2023年行業首宗大額收并購誕生，融創華發冰雪文旅城股權轉讓落定，接盤方為項目合作方華發股份。

1月3日晚間，華發股份與融創中國接連發布公告稱，融創擬將深圳融華置地投資有限公司51%的股權與債權轉讓給珠海華發，標的公司主要開發位于深圳的融創華發冰雪文旅城項目，標的總價為35.8億元。

(資料圖)

資料顯示，融創華發冰雪文旅城項目包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積 131.07 萬平方米。

交易方面，本次收購以現金方式進行，首期代價款為20.94億，華發需在今年1月5日之前打到深圳融創文旅指定賬戶中。收購完成后，珠海華發將持有融華置地100%股權。

目前，項目已經停工超一年，華發股份“接盤”也算是給融創雪中送碳，能夠拿出這么大一筆現金買項目，足見華發股份的財大氣粗。引發關注的是，它為何會吞下短期內難以盈利的文旅項目？

文軒財經調查發現，這并非華發股份近期首次收購，其已經在大部分房企斷臂求生之際，悄然攻城掠地，埋下了彎道超車的痕跡。

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華發股份35.8億接盤，融創

深圳冰雪文旅城“易主”

故事需要倒回到2020年11月，融創攜手華發以底價127.1億成交寶安沙井A301-0575地塊。

隨后，雙方簽訂《深圳市寶安區冰雪文旅地塊項目合作開發協議》等相關協議，約定共同合作開發項目地塊。

雙方合資設立項目公司：融華置地，作為項目地塊的開發主體，其中珠海華發持有項目公司 49%股權，深圳融創文旅持有項目公司51%股權，項目公司財務報表由深圳融創文旅合并。

項目公司主要開發位于深圳市寶安區沙井街道的融創華發冰雪文旅城項目， 包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目總占地面積 43.68 萬平方米，計容積率建筑面積 131.07 萬平方米（其中，辦公742500㎡，住宅（可售型人才房）300000㎡，游樂設施100000㎡，商業99733㎡（含綠軸地下商業7291㎡），配套酒店49000㎡，公共配套設施19470㎡）。

宗地限制條件：

本次出讓宗地項目建成后，游樂設施100000㎡限整體轉讓，配套酒店49000㎡限整體轉讓。

全部商業共計99733㎡（含中央綠軸地下商業7291平方米）、辦公742500㎡，可分割銷售。

可售型人才住房允許分割銷售，其中30%需滿足監管協議要求方可銷售。人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高銷售價格不得高于40000元/㎡。

而項目地塊位屬深圳市寶安區大空港片區、國際會展中心板塊，為深圳市重點發 展區域，臨近寶安綜合港區、寶安機場，連接多條珠三角東西岸重要高速、城軌， 立體式綜合交通輻射整個粵港澳大灣區，聚集人流物流，區位優勢顯著。因此， 本項目發展潛力大，市場期望高，有望被打造成為“灣區極地，世界冰城”的深 圳休閑度假旅游新名片。

作為融創近兩年最后一批獲得的文旅城資產，在冰雪文旅資源匱乏的南方地區，位于深圳的融創華發冰雪文旅城在當地政府的規劃中也很重要，2021、2022連續兩年入選深發改重大項目，意圖打造成為全球最大的室內雪世界文旅項目。

目前，融創華發冰雪文旅城尚處于前期開發階段，項目公司兩年未產生營收，后續還需要較大資金投入，并且受疫情及市場等多重因素影響，2021年12月以來，項目進入停工狀態。

截至2022年11月30日，項目公司融華置地總資產143.18億元，負債73.73億元，凈資產69.44萬元；2022年1-11 月營業收入0元，凈利潤-2472.64 萬元。大華會計師事務所（特殊普通合伙）對其出具了標準無保留意見審計報告。

根據北京華亞正信資產評估有限公司出具的評估報告，截至2022年11月30日，融華置地股東全部權益評估價值為70億元，評估增值5621.69萬元，增值率為0.81%。

為推動冰雪文旅城項目盡快盤活，深圳市政府主動協調多方牽線，對解決項目目前的困難展開磋商談判。

去年5月份，剛剛出現債務逾期的融創便被傳出將要出售深圳冰雪文旅城股權，潛在的買家名單中出現深鐵、萬科，不過各方對洽談傳言均未做出回應，該文旅城的出售事宜也沉寂了近8個月，直至新年才落定將由華發接盤。

