本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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時(shí)隔20個(gè)月，“搖號(hào)地塊”再現(xiàn)廣州。

7月18日，廣州迎來2022年第二輪集中土拍，合計(jì)14宗宅地中，1宗將進(jìn)行搖號(hào)而未確定競得人，10宗成功出讓，另有3宗流拍，成交金額達(dá)到209.57億元。本輪集中土拍最受關(guān)注的兩宗地塊位于天河區(qū)，唯一的“搖號(hào)地塊”亦來自此。

作為廣州的第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，天河是房價(jià)最高的區(qū)域，區(qū)內(nèi)宅地稀缺，最近一次土拍是2020年11月，彼時(shí)，合景力壓其余九家房企，以48.65億元的總價(jià)競得天河區(qū)奧體公園北側(cè)地塊。

不過，本輪土拍的兩宗天河地塊卻呈現(xiàn)一冷一熱的分化局面，一宗因競爭過于激烈觸發(fā)“搖號(hào)”，樓面價(jià)被推至廣州第五貴，另一宗卻因無人報(bào)價(jià)而流拍。

實(shí)際上，冷熱分化也是廣州2022年第二輪集中土拍的特征。

7家房企搶到搖號(hào)

“天河區(qū)燕塘地塊三”在限時(shí)競拍前已獲7家房企報(bào)名，最終經(jīng)過54輪競拍，該地塊觸碰最高限制地價(jià)81.19億元，樓面價(jià)50842元/平方米為廣州拍地史上第五貴，將在3天內(nèi)通過現(xiàn)場搖號(hào)確定競得人。根據(jù)CRIC克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)，參與搖號(hào)的房企有越秀、保利、中海、華發(fā)、珠實(shí)、嘉達(dá)等房企。

而“天河區(qū)育新街南側(cè)地塊”則因無人報(bào)價(jià)而流拍，綜合多位業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，原因或在于該地塊位置不佳、配套不足且地價(jià)偏高。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，參與“天河區(qū)燕塘地塊三”搖號(hào)的房企嘉達(dá)是本輪土拍唯一的民企，它是廣州本土的老牌小型房企，開發(fā)了錦繡花園、東山一品、東山菁品、南洲新苑和翠山美庭等項(xiàng)目。

10宗成功出讓的地塊僅3宗產(chǎn)生溢價(jià)，溢價(jià)率分別為12.9%、0.9%和0.9%，其余均為底價(jià)成交，同時(shí)全部地塊均由國企、央企拿下，包括保利、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、寶信地產(chǎn)、廣州交通投資、廣州城投城市更新集團(tuán)和海珠城建發(fā)展。

其中，珠江實(shí)業(yè)子公司廣州城市更新集團(tuán)有限公司經(jīng)過11輪的競價(jià)，以18億元的總價(jià)競得中心城區(qū)荔灣區(qū)南岸路26號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)12.5%。在本輪土拍中，該地塊的熱度僅次于“搖號(hào)地塊”。值得一提的是，該地塊位于廣州老城區(qū)范圍，配套齊全且宅地稀缺。此外，保利、花都國企寶信地產(chǎn)各自包攬3宗宅地，越秀地產(chǎn)亦斬獲2宗，而廣州交通投資則僅拿下1宗，上述地塊部分由聯(lián)合體競得。

“廣州二輪土拍依舊冷熱不均，再次表明當(dāng)前市場雖然已從低谷復(fù)蘇，但分化調(diào)整尚未結(jié)束，而國央企成為絕對拿地主力，也表明民企的問題出清還遠(yuǎn)未結(jié)束”，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示。

“盡管以國企央企拿地為主，但在市場回升基礎(chǔ)不扎實(shí)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件還在沖擊預(yù)期的情況下，拿地思路偏保守，確定性思路占主導(dǎo)”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，入市之后銷售是否有保障，是地塊冷暖分化的重要原因，“搖號(hào)地塊”因銷售端溢價(jià)受益確定性較強(qiáng)而受歡迎，而與之“同在‘宇宙中心’天河的育新街南側(cè)地塊，由于配套一般，擔(dān)心市場不歡迎，則慘遭流拍。”

