1月5日中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。其中最引人注目的即是通知提及：新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

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取消當地首套住房貸款利率政策下限，要同時滿足2個條件，必須是首套房，同時限定條件為新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市。

南都記者統計在全國70個大中城市中，包括惠州在內共有38城符合上述條件，這是否意味著惠州房貸利率在2023年還有進一步的下探空間呢？

惠州行業資深地產策劃人胡光宇解釋，這可能是未來調控政策的新思路，具體到惠州來說，就是可以不受最低LPR4.1%房貸利率限制，也可以這樣理解，房價連續3個月漲了，利率又得再調起來。

胡光宇說，如果惠州新房交易價格在2023年要持續下降，那首套房貸利率可還有下調的空間，但即便下調，空間也很有限。

新房價格環比和同比連續3個月下降的城市，取消首套房利率下限

1月5日中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這意味著，未來部分城市首套房利率將既有再次下調的可能。

央行在通知中解釋，此舉是鼓勵因城施策，用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求。其實，早在2022年9月29日，人民銀行、銀保監會就曾發布通知，決定階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比連續下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

但彼時市場并沒有多大反饋，5年期以上房貸利率在7月已經降至歷史最低點。

國家統計局針對全國70城的房價指數數據名單中，有38個城市符合新房價格環比和同比連續3個月下降的城市的標準，惠州赫然在列，還屬于連續4個月均下降的城市之一。

符合首套房貸利率不設限條件，惠州首套房利率將跌破4字頭？

根據央行公告內容，新政策的評估時間段為：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

我們以2022年12月為第四季度末月，那么上季度末月至本季度第二個月即9月-11月為評估期，根據評估期內新建商品住宅價格的同比、環比漲跌，來影響2023年1季度的首套房利率。

2022年9-11月惠州新房價格表現如何？國家統計局數據，從去年8月開始，惠州新建商品住宅環比、同比數值便一路下跌。

新房銷售價格連續4個月同比、環比均下跌，很明顯，惠州是滿足新政策條件的——新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

當下惠州5年期以上房貸執行的是LPR減20個基點的優惠政策。以五年期以上LPR為4.3%為例，減掉20個基點，首套房利率就可以降至4.1%。目前惠州首套房就可以做到4.1的利率。

惠州資深地產策劃人胡光宇解釋，惠州新房銷售價格連續4個月同比、環比均下跌。理論上符合首套房利率動態調整機制，首套房利率還存在下降空間。

南都結合粵東世聯行的統計顯示，目前惠州銀行還沒有反饋到現行4.1%的首套房貸利率有下調的操作空間，大部分銀行執行的依然是4.1%的5年期以上房貸利率。

若2023年新房價格持續下降，惠州房貸利率或有下降的可能

各大總結統計數據機構2022年惠州樓市的數據尚未出臺，但是2022年惠州樓市全線觸底不可避免，成交規模進一步萎縮，客戶觀望，投資客退場。行業延續下行壓力，行業在困境中求生。行業直到在2022年10月份之后，密集的調控政策，降首付、降利息等多種組合政策的支持下，才逐步有一些恢復。

尤其是2022年8月到11月期間，惠州樓各房企銷售不樂觀，去庫存壓力大，所以推出高折扣、高傭金、高返現來牽引市場，反饋到國家統計局的數據上，新房價格下降較為正常。

粵東世聯行董事、總經理周玉仁解釋，要看到央行這一次政策的靈活性和因地適宜的本質，符合條件的城市，首套房貸利率不設限條件，一定程度上可以實緩解剛需購房者的購房壓力，對刺激購房需求的釋放，有一定左右。

胡光宇也持相同上述觀點，他認為這個政策本質是好的，當下行業最需要的是在疫情防控明朗化之后，恢復信心。預計2023年第一季度惠州樓市還是以回復行業信心為主，若2023年新房在第一季后還價格持續下降，惠州房貸利率或有下降的可能，“但是5年期以上房貸利率都到4.1%，即便還能降，這空間或者幅度也很小。”

采寫 ?南都記者 ?蔣奇政

標簽： 符合新房銷售價連續3個月下降標準 惠州首套利率還要降 房貸利率 個人住房貸款