存量首套房貸款利率如何調整？銀行出細則，專家解讀

存量首套住房貸款利率怎么降？什么時候可以辦理？利率可以下調多少？自8月31日兩部門發文引導降低存量首套住房貸款利率后，這些是購房者最為關心的問題。

截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策，多家銀行也已經給出具體操作細則。

哪些人可以享受優惠

(資料圖片)

此前因“認房又認貸”而必須按照二套房貸利率標準辦理的購房者，如果符合“認房不認貸”條件，就有望享受政策利好。

比如，在購買房屋時，家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的，就在調整范圍內。

如果本來擁有多套房屋，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，現在名下只有一套房，只要當地也出臺了“認房不認貸”政策，也可以申請調整。

易居研究院研究總監嚴躍進解釋稱，購房者只要符合“首套房”標準，那么接下來每個月這套房的月供就會減少，即享受到少還月供的利好。“全國各地的購房者都可以享受，無所謂大城市還是小城市的。但是，我們這里是說商業銀行貸款，純公積金貸款和非住宅貸款的購房者是不能享受這個政策的”。

購房時間影響降幅

多數借款人的房貸利率是在貸款市場報價利率（LPR）基礎上加減點確定的，此次也是在加減點上調整。

“各大銀行發布的規則，本質上就是對各個高基點的購房者進行調整，讓其享受最低的基點。按照此次規則，部分年份購房者可以享受到‘LPR+0基點’，部分年份購房者可以享受到‘LPR-20基點’。”嚴躍進表示，此次改革的思路，其實就是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”。

這次有兩個重要名詞，貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限和貸款發放時全國首套房貸利率政策下限，即當地下限和全國下限，兩者并不相等。

銀行的調整按貸款發放時間來，所以，此次能夠下調多少的關鍵在于貸款時間。嚴躍進對記者粗略地總結，可以分為疫情前（房地產升溫期）、疫情中和疫情后三個時間節點。

以中國銀行的公告為例，該行明確，貸款類型為LPR浮動利率類型的，2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20基點），如貸款利率低于全國下限則不調整。

2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0基點），如貸款利率低于全國下限則不調整。

2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0基點），如貸款利率低于LPR則不調整。

由此可以得出，如果當地下限利率和全國下限利率相同，在2022年5月14日前發放的，那么此次利率最低能調整到LPR，享受LPR+0基點；如果是之后發放的，利率最低為LPR-20基點。

但如果所在城市的下限利率高于全國下限，那么調整后降到簽訂合同當年本地首套房貸利率政策下限。比如上海的存量首套商業性個人住房貸款利率自律下限，從2021年7月24日至今執行的標準為LPR+35基點，那么上海地區符合條件的購房者，最低利率可調整至LPR+35BP。

購房者能省多少錢

此次銀行調整規則根據時間點不同，其實明確了三種調整規則。

以100萬元貸款本金、30年期等額本息還款方式來進行測算，如果是2019年10月前購房的，當年購房者比較高的利率可能為5.8%，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。嚴躍進對記者算了一筆賬：其原來總利息為111萬元、月供5868元。而現在總利息為76萬元、月供4890元。如此對比，總利息少支付35萬元，每月可少還978元。

如果是2019年10月至2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者的較高利率大概為6.3%，此次調整后，總利息少支付47萬元，每月可少還1300元。

而2022年5月份后買房的，其利率重新定價規則從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”，如果按照較高利率5.2%來計算，利率最低可以到4.0%，總利息少支付26萬元，每月可少還717元。

如何向銀行申請調整

調整存量首套房貸利率主要有兩種方式：一是“利率變更”，由借款人向銀行申請變更存量房貸利率；二是“以新換舊”，由銀行根據借款人申請，新發放貸款置換存量首套房貸。

目前為了節省借款人的時間成本，各家銀行主要采取變更貸款利率方式，于9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請，借款人也不必重新簽訂合同。

如果想要采取新發放貸款置換存量首套房貸的，9月25日起向貸款銀行發起書面申請即可，但貸款金額不能有變動，無法增加。

如果不接受自動調整，購房者也可以向銀行提出異議，向貸款經辦機構提出異議申請，屆時該行將不會根據前款規定對其貸款利率進行自動調整。提出異議的具體日期各行不一，但都需在9月25日之前。

同時，“二套轉首套”的存量房貸、房貸利率仍使用固定利率沒有轉換成LPR、當前處于不良狀態的三種借款者，都需要向銀行主動發起申請。

公積金貸款暫無通知

記者從上海、北京公積金貸款處了解到，用過一次公積金貸款且再貸款時名下無房無貸的情況，使用公積金貸款時仍然屬于二套改善型住房。

目前有關部門“認房不認貸”的舉措僅針對商業銀行發放的個人住房貸款，公積金中心還未接到“認房不認貸”政策的相關通知，政策如果有變化，會第一時間通過官方渠道更新。

提前還款能否享受優惠

近期，提前還款成為不少購房者的首選理財方式，在利率調整的政策出臺后，這部分人士也好奇自己能否享受到利率優惠。

“對提前還貸的客戶，只要還未結清貸款，凡是符合條件的，都可進行利率下調。”中國建設銀行住房金融與個人信貸部工作人員隋云飛說，對于已提出提前還款申請但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，也可以納入此次調整范圍。

國際評級機構穆迪發布行業評論指出，9月25日下調存量首套房貸利率后，提前還貸有望趨于穩定，從而減輕其對銀行凈息差的負面影響。

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