雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價卻仍保持著上升的態(tài)勢，高價項目的集中成交是主要原因。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

“去年12月底開始，到訪量是有所增加了，成交也有些起色。我覺得2023年的市場應(yīng)該會好一些。”1月13日，廣州某在售項目的銷售人員對中國房地產(chǎn)報記者表示。

(資料圖片僅供參考)

過去的一年，廣州樓市的從業(yè)者都感受到了市場的寒意。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部、克而瑞、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，2022年，廣州的新房網(wǎng)簽套數(shù)約7萬套，網(wǎng)簽面積約771萬平方米，同比均下降超過三成，且均為近十年來的最低值。而由于改善型產(chǎn)品成交占比的增加，去年廣州新房的成交均價錄得了約14%的增幅。

冬去春來，雖然目前廣州在政策松綁上還沒有明確的消息，但業(yè)內(nèi)都認(rèn)為今年的市場熱度將有所回升。貝殼研究院廣州分院預(yù)計2023年廣州新房市場實際成交在10萬套左右。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜的預(yù)期也比較樂觀，“成交量回升15%以上。如果市場持續(xù)低迷的話，相信政府會出手‘救市’，政策上還有不少調(diào)整空間。”

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成交量跌了 樓價漲了

2022年，新房市場的供需雙方都缺乏信心。貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，去年無論是廣州全市還是各行政區(qū)在樓市松綁上都沒有太多實質(zhì)性動作，也正因如此，廣州市場恢復(fù)速度并不如預(yù)期，全年表現(xiàn)相對“脆弱”，遇到疫情甚至極端天氣都會很大程度上影響市場恢復(fù)。

在高庫存、蓄客困難、去化放緩等因素的影響下，2022年，廣州新房供應(yīng)大幅下滑，全年新增供應(yīng)8.2萬套，同比下降31%，從絕對量來看，近十年來僅高于2017年和2019年，為歷史低位水平（近十年平均供應(yīng)量為9.7萬套）。

成交也很疲弱，2022年，廣州新房網(wǎng)簽成交面積僅770.82萬平方米，同比減少34.06%，為近十年最低。新房網(wǎng)簽約7萬套，同比下降36%，同樣為近十年的最低網(wǎng)簽量。

疫情是一個重要影響因素。2022年，廣州遭受了兩輪大規(guī)模的疫情沖擊，分別發(fā)生在4月和11月。新房面臨了較大壓力，4月新房成交占比從3月的50%下降到42%，11月新房成交占比從10月的55%下降到41%。

廣州中原研究發(fā)展部發(fā)現(xiàn)，2022年廣州的新房首日去化率表現(xiàn)低迷，年平均首日去化率為29%，相較2021年的64%，跌幅明顯。

雖然成交量下降了，但廣州新房的成交均價卻仍保持著上升的態(tài)勢，高價項目的集中成交是主要原因。2022年，廣州全市新房的網(wǎng)簽均價約為3.78萬元/平方米，同比增幅約14%，總價超千萬元的新房成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比增加33%。僅僅是售價10萬元/平方米至14萬元/平方米的琶洲南TOD項目，就把海珠區(qū)的平均樓價拉升了30%。黃埔區(qū)的成交結(jié)構(gòu)也有變化，過去買家多集中在香雪、知識城等房價較具吸引力的板塊，2022年則回歸到了老黃埔、南崗、科學(xué)城等核心板塊，推高了整個區(qū)的網(wǎng)簽均價。

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今年成交大概率回升 庫存壓力仍不小

2022年成交不理想，導(dǎo)致廣州新房的庫存量進(jìn)一步上升。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，截至2022年12月底，廣州全市的新房庫存消化周期已攀升至21.2個月，假如算上各區(qū)潛在舊改、拿地未取證項目，庫存量將進(jìn)一步增加。

貝殼研究院廣州分院推測2023年廣州新房市場最大可供應(yīng)住宅體量約為13萬套，但最終實際的供應(yīng)量將視市場情況而定，預(yù)計10萬套至11萬套的可能性較大。2022年廣州新房的實際市場認(rèn)購量預(yù)計為8.2萬套，預(yù)計2023年新房市場實際成交在10萬套左右，同比上升20%。這意味著，到2023年年末，整體庫存量并不會有明顯下降，在巨大的潛在供應(yīng)面前，開發(fā)商仍將全年面臨去化壓力。

政策方面，目前廣州在房貸審批、備案價等方面的措施已“應(yīng)松盡松”，但限購依然未有松動的跡象。因此，有機(jī)構(gòu)呼吁對于庫存量較大的區(qū)域，地方政府應(yīng)該實行“因區(qū)施策”，包括恢復(fù)人才購房政策等。

1月9日，一則關(guān)于廣州樓市調(diào)控松動的消息在業(yè)內(nèi)不脛而走，內(nèi)容包括取消豪宅線界定，二套房買豪宅不用七成首付；認(rèn)房不認(rèn)貸，有房貸記錄但已結(jié)清的，二套房也能三成首付；增城、從化等不限購區(qū)域，視做無房準(zhǔn)入，在這些區(qū)域無論持有多少套房，在市區(qū)購房都可三成首付。

當(dāng)時廣州業(yè)內(nèi)頗為激動，以為限購終于打開了一道口子，但第二日上述消息就被證實為謠言。不過，黃韜認(rèn)為，廣州市有很大的政策調(diào)整空間，包括新房限售時限由5年改為2年，甚至取消限售，局部放松限購等，“一切皆有可能。”

在利好政策未落地前，開發(fā)商仍須直面市場冷暖。“我們公司的人員已經(jīng)裁無可裁了，去年沒拿地，項目少，現(xiàn)在的工作量確實不飽和，但又不能都裁掉，畢竟還有很多遺留的工作要做，所以剩下的管理層就排休假，去年12月份就開始排了。沒辦法，市場還沒回來。”廣州某民營房企的管理層表示。

一家50強(qiáng)房企的管理層也表示，市場信心沒有那么快恢復(fù)，還要看兩會期間有沒有實質(zhì)性的政策發(fā)布，“今年我們的銷售目標(biāo)會定的很務(wù)實。”

沖在一線的從業(yè)者沒有想得那么長遠(yuǎn)，只想先抓住眼前的回暖時機(jī)。上述在售項目銷售人員透露：“我們項目還有幾棟樓，要繼續(xù)沖銷售，所以今年春節(jié)不打烊，應(yīng)該會有人來看房的。”

標(biāo)簽： 廣州新房成交創(chuàng)近10年新低 房價漲了14％