中國奧園集團股份有限公司（以下簡稱“中國奧園”，03883.HK?）的海外資產處置有了新進展。

6月23日晚，中國奧園發布了一則關聯交易公告，透露將以1.05億澳元（約5.68億港元）出售附屬公司的股權，據此轉讓位于澳大利亞的6個物業項目。

該公司預計這筆交易將錄得約2.46億澳元的虧損。“就海外市場而言，住宅開發項目的銷售難度是比較高的，特別是在建的住宅項目，打折賣是必然的。”6月24日，一位熟悉海外房地產市場的業內專家對中國房地產報記者表示。

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中國奧園認為，相較于虧損，快速回籠現金流，協助解決企業的流動性短缺更為重要。“本集團對現金的迫切需求致其須變現澳大利亞資產。”

虧損出售澳大利亞資產

公告顯示，中國奧園的附屬公司與買方B訂立APGA契據，與買方A訂立了公司A契據。根據這兩項契據，買方A有條件地同意購買APGA49%的股份，及公司A100%的股份，總代價為2澳元。賣方的股東貸款也將以1.05億澳元的代價全部轉讓給買方A。

出售完成后，中國奧園將不再對APGA擁有控制權，其業績也不再列入財務報表。

APGA是2014年7月在澳大利亞成立的私人股份有限公司，其附屬公司主要于大悉尼地區從事物業發展。該公司共有24家附屬公司，擁有10個項目，其中4個項目已落成并售出。此次出售的6個物業項目中，3個已竣工，其余3個仍在建。

買方B及買方A的實控人均為Liaw先生（Adrian?Liaw）的全權家族信托，他也是APGA旗下若干公司的董事。

截至2022年5月31日，APGA欠付中國奧園的股東貸款總額(含本金及利息)約為3.85億澳元。交易完成后，中國奧園將獲得的現金總額為1.05億澳元，包括買賣APGA及公司A的股份代價以及償還股東貸款的資金，分別較市場價值和估計變現價格折價約37.9%及20.5%。此次出售，該公司預計將錄得2.46億澳元的虧損。

雖然價格折讓幅度較大，但中國奧園認為這是合理的。因為，要通過單項交易同時出售APGA手頭全部物業——包含了300個公寓單位及3塊土地，大宗買家會期望在變現價格上獲得有吸引力的優惠。

公告中披露了APGA幾個附屬公司的信息，所持物業包括中國奧園的歌頓、烏魯威爾、帕拉馬塔等項目。

中國奧園此前曾表示自己已實現境外項目開發的本土化，全面打通當地銀行融資渠道，是少數進軍境外房地產市場并成功實現竣工交付的內房股之一。其澳大利亞項目過往的業績表現不俗，凈利率基本都在10%以上，其中，悉尼海德公園130號項目的凈利率高達14%。

接連處置資產自救

對于中國奧園而言，這是一筆很有必要的交易。

該公司表示，受中國房地產市場下行及2021年以來實施的相關全國性宏觀調控政策的影響，公司面臨流動性壓力，難以通過慣常渠道取得融資。為改善流動性并獲得融資以滿足財務需求，公司一直就中國及境外資產積極尋找潛在買家。

在中國奧園看來，作為新成立的發展商，APGA在過去兩年已能夠如期交付項目，只是財務表現尚欠穩健。假以時日，APGA能擁有更穩健的收入及盈利能力，但中國奧園的流動性已無法投入額外資金以進一步支持APGA。在這樣的情況下，出售APGA、換得現金流滿足自身需求才是公司的最佳選擇。

據悉，早在2021年下半年，市場就已有傳言，透露中國奧園計劃處置8億美元到10億美元的資產，用于償付到期美元債。2021年11月，該公司作價9億港元將香港部分物業出售，2022年1月又以2.15億加元（人民幣約10.78億元）向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產。

今年3月份，中國奧園副總裁楊海能表示，能夠“活下去”一定是管理者最緊要思考的問題。這有很多處理的方式，比如積極引入戰投、引入合作方等。據其介紹，中國奧園把所有項目分為了正常型、過橋型、紓困型，能夠產生正向現金流的正常型項目將快速推進復工復產，過橋型項目需加速激活、保障項目運行，紓困型項目則是將引進外部資金盤活。他認為，企業更重要的是自救，對部分資產進行處置也是經營策略的一部分。

截至目前，除了加拿大及澳大利亞項目外，中國奧園還陸續轉讓、退出了廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北、福建漳州、香港等地的項目。

“我們跟中國奧園合作了幾個項目，有部分也在談股權轉讓。”廣東某房企負責人對中國房地產報記者表示。

引入戰投是通盤解決債務問題的最優選項。根據市場消息，意向戰投——山東能源集團已在5月份完成了對奧園集團的盡調，只待最后一只靴子落地。

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