對部分股民而言，3月22日晚上是一個激動的夜晚。在綠城中國財報討論區，有股民朋友喜極而泣：“今年年報不雷了。”

對于綠城投資人而言，過往幾年的年報記憶可謂慘痛。在投資交流平臺雪球上，圍繞綠城年報的討論中，相當一部分篇幅是“暴雷恐懼癥”。

“主要是過去幾年埋雷埋的太多，連著幾次年報暴雷，能不害怕么？”一位投資人向騰訊房產表示。

過去幾年，綠城年報總是會有大規模的項目計提減值，這些都是前幾年激進拿地后留下來的后遺癥。在今年，一眾房企要么延期發布財報，要么選擇在披露限期最后一天發布財報的時候，綠城中國選擇在22日發布財報，顯得對自己的業績頗為自信。

“如果放到往年，這份年報表現只能說還行，但是在21年的情況下，就顯得表現不錯了。”上述投資人表示。“今年主要是同行襯托的好。”

綠城交出了一份仍在增長中的答卷。2021年，綠城中國營收人民幣1,002.4億元，同比增長52.4%。實現凈利潤76.87億元，同比增長33.4%。年內利潤人民幣76.87億 元，較去年增長33.4%；股東應占核心凈利潤人民幣57.65億元，較去年增長44.4%；股東應占利潤人民幣44.69億同比增長17.7%。

相比之前各個房企的盈利預警公告，綠城仍然保持增長的勢頭，足以讓不少投資人表示寬慰。然而，這份增長背后仍然透露出綠城固有的問題。本不出眾的毛利率和凈利率持續下滑，預計未來仍將保持低位。“三道紅線”仍有一道踩線，在綠城激進拿地的情況下，財務情況如何改善仍然有待觀察。

為規模大舉補倉，進一步拉低利潤率

雖然營收增長了，但是綠城的賺錢能力反而進一步下滑。

2020年，綠城中國實現毛利率為23.7%，2021年毛利率下降到18.1%。年內利潤率也由2020年的8.76%下跌至2021年的7.66%，盈利指標在頭部房企中算倒數水平。

在綠城中國業績發布會上，執行董事兼執行總裁耿忠強回應毛利率下滑問題，他表示綠城中國當期毛利率是18.1%，較去年下降了5.6個百分點，確實下降比較多。而這背后的原因主要有兩方面：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯。另一方面，近年來政府調控力度加大，房地產價格受限價影響，綠城的品牌溢價沒有充分體現。

“綠城這幾年拿地都比較激進，就拿北京來說，前年拿的幾個項目溢價太高了，實際上賺不了太多。”一名業內人士對騰訊房產表示，綠城在首輪集中供地中拿下的不少項目因為溢價率太高，后續的利潤表現也不會太好。

綠城高投入拿地背后，主要是自身的規模KPI。

自2018年掌舵綠城以來，張亞東就提出了“三年業績計劃”，即2019年到2021年，銷售額目標分別為2000億元、2500億元、3000億元。同時綠城設定了“戰略2025”目標，根據規劃，到2025年，綠城的房產開發業務合同額要達到4500億元，房產代建業務合同額要達到1500億元，新興業務合同額要達到400億元。

這樣的規模要求倒閉綠城在拿地上的激進動作。即使在被稱為“黑鐵時代”的2021年，冰封的行情下綠城也未放棄規模要求。

在業績發布會上，綠城中國執行董事李駿回應稱，雖然外部環境較為復雜，但橫向對比綠城中國表現較優，“戰略2025”中長期目標不會調整。“目前房地產市場的基本面沒有明顯改善，但可以預見的是，2022年將會‘優化’，上半年筑底盤整，下半年會逐步恢復。”

“下半年大家還是認為房地產政策有助于市場交易回暖。”知名地產分析師嚴躍進表示，回暖的大方向是肯定的，管理層關于后市的判斷說明依舊看好整個房地產市場。

在中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜中，綠城中國排名第六，已經躍居拿地第一梯隊。年報顯示，2021年綠城中國全年新增101個項目，總建筑面積約1,751萬平方米，預計可售貨值達人民幣3137 億元。

業績會上，針對公司2022年的拿地計劃，執行董事及行政總裁郭佳峰郭佳峰表示，在當前市場不明朗的背景下，綠城中國將繼續保持投資定力，提高投資標準，保持穩健參與。

針對今年初較為積極地拿地，郭佳峰表示，公司2021年底在杭州的第三批次拍地和今年2月份北京的一批次供地，一共獲取了7個優質項目，預計新增貨值300億。2022年至今，公司補充了其它地區的360億貨值的土地，對維持綠城中國重資產板塊一年2500億左右銷售規模來看，這樣的拿地節奏是屬于正常補貨。

“綠城現在拿地很多都是核心城市的地塊，現在看聯合拿地的情況會越來越多，后續營收增長還得看權益情況怎么樣。”上述投資人向騰訊房產表示。

2020年，綠城自投項目權益占比為55.61%，2021年權益占比進一步下降至54.46%，這一比率在前20名房企中排倒數第一。

綠城重倉的城市中，長三角占據半數，這也是房企必爭之地。在房企越來越多選擇“抱團取暖”的當下，綠城的權益占比持續走低也成為利潤提升的難點。

背靠中交融資表現優越，但仍踩中一道紅線

由于背靠大股東中交集團，綠城在融資借貸上擁有超出行業水平的優勢。業績會上，執行董事兼首席財務官耿忠強透露，綠城去年境內公開發債利率僅3.55%，全年的利息成本僅4.6%，期末融資成本更只有4.5%。今年1月發行的增信票據僅2.3%。

雖然擁有非常大的融資成本優勢，但是綠城三道紅線仍然踩線一條，剔除預收賬款后的資產負債率并未達標。

業績會上，對于三道紅線相關指標，執行董事及執行總裁耿忠強指出，上報監管部門三道紅線的計算口徑和財務披露口徑稍微有些不同。截至到2021年12月31日，上報監管部門的現金短債比是1.7倍（財報數據為2.2倍），凈資產負債率是53.5%（財報數據為52%），剔除預收帳款后的資產負債率為70.3%（財報數據為71%）。

耿忠強表示，三道紅線的三個關鍵指標都在進一步向好。公司確保2023年能夠進入綠檔，同時我們根據今年的內外部環境情況，做好了提前進入綠檔的準備。

背靠中交另一好處是能夠拿到充分的授信額度。耿忠強透露，綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發貸按揭順利放款。去年4季度以來，監管部門多次強調要滿足房地產市場的合理資金需求，整體的融資環境逐步得到改善。加上回款超千億，目前看來資金安全能夠得到保障。

對綠城來說，擴張與三道紅線合規難兩全，如何在保持增速的情況下控制負債規模成為重點。

只是對綠城股東們來說，利潤提升仍需要等待，在行業極其困難的情況下，增長已經成了為數不多的好消息了。

作者：袁麗麗

編輯：艾樂

策劃：汪瑞杰

標簽： 暴雷恐懼癥下的綠城中國為規模大舉補倉 但賺錢能力