時間步入4月，2022年首輪土地“雙集中”也全面開啟，截至目前，北京、青島、福州、合肥、廈門、重慶、武漢等7城的首輪土拍已經(jīng)收官，其他城市也正緊鑼密鼓的推進(jìn)中。

去年土地行情高開低走，第一輪可謂熱火朝天，許多房企為了搶地爭破了頭，從第二輪開始降溫，房企拍地?zé)崆槊黠@下降，到了第三輪幾乎集體啞火，只剩下少數(shù)國央企在撐門面。

土拍是地產(chǎn)行情的晴雨表。樓市低迷已半年有余，直至近期局部才有所回暖，土地市場是否也有所反應(yīng)？今年的土拍出現(xiàn)了哪些變化？房企開始下場了嗎？今天就著重來談?wù)勥@些問題。

提利潤空間，降拿地門檻 多重措施激活房企積極性

去年是實(shí)施土地“雙集中”的第一年，可以說土地供方及買方都是“摸著石頭過河”，而經(jīng)過一年的實(shí)踐，今年的集中供地雙方都會更加理性。從目前已經(jīng)公布的土地出讓條件來看，今年的土拍市場較去年對房企要友好許多。

1、誠意滿滿！各個城市拿出“好貨”吸引買家

去年下半年以來，受房企資金緊張、購房市場低迷等不利因素的影響，房企拿地?zé)崆橐步档奖c(diǎn)。這段時間雖然利好政策不斷，許多房企的拿地欲望依然不高。而土地“賣方”為了吸引房企拿地，紛紛調(diào)整土地出讓條件，表現(xiàn)出滿滿誠意，拿出了優(yōu)質(zhì)的地塊以吸引買方。

一方面，考慮到市場熱度不高，今年首輪供地量較去年同期普遍下調(diào)。比如南京首輪只拿出20塊地，供地數(shù)量只有以往的三分之一。廣州掛牌18宗涉宅用地，數(shù)量和去年第三次集中土拍基本持平，但和去年第一、二輪各有48宗的數(shù)量相比，少了一半以上。

另一面，核心地區(qū)、涉宅地等優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量增加。

以廈門為例，首批次總計(jì)有涉宅用地10宗，其中島內(nèi)供應(yīng)地塊數(shù)量達(dá)5宗。

廣州此次共計(jì)掛牌18宗地，中心區(qū)海珠區(qū)和荔灣區(qū)各有2宗宅地，且均為地鐵上蓋或江景靚地。而去年流拍率比較高的外圍區(qū)域，此次供地數(shù)量明顯減少，部分地塊還是去年流拍的“回鍋肉”，從化區(qū)則直接不參與本輪供地。

2、參拍門檻降低，多重舉措降低房企壓力

去年22城首次集中供地，整體可謂火爆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年首輪集中供地22城共867宗地塊參拍，出讓面積超1億平方米，平均溢價率約14.7%，房企拿地利潤約為1%-5%。

在一些熱門城市，有些地塊溢價率高達(dá)50%，火爆程度令人咋舌。即便是以管理高效、產(chǎn)品溢價高而著稱的房企，也直言只能努力做到1%-2%的凈利潤水平。有房企老板更是指出，1%-2%凈利潤是常態(tài)，凈利潤3%的地塊要靠搶。

時過境遷，房企為拿地而瘋狂的日子已成過去?，F(xiàn)在大部分房企囊中羞澀，就是想壕氣都壕不起來。好在，今年各地轉(zhuǎn)讓政策有所調(diào)整，門檻放寬了許多，對房企來說無疑更為友好。

提高房價地價差，緩解企業(yè)資金壓力

本輪集中供地，多地將保證金下調(diào)至起始總價的20%，溢價率則嚴(yán)控在15%以內(nèi)，有些地區(qū)溢價率上限甚至下調(diào)至10%。而在去年首輪雙集中，許多地區(qū)這一數(shù)據(jù)為30%，有的甚至達(dá)到50%。

