浦東陸家嘴北濱江區域的萬科翡翠濱江項目。

(相關資料圖)

文/吳若凡

上海二手高端住宅價格回落，成交量滯漲！

今年以來，全國新房市場普遍較為低迷。而6月份以來，上海新房市場卻走出了一條量價齊漲的獨特行情。國家統計局發布的8月70城房價數據顯示，上海新房環比漲幅居全國之首。成交量方面，今年6月~9月份，總價4000萬元以上的高端住宅成交數量達到108套。

但自8月份以來，上海二手房市場卻呈現出不同的景象，成交量開始出現滯漲。據多個片區的經紀人介紹，截至10月下旬，二手房掛牌數量相比前兩個月有10%~20%的增加，看房人數卻是持續減少。與此同時，上海的二手高端住宅市場出現掛牌價大幅下調的情況，有些高端住宅的掛牌價下調幅度高達500萬~800萬元。

上海作為國內最大的二手住宅市場，高端住宅長期占上海二手住宅交易總量的1%左右。從價格橫盤6~8個月沒有變動，到價格大幅下調，究竟是什么原因造成了這一現象？

位于浦東陸家嘴北濱江區域的中信九廬項目。

━━━━

高端住宅掛牌量激增

價格普遍驟降200萬元以上

“上海萬科翡翠濱江一期，314.9平方米的4室2廳4衛，一周之內出，再次降381萬元，累降800萬元！每平方米單價僅15.8萬元，業主急售。”這是二手豪宅經紀人王霞的微信朋友圈，近一個月以來，這類高端住宅的急售情況明顯增多。

該經紀人還表示，如果全款支付，價格還有空間可以談。而早在2個月前，萬科翡翠濱江一期售出一套272平方米的4室2廳住宅，成交價高達5950萬元，單價21.88萬元/平方米。

另據經紀人介紹，位于上海市內環里的高端住宅項目華山夏都苑，8月掛出一套面積220平方米的住宅，在經歷了5輪降價，兩個月累計降幅550萬元，最終在10月以總價3500萬元成交，折合單價15萬元/平方米。

位于陸家嘴北濱江的中信九廬，一套面積173.5平方米的住宅，兩周內掛牌價從4100萬元降到3880萬元，降幅達220萬元。

此外，濱江凱旋門、復興瓏御、華僑城蘇河灣、露香園、星河灣等高端住宅項目均有業主對掛牌價進行降價，降幅200萬~560萬元。

王霞表示，目前在他們公司代理的上海84個高端住宅項目里，基本每個項目都有兩三套“特價”房源，這在今年上半年是難以想象的。

從這名豪宅經紀人推介的房源看，總價2000萬~3000萬元的高端住宅普遍降價幅度在100萬~200萬元；總價3000萬~4000萬元的豪宅降幅區間在200萬~300萬元；總價5000萬元以上的豪宅，部分降幅甚至高達800萬元。

在上海二手高端住宅市場，降價范圍覆蓋了很多項目，尤其是總價3000萬元以上的住宅。與此同時，掛牌量仍在不斷攀升，很多項目的掛牌數量甚至超出平時的2倍。

與此同時，高端住宅的成交周期也在縮短，王霞表示，原先，這類總價在3000萬元以上豪宅普遍成交周期在6~8個月，現在降價幅度大的話，可能一個月成交了。

據中原地產研究院的數據顯示，今年前9月，二手房成交中，總價2000萬元以上的住宅成交套數901套，占總成交的0.79%。同比來看，總價2000萬元以上的二手房成交量下降33.3%。

太平洋房屋研究院經理趙煜堃表示，疫情結束后，很多人出于保值和改善需求，高端住宅市場開始火熱。但從今年下半年開始，很多業主認為高端住宅保值升值空間不大，價值甚至開始回落。種種跡象讓豪宅客戶出現擔憂的心理，以至于很多業主選擇拋盤，瞬間供遠大于求，高端住宅的價格隨之也撐不住了。

浦東陸家嘴南濱江區域的新鴻基濱江凱旋門項目。

━━━━

豪宅遇冷背后 多重因素相互疊加

今年6月以后 ，上海的高端住宅項目階段性放量，招商虹璽、天匯世紀璽、寶能公館陸續入市。很多家庭因為疫情的波折，對居住進行改善的需求進一步放大，再加上高凈值人群對自身資產進行避險保值等需求，引發“豪宅千人搖號”，沒搖到號的購房者則紛紛轉向二手市場，短期使得上海高端住宅市場集體火爆。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，普通住房靠的是工資收入，買房預期是基于未來收入的預期。而豪宅人群是基于自身財富配置的想法。這也是為何前兩年，豪宅市場不降反升的原因。