華發股份表示，項目規劃的冰雪世界，預計在2025年11月運營開業，同時其將結合項目實際情況及投資運營計劃穩步推進住宅、商業、酒店及辦公等業態的開發建設進度。

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前11月豪擲267億買地

重點布局上海區域

實際上，華發股份早前就在悄然攪動收購市場。

2022年9月，公司子公司無錫鏵利收購無錫鏵安15%股權、潤隴投資100%股權，交易對價為人民幣約3.90億元、6.51億元。11月，公司全資香港子公司光杰投資有限公司擬收購香港華發投資控股有限公司持有的鏵金投資有限公司100%股權，交易對價為4.37億元。

此外，華發股份也活躍在招拍掛市場，2022年年內逆勢拿下多宗地塊。

2022年7月，華發股份公告稱，公司全資子公司經公開競投，獲得上海浦東新區唐鎮中心鎮區、上海市寶山區以及閔行區七寶鎮古美北社相關地塊的國有建設用地使用權，成交總價分別為44.89億元、31.59億元、29.06億元，溢價率分別為9.36%、1.28%、8.68%。

9月，上海第三輪集中供地，華發股份豪擲80億元將靜安區中興社區的地塊收入囊中。

從布局來看，華發股份加快了對上海區域的布局，三輪土拍過后，華發股份僅在上海，就已經豪擲250億元。

中指研究院數據顯示，2022年1-11月，華發股份拿地金額267億元，位列房地產企業排名第10位，而在去年同期，華發股份權益拿地金額為127億元，金額直接翻了一倍以上。

據了解，2022年上半年，華發股份的華東大區完成銷售293.35億元，銷售占比59.39%；而珠海大區僅完成銷售97.81億元，銷售占比19.8%。華東大區已超過大本營珠海，成為華發股份營收貢獻最重要的區域。

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積極提交發行預案，試圖

搶先融資不超過60億元

樓市“三支箭”落地，打開了融資渠道。這一次，華發股份沖在了前列。截至目前已有多家涉房企業宣布股權融資，但與其他企業的“提示性”公告，華發股份用長達51頁的發行預案，詳細披露了募資額、募資對象等，大有勢在必得的意味。

從華發股份公告內容來看，公司擬向包括控股股東華發集團在內的不超過35家特定對象非公開發行不超過6.35億股(含)A股股票，募資不超60億元。

融資目的明確，確保執行“保交樓、穩民生”的政策，同時降低公司資產負債率，增強公司資金實力。從募投項目看，類型為普通商品住宅，目標客群以剛需或改善型為主。

使用時，募資金額75%擬投資于鄭州、南京、湛江、紹興的項目開發，25%擬用于補充流動資金。

其大股東華發集團主動帶頭，承諾參與認購金額不超過30億元，表達對公司價值的認可、未來發展的信心，發行完成后，華發集團持有華發股份占比將不低于28.49%。

分析來看，本次定增方案表明華發股份充分執行“保交樓、保民生”政策，同時可有效降低杠桿水平，增強資金實力，有效助力公司繼續在核心一二線城市積極擴張，也為公司后續規模成長奠定更好基礎。

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融資、營收數據向好，但是

存在明股實債風險

華發股份是近年來房企規模擴張最快的企業之一，2017年其銷售規模還只有310億元，但到2020年其銷售規模就突破了1000億元，達到1205億元，2021年進一步增長至1218.9億元，從百億到千億的規模“大躍進”，華發股份只用了四年。

華發股份高速增長的神話背后，依然離不開“高周轉”的玩法。數據顯示，2017年時，華發股份總資產規模1422.90億元，其中負債規模為1158.11億元，資產負債率為82.88%。

到2020年華發股份的資產規模增長至3218.78億元，負債規模則增長到了2584.99億元。這一年正好“三道紅線”落地，華發股份剔除預收款后的資產負債率76.5%，凈負債率181.6%，現金短債比0.9，三道紅線全部踩中。

然而，到2021年末，華發股份的凈負債率、剔除預收后的資產負債率和現金短債比已變為52.6%、67.1%和2.15倍，僅用一年時間，華發股份“三道紅線”全部實現轉檔。

· 華發股份的融資渠道一直較為暢通

早在2022年11月25日，“第二支箭”落地后，華發股份對外表示，擬申請分期注冊發行不超過100億元（含）的中期票據，用于補充公司流動資金等。

今年上半年，公司在證券交易所、銀行間市場等發起融資儲備額度155 億元；完成其全市場首單類Reits15.5億元轉售續期，發行南灣華發商都CMBS 35 億元、威海華發新天地商業CMBN 6.3 億元。第三季度，公司繼續發行公司債、中票、ABS 合計48.6 億元。

