深圳發布“租房參考價”能降房租嗎？該問題受到越來越多的租客關注。

近日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》，并表示將根據租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。這一參考體系的出臺引發了深圳租客對租金市場的討論，從個人租金對比來看，盡管存在著部分市場價低于深圳房屋租賃參考價的房源，但不少房源的在租價格仍高于市場價格。

從平均值來看，深圳平均商品房參考租賃價格為67.5元/平方米/月，而據租賃機構統計的數據，深圳9月份個人房源租金價格為88.28元/平方米/月。那么隨著參考價的發布，深圳的租金會降低嗎？南都·灣財社記者走訪租房市場調研了最新情況。

(相關資料圖)

部分房東主動降租

深圳租金回調至4年前的水平

“來深圳七年，第一次碰見主動降房租的。”小章告訴南都·灣財社記者，自己租住在寶安固戍的公寓已經住滿了1年，臨近續租的時候公寓管家主動聯系他可以降房租，“原本的月租是3100元，降租后是2675元，一年可以省下五千多。”

小章在寶安固戍租住的1室1廳。

同小章一樣的租客不在少數，住在下沙社區公寓的租客阿林在退租的時候同樣遇到了主動降租的房東。“我們租的精裝修小一房一廳月租3300元，面積只有20平左右，準備退租的時候房東說可以降租到3000元，但是我們還是退租了，換了同村一個30多平的一房一廳，新的房子租金只要2750元。”

從某租房中介的朋友圈記錄里，記者看到，從年初到年末，社區內兩房一廳的整體降幅在500-1000元/月。值得一提的是，以往離地鐵口較近的房源掛牌出去不到一周即可出租，現在掛牌一個月仍問者寥寥。而與阿林相隔不遠的上沙村租金降幅則更大，“上沙的1房1廳房源精裝修采光好的電梯房最低可以談到2500元，還有部分轉租的房源租金只要2000元。”阿林說。

越來越多的深圳租房者已經感受到了租金的降低，這樣的感覺并不是空穴來風。樂有家研究中心數據監控顯示，截至2022年上半年，深圳全市住宅真實成交租金為73元/平·月，對比發現比2018年略貴一點，比2019年略低，整體回調至4年前的水平。

深圳過半房租下跌

但這些小區很“抗跌”

從近四年時間的數據來對比，可以發現深圳全市的樓盤房租有過半是下跌的，占比53%，另外的47%的住宅樓盤房租是上漲的。樂有家研究中心分析認為，總體來看，深圳的商品住宅成交租金都是下探的趨勢，對于租客而言比較友好。

分區域來看，福田房租下跌的商品住宅樓盤占比是最高的，其次是羅湖和龍崗。對于這兩區租金下跌的原因，樂有家研究中心指出，“由于2022年被疫情經常光顧，被封控的次數已經數不過來，很多人已經陸續退租另尋租處。”

另從上漲房源來看，南山和寶安房租上漲的住宅樓盤占比都比較多。而從近期出臺的租賃參考價來看，南山以109元/㎡的月租金同樣排名第一，寶安區的商品住房月租金也達到68元/㎡。

但分小區來看，2022年深圳住宅房租抗跌榜中排名前十的小區有4個來自福田，其中，福田的蓮花北村以37%的漲幅排名第一，該小區平均租金為93元/㎡/月，另外福田寶樹臺以29%的租金漲幅緊隨第二，該小區平均租金為153元/㎡/月。

不難理解，福田作為深圳的行政中心擁有大量的工作人口，而蓮花北村緊靠蓮花山公園、北京大學深圳醫院，又有9號線在旁邊環繞，與深圳市政府直線距離僅2公里，優越的地理位置和較低的城中村房租，成為大量來深務工人員性價比超高的租住片區。

但除此之外，排名前30的上漲小區中有不少位于坪山。外因來看，隨著今年14號線已經開通，坪山到福田等關內的距離進一步提速。從內因來看，坪山因比亞迪新業務擴招2萬多人為坪山帶來了大量的租客，有些小區甚至一房難求，從而促進了房租的上調。

深圳“穩租金”

進一步加大保障性租賃住房建設

對于深圳市房租下跌的原因，樂有家研究中心分析有如下幾點：一方面來自周期波動的影響，深圳房租此前若干年一直在漲，已經到了高位水平，這幾年因疫情外來人口輸入減少，供需關系發生變化，租金上漲失去動力；另一方面是政策影響，隨著深圳收緊了落戶政策，落戶起點變成本科，人口流入減少，租房市場的需求隨之變小。另外，深圳產業升級，一些傳統制造企業轉移，也使得一些制造業工人離開深圳。

除需求端帶來的租金上漲動力不足外，還有來自供給端的影響，近幾年深圳在租賃市場的供給不斷加大，政府對租賃市場的政策支持力度也在不斷加大。深圳計劃“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設籌集總量的45%左右。

南都·灣財社記者查詢了解到，《深圳市住房發展“十四五”規劃》數據中有關內容顯示，“十三五”期間，安居工程建設投資超千億，創歷史新高，累計投資 1222.81 億元。其中，就有中央專項資金 6.56 億元。

值得一提的是，10月31日，財政部發布《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》。其中提到，支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創新，更好發揮財政職能作用，也提及了財政加大推動深圳住房供需問題解決的支持力度。

上述來自宏觀因素的影響之外，租金的下調還涉及疫情、14號線開通連接關內外帶動關內租客流入關外等微觀因素的影響，使租金進一步穩定。

而隨著“租房指導價”的發布，是否會在后期進一步使租金下跌？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳發布的租金參考價除南山外，其他區域租金均低于100元，有7個區的租金低于70元。這一數據既反映了當前租金的水平，又發揮了引導的作用。未來，政府保租房大規模建設，租金均將低于各區指導租金水平，有利于實現新市民的住房需求，促進長租習慣的養成，培育租購并舉的住房制度。

南都·灣財社記者 孫陽

標簽： 深圳房租回調到四年前有房東主動降租 租客年省5000元