本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

【資料圖】

繼9月中旬將舊改計(jì)劃有效期延期至2023年4月18日后，深圳南山區(qū)原聯(lián)合餅干廠城市更新項(xiàng)目再生變化。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

近日，有市場(chǎng)消息稱，招商蛇口將從恒大手中接盤上述舊改項(xiàng)目，但持股比例、交易金額等尚未有明確消息。該傳聞獲得招商蛇口方面的證實(shí)，稱“目前正在接洽”。

國(guó)企、央企接盤出險(xiǎn)房企的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是地方政府化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要路徑之一，依托深圳興起、總部設(shè)于深圳蛇口的招商蛇口入局似乎也順理成章。

1988年6月，一座合資餅干廠落址蛇口灣廈村與海灣村，合資方為深圳市海灣企業(yè)公司、英國(guó)聯(lián)合餅干投資有限公司、香港先進(jìn)化工有限公司，合資額高達(dá)1000萬(wàn)美元，該廠引進(jìn)英國(guó)的生產(chǎn)設(shè)備技術(shù)和配方，采用國(guó)產(chǎn)原料、生產(chǎn)各類餅干系列產(chǎn)品并全部出口。

2019年7月，該廠地塊被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，拆除范圍用地面積3.17萬(wàn)平方米，擬更新方向?yàn)槎惥幼　⑸虡I(yè)等功能，拆除重建后，學(xué)校用地不少于1.43萬(wàn)平方米。

據(jù)規(guī)劃（草案），該廠用地面積3.3萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積1.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積面積為13.47萬(wàn)平方米，即容積率高達(dá)8.9。其中，住宅部分達(dá)9.07萬(wàn)平方米（含人才住房和保障性住房2.9萬(wàn)平方米）。總平面布局示意圖顯示，該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)3棟54-59層、高度為183米到198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學(xué)校及1所6班幼兒園。不過(guò)，上述規(guī)劃（草案）尚未最終敲定。?

該廠是恒大南山灣廈村舊改的一期部分，已于2019年2月28日被全部拆除。恒大南山灣廈村舊改全稱為“恒大海灣灣廈城市更新項(xiàng)目”，位于蛇口灣廈村和海灣村內(nèi)，占地面積24.95萬(wàn)平方米，擬規(guī)劃建筑面積131萬(wàn)平方米。

這是恒大在深圳最有價(jià)值的舊改項(xiàng)目之一。其位于后海大道與蛇口工業(yè)七路交匯處，軌道交通便利，周邊配套設(shè)施成熟，包括海岸城購(gòu)物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等，是深圳知名的豪宅區(qū)域。距其十幾分鐘車程的深圳灣1號(hào)，目前均價(jià)超22萬(wàn)元/平方米。

值得一提的是，今年以來(lái)，招商蛇口在舊改項(xiàng)目收并購(gòu)中頗為活躍。

4月初，招商蛇口與佳兆業(yè)、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成合作，擬就城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展合作。9月13日下午，它又與富力集團(tuán)、中信證券、中國(guó)華融舉行合作框架協(xié)議簽約儀式，擬以富力集團(tuán)位于大灣區(qū)的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ)展開(kāi)合作。

在2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)里，招商蛇口也表示：“公司積極布局舊改，采取收購(gòu)、合作及創(chuàng)新金融等模式，推進(jìn)舊改差異化發(fā)展；公司積極助力出險(xiǎn)房企紓困，履行央企責(zé)任擔(dān)當(dāng)。”

但這個(gè)“白武士”在選擇紓困對(duì)象時(shí)不是沒(méi)有小心思。從舊改規(guī)模看，佳兆業(yè)、富力分別是深圳、廣州的舊改大戶。

這對(duì)招商蛇口擴(kuò)大舊改版圖無(wú)疑是有利的。此前，招商蛇口城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展一直較慢，起步于2010年，但直到2018年，招商蛇口深圳區(qū)域才對(duì)內(nèi)部進(jìn)行資源整合，并組建城市更新事業(yè)部。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，招商蛇口城市更新在深圳目前基本鎖定、推動(dòng)孵化工作的項(xiàng)目共計(jì)25個(gè)，深圳項(xiàng)目預(yù)估總貨值約3000億元。另外在東莞、佛山還有數(shù)個(gè)城市更新項(xiàng)目。　

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，由于叫停了“大拆大建”，舊改市場(chǎng)明顯降溫，舊改邏輯也發(fā)生徹底變化，因此現(xiàn)在接盤的央企、國(guó)企占據(jù)討價(jià)還價(jià)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

“但現(xiàn)在入局也有劣勢(shì)，即接盤的項(xiàng)目要按照過(guò)去談判的舊改方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，無(wú)論是拆遷補(bǔ)償還是公共設(shè)施配套，標(biāo)準(zhǔn)都比較高，房?jī)r(jià)能否支撐開(kāi)發(fā)成本要打一個(gè)問(wèn)號(hào)，這是需要注意的。” 李宇嘉續(xù)稱。

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