來自太平洋房屋的數據顯示，過去幾年里，總價2000萬元以上高端住宅的年化漲幅在平均漲幅在20%左右。

“上海的高端住宅還是存在價位天花板的，除了特殊戶型，千萬不要以為（價格）只漲不跌。”丁祖昱表示。

二手豪宅經紀人王霞介紹，近兩周以來電話來訪量明顯增加，“都是在咨詢有沒有價格急降的房子。現在大家的心態都是撿漏。”

據悉，這些業主賣房的理由也是五花八門，主要有以下幾種，王霞告訴記者，在他們公司掛牌的業主，有的準備出國發展，有的受疫情影響，自身經營的公司遇到了資金問題，急于出手套現。

以高端住宅較多的浦東聯洋社區為例，總價2000萬元以上的在售房源量在200套左右，如今掛牌量上升到300多套，和去年同期相比新增了100多套。每套房源的價格在原有基礎上有100萬元左右的降幅。

短期內高端住宅掛牌量增多，一些企業主想急于出手的業主，便開始降價出售了。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，這輪豪宅盤的拋售潮主要源于需求透支，7月，受避險情緒影響，豪宅有了一波放量，加上用豪宅做抵押，后續做融資和經營貸相對容易，很多高凈值人群選擇了購買高端住宅。

但需求釋放完之后，后續的購買力就不足了。疊加9月份市場上拋盤量增加，最終形成了成交天花板。

同策咨詢研究總監肖云祥表示，目前市場轉冷主要是前期需求集中釋放后，需求有所收窄所致。其次就是購房者對房地產市場趨勢、自身收入等預期的下降，導致將大額資金投入房地產有所顧忌。從出手方來看，同樣受外界環境影響，為了滿足資金騰挪的需求，降價出手。

上海高端豪宅分布圖。

━━━━

高端住宅市場價值體系重構

豪宅，一度成為高凈值人群的財富標簽之一。這些項目，因為地段、設計、環境等因素，價格一直遠超普通的改善型住宅。而這些項目除了居住生活等功能，同時也是高凈值人群對自身資產進行保值增值的方式之一。作為中國的經濟中心，上海一直也是國內高端住宅項目的聚集地之一。

從6月的高端住宅項目階段性放量，到8月二手掛牌價普遍下調，上海的高端住宅價值體系正在趨于平穩。

如今，城區外圍二手房市場下行開始向中心城區傳導，剛需盤向著改善盤傳導，最終蔓延到了高端豪宅。而豪宅因為其價格本身接盤的人就少，當二手房成交量不能繼續支撐豪宅價格，自然會引發原本的價格體系崩潰，上海豪宅市場便見頂了。

趙煜堃指出，上海豪宅市場的底色是個穩健市場而非投機市場，但是輿論上受到各類媒體關注度很高，今年5~8月以炒高輿論為主，9月開始以炒低輿論為主。

“大家對于極端價格特別關注，畢竟人們有著天生的獵奇心理，就算沒有幾套，加上中介和自媒體炒作，在市場上會造成放大鏡效應。”

趙煜堃表示，總價2000萬元以上高端住宅項目僅占到上海二手房總交易量1%，成交頻率相對低，普遍是一案一價，所以會存在部分漲幅異常高或降價幅度較大的個案，但不影響市場的整體趨勢。一直以來，總價300萬元以下的房產占上海交易總量的70%。總量上而言還是低中總價成交占比較高。

上海的豪宅漲幅有一條基準線，每年基本在25%~50%區間徘徊。短期部分房產價格出現下調也是市場的客觀現象，要么橫盤，要么適當回調。

趙煜堃預計，在當前穩市場、穩預期的政策下，各行各業的基本原則一定是穩，高端住宅市場總趨勢不會低于14萬元/平方米的單價，最多回落到2021年時期的水平。對比去年，今年漲幅超過30%的豪宅，有可能出現價格回調，整體市場以平穩為主。

高端住宅市場一直以來相對穩定，疫情之后的市場火熱是因為需求積壓導致，現在的普遍降價是由于購買預期和資產配置等因素，導致了短期波動。但購買高端住宅的人群畢竟是少數，對整個二手房市場不會產生影響，在經濟和疫情穩定之后，高端住宅時間勢必也會回歸平穩。

張波表示，上海樓市和經濟一樣，比較有韌性，購房群體購買力持續有關，上海是房地產市場晴雨表，尤其是高端住宅層面具有風向標意義。高端住宅作為資產配置的手段短期內是無法被替代的，依舊行得通。高端住宅依舊具有天然穩定的特性，這是很多人看中的一點，哪怕逆勢環境下也是跌的最少的一種資產，其次，高端住宅雖然流動性差，但融資能力相對較好，銀行也更愿意接受這種資產作為抵押物。未來作為高凈值人群資產配置的重要組成部分，依舊不會改變。

（應采訪者需要，文中王霞為化名）

編輯：徐妍

美編：華少

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用

標簽： 上海二手豪宅價格為何普降