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10月12日晚間，世茂集團(tuán)（00813）公告披露，旗下兩家間接全資附屬公司轉(zhuǎn)讓合計持有的南京項目公司45%股權(quán)，總代價為17.5億元。受讓方為五礦信托、信達(dá)資本各持股50%的蕪湖信思達(dá)投資合伙企業(yè)（下稱"信思達(dá)投資"）。

(相關(guān)資料圖)

被轉(zhuǎn)讓的公司負(fù)責(zé)開發(fā)位于南京市棲霞區(qū)興智科技城的一個綜合物業(yè)發(fā)展項目，項目占地面積約22.61萬平方米，包含住宅、商業(yè)及寫字樓等，目前為在建狀態(tài)，小部分已取得預(yù)售許可證。

世茂集團(tuán)稱，出售是降低負(fù)債的其中一項措施，出售所得擬用于償還其境內(nèi)債務(wù)，有助于推進(jìn)旗下項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)。出售事項完成后，將不再擁有項目公司任何權(quán)益。

變現(xiàn)出售，虧損1.45億

上述項目公司為成立于2020年6月的南京萬智源置業(yè)有限公司（下稱"南京萬智源"），世茂集團(tuán)的兩家全資附屬公司分別持有43.6364%、1.3636%股權(quán)，合計持股45%，南京萬智谷置業(yè)有限公司（下稱"南京萬智谷"）為持股55%的大股東。

天眼查信息顯示，南京萬智源最初由蘇寧置業(yè)全資持有，2020年7月至8月，上述世茂兩家全資附屬公司相繼成為股東。

項目土地由南京萬智源于2020年7月3日通過公開招拍掛獲得，總價45.7億元。該地塊地上面積為19.97萬平方米，地下約2.65萬平方米，在同年南京出讓的216幅土地中（不含工業(yè)用地），該宗地是單幅地塊面積最大的一塊。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，該項目為集蘇寧易購廣場、甲級辦公、酒店、公寓、住宅等業(yè)態(tài)于一體、總建筑面積90萬平方米的TOD智慧城市綜合體。住宅部分?jǐn)M建31棟高層住宅，由世茂操盤，蘇寧置業(yè)則負(fù)責(zé)商辦部分。

地塊成交樓面價約7707元/平方米，是2020年南京主城區(qū)出讓的宅地中單價相對低的地塊之一。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，當(dāng)年南京主城區(qū)共出讓了133宗地塊，其中26宗地塊樓面價高達(dá)"2萬+"，較2019年的"2萬+"地塊多出9幅，是2016年后四年里拍出高價地最多的一年。

信息顯示，住宅部分璀璨云著花園已于2021年1月開盤，包括建筑面積約76平方米-133平方米的四種戶型，均價為2.92萬元/平方米。

事實上，與地價相比，住宅部分有不小的利潤空間。但此次出售中，世茂還是以虧損收場。其在公告中透露，參考項目公司2022年8月31日的賬面值計算，預(yù)計變現(xiàn)出售將虧損1.45億元。

南京資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尹霄飛對時代財經(jīng)稱，興智科技城在南京樓市屬于剛需、自住板塊，配套不錯，但項目變現(xiàn)周期較長，通過賣房變現(xiàn)的時間成本比較高，因此面臨流動性和債務(wù)壓力的世茂選擇抓緊變現(xiàn)。

AMC、信托紓困地產(chǎn)

在南京房地產(chǎn)市場，世茂集團(tuán)和蘇寧置業(yè)都曾是佼佼者。

2003年即進(jìn)入南京市場的世茂集團(tuán)，2014年上半年銷售額居南京房企銷售排行榜首位。2016年，它以88億元競得南京河西中部核心地段一塊地，成為當(dāng)年南京總價最高土地的地塊。

2022年7月27日，五礦國際信托就已取代蘇寧置業(yè)，成為南京萬智源持股55%的大股東。

這不是五礦信托首次與南京萬智源產(chǎn)生交集。早在2020年9月，南京萬智源曾將部分股權(quán)出質(zhì)給五礦國際信托，隨后信達(dá)資本通過合資公司信思達(dá)投資也介入其中。工商資料顯示，信思達(dá)投資成立于?2022?年?7?月?21?日，五礦信托和信達(dá)資本各持股50%。其經(jīng)營范圍為"以自有資金從事投資活動"。

五礦信托、信達(dá)資本與房地產(chǎn)淵源頗深，在地產(chǎn)快速發(fā)展的時代，它們也順勢而上，資產(chǎn)規(guī)模超千億。不過，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場變化，它們的運營和發(fā)展也受到影響，甚至下場接盤。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前五礦信托已接下泰禾廣州增城項目及南京秦淮區(qū)路子鋪項目、深圳陽光城實業(yè)100%股權(quán)，恒大廣州南沙童世界、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良項目等多個地產(chǎn)項目。

今年7月，信達(dá)成功落地首單紓困項目，通過信達(dá)深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司進(jìn)場操盤代建的模式，盤活了佳兆業(yè)廣州悅伴灣項目。

而據(jù)中國信達(dá)2022年中報披露，其深度參與受困房企風(fēng)險化解，充分發(fā)揮內(nèi)部協(xié)同優(yōu)勢，通過存量債務(wù)重組、續(xù)建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協(xié)調(diào)地方政府等房地產(chǎn)風(fēng)險化解有效路徑，落地一批受困房企風(fēng)險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品，支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款，帶動354億元存量項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

目前，"保交付"成為房地產(chǎn)行業(yè)一大任務(wù)，政策端也鼓勵A(yù)MC、信托等金融機構(gòu)紓困房企。研報指出，在政策支持下，目前全國性AMC和地方AMC都在加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，成為加快風(fēng)險出清的又一抓手，尤其對于出險房企來說，釋放出了積極信號。

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