多城土地市場回暖

自推出住宅用地兩集中政策以來，截至7月18日，廣州合計(jì)進(jìn)行了5輪集中土拍，土地市場跟隨土拍規(guī)則、樓市政策的收緊、放松，市場冷暖以及房企經(jīng)營狀況和信心而呈現(xiàn)高低起伏。

2021年第一輪集中土拍，廣州合計(jì)成交42宅地，總成交金額超906億元，整體溢價(jià)率為11.71%，流拍率僅約12.5%，4宗宅地甚至因?yàn)槎嗉议_發(fā)商爭搶而進(jìn)入了搖號(hào)階段。

由于是次土拍，試點(diǎn)兩集中政策的城市普遍表現(xiàn)火熱，第二輪新增了禁馬甲、15%溢價(jià)率上限和嚴(yán)查開發(fā)資質(zhì)、購地資金來源等出讓規(guī)則，疊加樓市政策收縮、市場下行和房企流動(dòng)性緊張等因素的影響，寒冬降臨土地市場并持續(xù)影響至今。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2021年第二輪集中土拍廣州僅成交23宗宅地，總成交金額為569億元，25宗宅地流拍，流拍率高達(dá)52%，整體溢價(jià)率為2.3%；2021年第三輪集中土拍，廣州合計(jì)出讓17宗宅地，其中3宗流拍，流拍率下降至23.5%，但成交宗數(shù)和成交總金額則是大幅減少，僅約13宗和302.6億元，并且是零溢價(jià)。

自2022年以來，房地產(chǎn)政策屢獲優(yōu)化調(diào)整，土地出讓規(guī)則的放松主要通過取消配建、延長土地出讓金繳納周期、放松限價(jià)等方式實(shí)現(xiàn)。廣州的具體思路是加大與房企的溝通力度、縮小供應(yīng)量、優(yōu)化供地區(qū)域、拿出優(yōu)質(zhì)地塊，并給市場讓利，以期恢復(fù)開發(fā)商的拿地信心。

因此，2022年的兩輪集中土拍，中心城區(qū)的宅地占比甚高，其中不少地塊位于宅地稀缺的老城區(qū)范圍。在2022年第一輪集中土拍，合計(jì)18宗宅地成功出讓17宗，總成交金額為341.4億元，其中15宗為底價(jià)成交，2宗分別產(chǎn)生15%和10%的溢價(jià)率。

2022年第二輪集中土拍，出讓規(guī)則得到繼續(xù)改善。以廣州為例，相對于2022年第一輪集中供地，第二輪在競拍規(guī)則上有所調(diào)整，由之前的“限地價(jià)+競自持+搖號(hào)”，更改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，即取消了“競自持”環(huán)節(jié)。

得益于出讓規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，廣州土地市場有所回暖，但仍顯乏力。李宇嘉認(rèn)為雖新房銷售端回暖但仍未傳導(dǎo)至拿地端，“只有在商品房市場回升趨勢確定，民企開發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開始妥善解決，銀行等對企業(yè)融資正常化了，土地市場才能徹底復(fù)蘇”，而廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)期，市場的回暖或在今年年底回暖，“第四季度才有回暖或者明顯回暖的這個(gè)可能性”。

縱觀兩集中政策的試點(diǎn)城市可知，廣州今年第二輪集中土拍的表現(xiàn)一定程度上反映了整體情況。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，截至7月18日，已完成第二輪集中土拍的城市包括廣州、北京、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、武漢、成都、福州、蘇州、寧波、長沙和青島等，從成交結(jié)果來看，多城流拍率較首批土拍有所下降，土地市場較一季度稍暖。

在2022年第二輪集中土拍中，部分城市民企拿地信心率先恢復(fù)，包括南京、寧波和杭州等城市，尤以杭州最為明顯。是次土拍杭州45宗地塊全部成交，合計(jì)攬金557.21億元，民企尤其是杭州本土民企活躍， 根據(jù)好地研究院的統(tǒng)計(jì)，拿地金額合計(jì)357億元，占成交總金額的64%，而第一輪集中土拍民企僅占36%。

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