大的發展機遇。

據中指研究院的統計數據，2022年地方城投企業拿下了大量土地儲備，按照面積計算排名前100的拿地企業里，地方城投企業有71家，是2021年的3倍多；按照拿地金額計算，地方城投企業占比達到了16.4%，較上年增加了13.7個百分點。

但是，地方城投企業拿地后入市率較低，2022年拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地項目也為代建房企提供了業務拓展機會。

另外，出險房企數量增加，行業風險亟須出清，不良項目資產集聚，介入盤活紓困項目的金融機構或AMC也需要尋找代建企業，為項目品牌背書，同時完成保交付任務。

2021年下半年以來，房地產行業進入調整期，房企債務違約、項目延遲交付等風險頻出，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，項目紓困為房地產代建提供了更多空間；另一方面，當前項目紓困手段多樣，以政府、金融機構與房企三方合力的模式較多。在項目紓困合作模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發展空間。

“房企積極探索新的代建業務模式，通過助力不良項目紓困，攜手多方共贏。”劉水表示。

（編輯：盧志坤 校對：劉軍）

標簽： 房企代建業務逆勢增長爭相入局 新增面積破億 中指研究院