房地產行業進入下行通道后，開發商競爭加劇，房企增速開始放緩。特別是疊加過去兩年疫情等“黑天鵝”事件的影響，購房者信心嚴重不足，房地產及其上下游的從業者都在等待一股暖風吹來能夠改變現狀。

隨著市場關于“小陽春”能否到來的討論越來越熱烈，前兩日，微博熱搜出現了一則關于#2月深圳豪宅逆市熱銷#的話題。

據深圳中原研究中心數據，2月深圳的住宅、商務公寓、商辦類項目成交均出現了不同程度下滑。其中，新房住宅成交1959套，環比下滑45.2%；全市公寓成交138套，環比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套，環比上漲2.6%。

深圳豪宅真的逆市熱銷了嗎？業內人士告訴記者，統計數據來源于網簽，而網簽具有滯后性，“2021年四季度入市的高價豪宅盤多在今年網簽，這些項目基本為日光盤，反映到現在，數據便呈現豪宅成交逆勢增長的現象。”

豪宅成交止跌回升 限價之下豪宅價格穩定表現更好

2022年2月，深圳一手千萬豪宅共成交434套，占豪宅總成交套數的98.6%。其中，南山區的深鐵懿府網簽192套，位居2月千萬豪宅成交量榜首，千萬豪宅成交TOP5中全部為南山項目。

南山深鐵懿府二期開盤效果圖，來自網絡。

值得一提的是，南山深鐵懿府二期于去年11月份采用線上選房的形式進行開盤，項目推出648套住宅，共入圍1260批客戶，房源當日全部售罄。項目至今開盤已過3月，記者查詢深圳房地產信息平臺一手預售房源的頁面顯示，目前該項目多數房源為“已簽認購書”或“已備案”的狀態，但仍有少部分房源處于“期房待售”狀態，有業內人士認為或是購房者棄購導致。

那么2022年2月豪宅成交量增長是否與去年四季度豪宅供應量的增長有關？記者注意到，2021年四季度，南山、福田等區域多個豪宅項目推出，除了深鐵懿府之外，包括華潤城潤璽二期、深業中城、海德園、潤峯府等網紅盤都在去年四季度相繼入市。

據深圳中原研究中心數據顯示，2021年深圳豪宅批售99.8萬平，環比上升42.4%；推售面積106.1萬平，環比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售面積達56.2萬平，占全年的56.3%。

隨著2021年豪宅入市項目大幅增長，成交也止跌回升。數據顯示，2021年豪宅成交6370套，同比上升126.1%，為近五年最高；同時，成交面積86.2萬平，同比上升103.1%。

深圳中原研究中心認為，雖然二三季度豪宅供應承壓，但是四季度供應大增，雖然整體去化不及去年同期，但部分項目表現較好，進一步拉高了成交量。從價格看，限價之下豪宅價格相對穩定，表現較好。南山區是供需主力，特別是前海，供需大幅增長，熱度也高漲，基本都開盤售罄。隨著熱點區域如前海、寶中、光明等地新盤限價下調，未來這些區域豪宅產品熱度會持續。

頂豪法拍高溢價成交 熱門產品仍受市場追捧

豪宅市場的熱度同樣蔓延到了法拍上面。過去一年，隨著樓市行情下滑導致部門投資客現金流斷裂，斷供等情況出現導致大量法拍入市，深圳法拍房數量也創下近幾年新高。

房源存量過多下，深圳法拍市場成為部分人“撿漏”的場所，接近指導價、低于市場價成交的房源比比皆是，甚至部分熱門片區的熱門房源還出現流拍的跡象。

而就是在這樣的市場情況下，3月份南山的兩宗頂豪法拍，都以高溢價率拍出。

3月2日，阿里司法拍賣平臺上一套位于深圳南山天鵝湖花園二期的房產以2503.41萬元高價拍下，該房源建面為131.43平方米，不計稅費折算單價約19萬元/平方米，而該房源的起拍價僅為1599.41萬元，市場評估價為1881.66萬元，也就是說，該房源的實際成交價比起拍價高出904萬元。

記者在深圳住建局官方信息查詢到，目前天鵝湖花園二期的二手房參考價為12.5萬元/平方米。這意味著，這套房子每平米的成交單價高出參考價約6.5萬元/平方米。

天鵝湖花園二期。圖片來自網絡

同一天，南山深物業前海港灣花園建面146.49平方米的房產，以約1452萬成交，折合單價為9.9萬/平方米，該房產評估價為1295萬，官方指導價為9.49萬/平方米。盡管溢價并不算高，但該房產吸引了10人報名，經過135次出價后才成交，競爭異常激烈。

只是頂豪法拍溢價并不意味著深圳豪宅成交有回暖趨勢。熟悉深圳豪宅市場的置業顧問告訴記者，“天鵝湖花園二期的小戶型二手房市場很少業主放盤，屬于珍稀產品，熱度較高。”

記者查詢到一份麗茲行關于天鵝湖花園1~2月的市場報告顯示，天鵝湖花園2022年1月~2月暫無成交，且到訪下降明顯，其中二期小戶型已經連續3個月無成交。值得注意的是，目前天鵝湖花園二期131平方米戶型掛牌房源業主誠售最低價為3000萬，最高價為3100萬元，折合單價22.9萬/平方米-23.66萬/平方米。

對比目前市場掛牌價，所謂溢價成交的天鵝湖花園二期法拍房源本質上仍算是“撿漏”。

國內多地高端住宅市場升溫 小陽春或將再次明顯出現

除了深圳之外，豪宅成交高熱度同樣在上海、廣州等一線以及杭州等強二線城市出現。

3月11日，位于上海浦東新區陸家嘴板塊黃金地段的中糧海景壹號，一套592.8平方米的法拍房，以1.779億元成交，折合單價約30萬元/平方米，刷新了該小區的單價紀錄。值得注意的是，該房源以1.092億元起拍，成交溢價率達63%。

另據《21世紀經濟報道》，截至3月16日，位于上海內環中心地段的翠湖天地已在當月成交4套房源，超過以往月均水平。另外，萬科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個月已經成交5套。

而在杭州，近日位于南星橋沿江板塊的老牌豪宅綠城藍色錢江11幢3單元2601室法拍房，經過50輪競價，以2766.4萬元總價成交。該房源建筑面積為227平方米的房子，評估價為2501萬元，起拍價1751.4萬元，最終成交價超過評估價265萬元，折合成交單價約12.2萬元/平方米。

南都記者注意到，近月來各地豪宅的關注度均高于往期，廣州頂豪僑鑫匯悅臺甚至傳出某房源成交單價已達38萬/平方米，但該房源并未網簽，信源暫無從考證。

據克而瑞數據統計，2021年國內1000萬以上一手住宅成交量排名中，前五的分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州，且五個城市成交量都實現了同比增長，排名前十的城市共成交了41027套一手千萬住宅，同比增長39%。

這其中，深圳同比漲幅最大，2021年深圳1000萬以上一手住宅成交8061套，同比增長151%。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，經過幾輪市場起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產保值增值的功能明顯。

隨著近日六部委發聲利好房地產，加之豪宅的局部回暖讓市場再次掀起了關于樓市“小陽春”的討論。中原地產首席分析師張大偉表示，最近一年，房地產調控與往年出現了明顯質變。各種房地產調控從過去的限為代表的短效機制向長效機制轉變。“2022年房地產稅不試點，可以說比之前所有城市公布的穩樓市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小陽春將再次明顯出現，樓市穩了。”

采寫：見習記者 孫陽 南都記者 顧威

標簽： 深圳豪宅火了2月成交逾400套法拍溢價最高900萬