· 企業自身營收的成績穩定向好

作為國企開發商，華發股份財務表現一直較為穩健。10月29日，該公司披露三季報顯示，今年前三季度實現營收328.08億元，同比增長14.44%；歸母凈利潤21.11億元，同比增長2.87%；扣非凈利潤21.54億元，同比增長19.37%。

在銷售方面，華發股份實現彎道超車。據克而瑞統計，今年前11月華發股份的銷售額為1024億元，排名行業第19位，比去年同期上升18名。

· 但是存在明股實債的隱患

值得關注的是，在2021年年報發出不久后，華發股份就收到上交所出具的監管工作函，要求公司就少數股東權益增長、關聯公司存款余額與公司償債能力、周轉率與去化等問題作出回復。

數據顯示，2022年三季度華發股份歸母凈利潤和少數股東損益分別為21.11億元、5.81億元，同比分別增長2.87%、下滑24.40%。

上交所也曾在監管工作函中指出，2019年起公司少數股東權益大幅增長，且增速顯著高于歸母凈資產增速，并要求公司回復2021年歸母凈利潤和少數股東損益增長趨勢不一致、歸母ROE顯著高于少數股東ROE的原因及合理性。

另一方面，華發股份過去三年經營與投資活動現金流之和均為負值。截至2021年末，公司融資總額達到1367.88億元。

截至2022年三季度末，華發股份的少數股東權益為861.24億元，較年初增長14.72%；而少數股東損益僅為5.81億元，較年初下降24.45%。

“早些年少數股東權益的使命是為了擴張，以較少的資金實現規模的快速增長，如今少數股東權益更多是為了‘美化’債務指標。”業內人士直言。

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2019年進入成都，善于

打造高端項目

華發股份2019年7月正式布局成都，截至目前，三年多的時間，已經摘得多宗土地，重倉成都的戰略意圖十分堅決。

2019年7月31日，成都迎來一場具有特殊意義的土拍，位于主城區的兩塊地，要求開發企業現房銷售。當日，錦江統建攜手華發股份以樓面地價19800元/㎡+無償移交租賃住房2%，斬獲錦江區D10旁31.51畝純住宅用地。該地塊計算容積率為2.5，起始樓面地價為14000元/㎡。

該地塊成交價創造了當時成都最高交易價格。項目打造為華發統建·錦江首府，建筑面積148-235平米的大平層，2021年12月入市，清水均價達到了2.9萬元/平米，目前屬于尾盤階段，剩余房源15套。

一年之后，2020年12月1日，華發再次聯手錦江統建以10.82億元總價，成交樓面價19300元/㎡+23%統籌住房，拿下錦江區三圣鄉容積率僅1.5的55.96畝住宅用地，創下了三圣鄉最高成交樓面地價。

項目打造為華發統建·錦江大院，建筑面積218-506平米的疊拼+合院，2021年10月入市，銷售起步價2.7萬元/平米。項目受到本地人的喜愛，多次出現開盤時供不應求的情況，目前正在順銷階段。

隨后，華發多次加碼錦江區，與錦江統建、華潤等企業聯合開發，部分位于籌備階段，項目尚未入市。

可以發現，截至目前，華發集團已經在成都布局了4個項目，而且都在成都最核心的區域“錦江區”，尤其偏愛三圣鄉板塊。可見，華發布局成都，尤其看重核心區域核心地段。

而且，華發的開發風格偏穩重，熱衷于與國企合作開發，呈現的項目均為高端產品。目前銷售的成績也不錯，值得肯定。

文軒智庫速評：

華發有望率先受益于行業復蘇

隨著近兩年房地產行業進入深度調整期，部分原本偏安一隅的地方國企，開始迅速崛起。相比其他企業的低調內斂，珠海老牌國資華發股份則多次進入大眾的視野。

房企融資環境拐點的到來，市場底最為重要的觀察點將回到商品房銷售，華發股份作為珠海領先房企，經過前期大量的資金、土地準備，未來將有望率先受益于行業復蘇。

在需求側和供給側政策的共同推動下，商品房銷售預計在明年二季度顯著復蘇，對應居民信貸修復、社融回暖和寬信用落地，也將給到領跑的華發股份更多助力。

對于華發成都布局，以合作形式進入，合作拿地、合作開發，借力突圍，在市場下行周期中可以有效分攤資金壓力與風險，保持穩定。但是隨著行業盤整加速，以及企業自身發展的不同規劃，合作背后的弊端和利益沖突或將慢慢顯現。另外，合作開發對于華發來說，品牌和產品力的建立都會受到諸多桎梏，本土化認知建立緩慢，為后期獨立開發帶來負面影響。

標簽： 華發股份到底圖什么