另外，也付款周期也做了適當(dāng)延長。

比如重慶，本次集中供地在付款進(jìn)度方面多要求1年內(nèi)付清，較之前的3個月大幅延長，這對于目前資金普遍緊張的房企來說，無疑是一大好消息。

再如南京，首輪集中供地將保證金比例下調(diào)至起始總價的20%，部分地塊的土地出讓金繳款期限延長至6個月甚至更長。

同時，提高毛坯限價。以江北核心區(qū)為例，去年該區(qū)域毛坯限價最高3.8萬，此次上調(diào)至4萬。南部新城去年毛坯最高限價4.5萬，此次出讓的兩宗地毛坯最高限價分別為4.58萬元和4.53萬元。房價地價差的增大，給開發(fā)商留出更大的利潤空間。另外，南京此次還取消了競得地塊數(shù)量的限制。

減少配建/自持比例，刺激房企積極性

去年上半年，房企拍地?zé)崆楦邼q，土地轉(zhuǎn)讓條件也較為苛刻。而從目前公告的情況來看，較之過去以競配建、競自持為主的競拍模式，今年各地普遍在限地價基礎(chǔ)上，以搖號/抽簽形式進(jìn)行競拍，激發(fā)市場活力。

以合肥為例，合肥本輪土拍優(yōu)化了競價規(guī)則，采用達(dá)到中止價后進(jìn)入“競品質(zhì)”的競價政策，同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。32宗地中僅有7宗地有配建保障性租賃住房要求，保租房配建比例在5-20%之間。

再如武漢，地價觸頂后直接“搖號”確定競得人。

減少、甚至取消競配建、競自持，可以極大降低項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營成本，為開發(fā)商“減負(fù)”，以提升開發(fā)商拿地意愿。

▲部分土地“雙集中”城市的供地規(guī)則，來源：中指研究院

“競品質(zhì)”延續(xù)，有城市進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷售

不難發(fā)現(xiàn)，拿地條件的放松主要集中在資金相關(guān)方面，通過控地價、延長付款周期、減少配建等措施，提高房企的利潤空間。與此同時，有更多地區(qū)從競高價轉(zhuǎn)向競品質(zhì)，這可以看做是政策導(dǎo)向的一種標(biāo)志，通過競拍條件的調(diào)整，鼓勵更多有產(chǎn)品實(shí)力的房企入場。

北京作為今年首個雙集中開拍的城市，也是一線城市的代表，無疑為全國土拍打了個樣板。此次北京集中拍地不僅延續(xù)了競品質(zhì)方案，還進(jìn)一步明確現(xiàn)房銷售的要求。18宗地塊中，有9宗設(shè)置了現(xiàn)房銷售競價環(huán)節(jié)，不過，最終僅朝陽崔各莊地塊成交。

房企拿地依然偏謹(jǐn)慎 但市場整體有所回升

截至目前，北京、合肥、福州、廈門、青島、重慶、武漢等七座城市已完成首輪土地集中拍賣。這些城市的成交情況，一定程度上反映出當(dāng)前土地市場的熱度，以及房企的拿地動向。

1、供地次數(shù)由3次變4次，拍地節(jié)奏更為靈活

去年2月，“兩集中”政策出臺，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙等22座城市，開始實(shí)施住宅用地集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數(shù)不超過3次。

今年，全國各地城市在拍地上形成了自己的節(jié)奏。部分城市已將年度集中供地次數(shù)由3次增加到4次，包括青島、武漢、重慶、濟(jì)南等地，其他一些城市也傳言會跟進(jìn)。

