限價的紅利，終于消失了！

1

這是一條注定要結束的崩潰之路。

短則3年，長則6年。

限價紅利徹底消失的背后，也預示著房地產鏈條的一條重要邏輯鏈條走向了崩潰之路。

地方政府的遮羞布終于消失了。

開發商的遮羞布終于消失了。

籠罩在購房者頭頂的悲喜終于消失了。

上一輪市場，市場最火熱的城市，有2點非常典型：

1、但凡是限價的城市，都是最熱的城市。

2、但凡是學區的城市，都是最熱的城市。

尤其是過去幾年最值得關注的限價城市，北京限競房，以及更大范圍內的上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、長沙等城市，全部都是搶房最熱的城市，全部都是最值得關注的城市，熱度、關注度、持久度都是最好的。

但是，也正因為如此，因為市場的慣性，因為城市的慣性，因為購房者的慣性，很多人依舊是沿著路徑依賴往前走。

但是一旦市場變化很大，隨著限價的逐漸提高，隨著倒掛的逐漸壓縮，市場的紅利就會越來越少。

換句話說，之前大家最關注的城市，就要謹慎了。

因為限價的紅利，幾乎消失了。

2

徐州連漲了5年多。

西安連漲了5年多。

成都連續搶了5年多。

杭州到現在位置依舊很熱。

更多更多的城市。

何也？倒掛也。

但是今年，所有人盯著的限價城市，都發生了巨大的變化。

比如南京。

所有人都盯著南京江核，盯了多少年了，打新很多年了，但是從去年開始，就有一個壞消息：

江核最高毛坯限價3萬8！

什么概念？

2021年的最高精裝限價3萬4.

2022年正榮潤江城的二手房降到了4萬3。

去年的賬面倒掛至少在8000+。

今年的賬面倒掛僅僅在4000+

一漲一跌，打得市場措手不及。

最關鍵的是，這還是賬面倒掛，能賣出去、能變現、而且必須保證等你交易的時候二手房價格不會再變化，這才是最關鍵的。

恭喜2021年之前搶到房的人。

提醒2022年之后還要上車的人。

雖然去年之前的上車成本很高，要綁定裝修，首付至少5-8成以上，甚至很多樓盤都需要搖號，但是至少倒掛都是現成的，吃到嘴里就是安全的。

但是現在：

越來越多的樓盤不要搶。

越來越多的樓盤不用8成首付。

越來越多的中介出現在江核。

越來越多的二手開始拉胯。

你就應該非常清楚：

打新，失去了價值。

3

西安：

一旦曲江的中鐵建翡翠國際，1萬7徹底消失。

一旦曲江的華潤悅璽，2萬3徹底消失。

一旦軟件新城的天地源云水天境，2萬1徹底消失。

一旦CID的中海和華發，2萬以下徹底消失。

取而代之的是大量的2萬5甚至3萬+的時候，你就應該非常清楚的知道，這個市場終于走向了平靜。

長沙：

哪怕是之前限價最嚴的長沙，也剛了起來。

去年長沙最值得關注的板塊——濱江中，去年12月，旭輝鉑悅湘江7-10棟樓的價格，震驚了所有人：

最低精裝價：2萬4。

最高精裝價：2萬6。

總價竟然高達460萬－960萬。

這個樓盤不僅僅是單價非常高，而且是總價非常高，直接刷新了長沙新房均價的天花板。

因為在之前，濱江華潤的價格也就2萬左右。

北京：

石景山，區域最高價直接干到了7萬+；

亦莊，樓面價最高到了4萬+，限競房將近6萬；

榜單前20中有12個限競房。

榜單前8更是全部被限競房牢牢占據。

4

倒掛，就是一個吃血的饅頭。

這是一個利益完全分配不均的市場，一個底層民眾根本無法參與的市場，甚至是一個人為制造出來的畸形市場。

我想跟大家探究一下倒掛的出現與終止。

要知道，當初之所以產生倒掛，最核心的推動力在于房地產漲幅太高，而為了穩定市場，或者說，最關鍵的是在一些數據上穩定高層，所以地方政府不得不在數據上做文章，至少在官面上數據看著非常喜人。

所以只要你去查70城數據，每個月的漲幅最多最多一般都是2%之內，而且永遠是最高漲幅，基本上一個城市能夠在一年12個月中，能夠在4個月的漲幅排名在前10就已經非常不錯了。

假設一個城市每個月的漲幅是1%，取一個中間數。

那也就是說，這個城市在一年內的漲幅是：1.1268，換句話說，這個城市在一年中的最高漲幅，大致在：

12.68%。

是吧，你完全想象不到，單單看數據的話，一個城市的最高漲幅竟然只有13%不到，你說嚇人不嚇人？

這樣的漲幅，大家都很滿意。

地方政府很滿意，漲幅終于控制住了。

統計局很滿意，這個數據終于過關了。

高層更是很滿意，房地產泡沫終于壓住了。

只有購房者不滿意，這他娘的買房還是很難啊。

你以為這只是過去1年70城數據是這樣的嗎，至少在過去7年，從2015年到2022年之間，70城市數據一直如此，一直處于賬面數據之中。

最可笑的是，這樣可笑的數據竟然還運行了這么多年。

難道我們不知道北上廣深房價至少翻了一倍，甚至2倍，3倍？

難道我們不知道杭州合肥西安成都南京深圳的打新有多難嗎？

難道我們不知道全國的學區房領漲之后再漲，房價反復上漲。

這就是倒掛出現的根由，源于一個可笑的統計數字。

5

很多話不敢多說。

你以為地方政府輸了？恰恰相反，他們保證了政績，保住了烏紗帽，卻留下了一個面上正常，底下行情卻一再暴漲的城市。

你以為開發商輸了？恰恰相反，雖然現價非常嚴格，但是他們也不虧，可以綁定車位，可以綁定精裝修，可以全款，開發商怎么可能傻呢。

你以為購房者輸了？恰恰相反，10%的購房者跑贏了市場，他們更有錢，他們運氣更好，變現能力更強，于是，提前實現了gtfu。

誰輸了？

不言而喻。

這個市場的遮羞布終于結束了。

2021年一個極其重要的分水嶺。

當我們的高層開始關注里子大于面子的時候，當我們的高層開始關注樓市的底層邏輯的時候，當我們的高層開始關注深層次的二手房的時候，二手房指導價應運而生了。

二手房指導價，真是打蛇打七寸了。

從深圳刮起的第一道黑風席卷全國，從上海到三亞，從北京到合肥，從成都到西安，全部都在執行這樣的政策利器。

于是，市場急轉直下。

整個房地產的頹勢再難掩蓋。

直到這個時候，所謂的70城數據，所謂的二手房指導價，才算真正的可以看了，才算真正可以堂而皇之的出現在高層的案桌上。

因此：

1、別盲目打新了，輪不到你。

2、非要打，哪里最熱，去哪里打新。

3、如果搶的不厲害，就不要打新。

4、放棄80以上的打新樓盤。

標簽： 最后一個樓市限價的紅利