在原來22城的基礎(chǔ)上，一些城市也在今年加入集中供地行列。比如東莞、徐州。

東莞將分四批次掛牌，首批次供地共推出8宗地塊，出讓總面積33.29萬㎡，起拍總價170.83億元，將于4月19-20日進(jìn)行集中競價出讓。

從公開信息來看，東莞這次出讓土地多為小地塊，面積都是幾萬平級別的，其中最大僅約5.84萬㎡，最小約1.96萬㎡，這種“跑量”形式，與房企當(dāng)前緊張的資金局面是比較匹配的，小地塊可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，降低拿地的資金壓力，實(shí)際上也是降低了拿地的準(zhǔn)入門檻。

2、兩極分化，優(yōu)質(zhì)地塊遭哄搶，一般地塊無人問津

整體上，房企拿地依然趨于謹(jǐn)慎，土地市場呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象——大家都將火力集中在優(yōu)質(zhì)地塊上，品相較差的地塊則無人應(yīng)價，難逃流拍命運(yùn)；絕大部分地塊底價成交，而少部分優(yōu)質(zhì)地塊則觸發(fā)頂價，進(jìn)入競品質(zhì)或者搖號階段。

以福州為例，3月16日福州首輪集中供地現(xiàn)場拍賣，被擺上貨架的共有17宗用地，其中15宗地為涉住宅用地，2宗為商服、公園綠地用地?，F(xiàn)場2宗地塊因出讓方案優(yōu)化取消出讓，實(shí)際出讓14宗地。

本次拍賣共有建發(fā)、中海、保利、招商、卓越、梅園酒店、萬旭、廈門銀行等家房企參與競價，最終12宗涉宅用地成功出讓，2宗地塊流拍。其中，有2宗地塊觸頂搖號、2宗溢價成交、8宗底價成交，溢價率最高14.91%。

3、溢價率走高，流拍率回落，拿地積極性有所回升

從完成首輪拍地的城市來看，目前房企拍地?zé)崆檩^去年下半年是有所回升的，不僅流拍率在下降，溢價率也在回升。雖然國央企仍是拿地主力，少部分民企也已出手。

以北京為例，首輪集中供地?zé)o論是成交面積還是溢價率較去年第二、三批次集中供地都有明顯回升。本次出讓的18宗地塊僅1宗流拍，其中8宗底價成交，平均溢價率4.8%，有2宗地塊的溢價率達(dá)到了15%。參拍房企有60家，拍地仍以國央企為絕對主導(dǎo)，旭輝是本場土拍中唯一一家拿地的民企，金地保利組成的聯(lián)合體也將兩宗地收入囊中。

其他城市的溢價率較去年第三輪也都有所回升。

▲已完成2022年首輪拍地的7城歷次土拍的平均溢價率

再看成交方面，

北京：成交17宗，流拍1宗；

合肥：成交19宗，流拍13宗

福州：成交14宗，3流拍宗

武漢：成交10宗，流拍1宗

廈門：9宗全部成交

青島：15宗全部成交

重慶：13宗全部成交

除了合肥外，其他六城的流拍率較去年第三輪土拍都有所下降。

民企雖然仍存在一定觀望情緒，但也有一些已經(jīng)捷足先登。

以重慶為例，本輪集中出讓地塊13宗，其中7宗掛牌；6宗拍賣，有3宗地塊觸及最高溢價率15%，最終搖號確定競得人。除了華潤、中海、建發(fā)等國央企在買買買，龍湖、海成、昕暉、天泰等民營房企也皆有所獲，尤其龍湖更是一口氣拿下了3塊地。

合肥的土拍現(xiàn)場也吸引來了多家民營房企，他們并非純粹的陪跑角色，龍湖、安徽天阜、偉星、遠(yuǎn)大等都拿到了地。

可見，經(jīng)過去年第二三輪土拍的冷清之后，隨著今年土拍條件放寬，以及各地樓市政策的支持，土地市場的信心也正逐步修復(fù)中。期待后續(xù)更多城市以及房企的表現(xiàn)。

標(biāo)簽： 2022年首輪集中土拍 回暖信號開始出現(xiàn)了