全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，點(diǎn)擊此處查看→

【資料圖】

房地產(chǎn)救市的聲音此起彼伏。政策放寬力度越來(lái)越大，但這些政策多從首付比例、房貸利率等方面發(fā)力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“降價(jià)”才是最有力的武器。但囿于“備案價(jià)”和“限跌令”，房?jī)r(jià)并非開(kāi)發(fā)商想降多少就降多少。

近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者就此采訪了多位專家。有專家分析，若硬扛著不降價(jià)，最終房企撐不住，房?jī)r(jià)還是會(huì)下跌甚至房企會(huì)暴雷。與其如此，不如從源頭上理順，讓房企修改備案價(jià)或重新設(shè)定備案價(jià)。

另有專家認(rèn)為，成交量才能提振市場(chǎng)，“限跌令”已不適合當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，可逐步退出。也有專家表示，該讓市場(chǎng)供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期來(lái)看，這樣才有利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

不過(guò)，一位資深房企人士對(duì)本報(bào)記者表示，各方力量都在博弈，降價(jià)比漲價(jià)帶來(lái)的問(wèn)題更多。如果漲價(jià)，買(mǎi)不起房的人難受。但若要降價(jià)，許多利益相關(guān)方都會(huì)難受。

專家：重新設(shè)定備案價(jià)

近日，北上廣深官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，讓原先受制于首付比例的購(gòu)房者們歡欣不已，市場(chǎng)情緒仿佛正被推入高潮。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者分析，目前，一線城市剛啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，若要對(duì)二線城市進(jìn)行信心傳遞和滲透，還需較長(zhǎng)周期。況且，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是解決了部分人群的購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)并未形成持續(xù)性拉動(dòng)。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)顯示，單在2022年度，各地已出臺(tái)上千條政策提振樓市。今年以來(lái)，各地刺激購(gòu)房的政策依然繼續(xù)釋放。

值得注意的是，已出臺(tái)的政策多集中于首付比例、房貸利率、公積金等方面。但業(yè)內(nèi)人士提到，要刺激樓市，“降價(jià)”才是最直接的刺激手段。

但降價(jià)的尺度并非開(kāi)發(fā)商單獨(dú)能決定的。我國(guó)新房預(yù)售之前，需要到相關(guān)部門(mén)備案。售價(jià)通常圍繞備案價(jià)的上下10%浮動(dòng)。部分城市要求售價(jià)不得低于備案價(jià)的10%或者15%。

簡(jiǎn)而言之，受備案價(jià)制約，樓盤(pán)降價(jià)是有底線的。若不遵守相關(guān)制度，會(huì)受到查處。公開(kāi)消息稱，今年5月，江蘇省昆山市兩項(xiàng)目就因擅自大幅度降價(jià)出售，被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)公開(kāi)批評(píng)并處罰。

2021年至今，已有超20城曾發(fā)布房?jī)r(jià)“限跌令”。郭毅分析，一旦有開(kāi)發(fā)商以超低價(jià)格出售，就會(huì)形成示范效應(yīng)。誰(shuí)降價(jià)最狠，誰(shuí)就出售最快。但市場(chǎng)會(huì)形成惡性循環(huán)，難以形成向上拉動(dòng)的信心。

而廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“限跌令”已不適合當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)。

李宇嘉分析，若硬扛著不降價(jià)，開(kāi)發(fā)商會(huì)撐不住，最后還是會(huì)暴雷。這樣一來(lái)，最終仍會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌和預(yù)期恐慌。與其如此，不如從源頭上理順，直接對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格重新備案。

同時(shí)，李宇嘉還建議，面對(duì)市場(chǎng)困境，政府應(yīng)該增加備案價(jià)的頻率，改善營(yíng)商環(huán)境。不僅要讓開(kāi)發(fā)商對(duì)售價(jià)重新備案，還要讓備案手續(xù)足夠順暢。

退出“限跌令”，讓供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)？

樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有至關(guān)重要的拉動(dòng)作用。但近兩年來(lái)，疊加多種內(nèi)外因素，整個(gè)行業(yè)已失去往昔的繁榮。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，無(wú)論是新房抑或二手房，70城房?jī)r(jià)指數(shù)均連續(xù)兩個(gè)月以上呈下滑態(tài)勢(shì)。截至2023年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.23%，二手房環(huán)比下降0.47%。

2023年1—7月，這50家房企的銷(xiāo)售金額為2.7萬(wàn)億元，較去年同期下跌10.74%。銷(xiāo)售面積為1.62億平方米，同比下跌16.63%。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)本報(bào)記者分析：當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)要憑借需求推動(dòng)消費(fèi)，要依靠成交量才能推動(dòng)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

陳晟分析，只有合宜的產(chǎn)品、合宜的價(jià)格，才能夠釋放出更多的成交量。因此，不合時(shí)宜的“限跌令”應(yīng)當(dāng)逐步退出，讓真實(shí)的需求和消費(fèi)充分釋放。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池?教授接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，“限價(jià)政策”應(yīng)該取消，限價(jià)讓房?jī)r(jià)不能反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，使價(jià)格信號(hào)失靈。

趙秀池認(rèn)為，短期來(lái)看，取消限價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌幅度較大，但長(zhǎng)期來(lái)看，更有利于房地產(chǎn)供求平衡和行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠變相松綁“限跌令”？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，有包括長(zhǎng)春、岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。

從具體城市特點(diǎn)來(lái)看，出臺(tái)“限跌令”的城市以三四線和部分弱二線城市為主。而這些城市多為人口流出城市、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)本報(bào)記者分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏傳統(tǒng)制造業(yè)且能級(jí)較低的城市而言，如果房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力大，樓市需求又萎縮，這種情況下，是需要用“限跌令”來(lái)托一托的，不能讓市場(chǎng)進(jìn)一步更糟。

記者注意到，近期四川省雅安市經(jīng)開(kāi)區(qū)曾發(fā)布通知表示：“開(kāi)發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格，不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。”這是“變相松綁限跌令。”

值得注意的是，雅安市經(jīng)開(kāi)區(qū)的舉措并非首創(chuàng)。今年以來(lái)，有約20城出臺(tái)政策支持團(tuán)購(gòu)商品住房。如安徽滁州、四川資陽(yáng)等地，曾提出優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎(chǔ)上做出的松綁和讓步。

限跌松綁后效果如何？從實(shí)際來(lái)看，支持團(tuán)購(gòu)住房的政策對(duì)市場(chǎng)的效果仍待觀察，由于達(dá)到團(tuán)購(gòu)條件需要滿足一定的人數(shù)和限制條件，因此并不容易達(dá)成，據(jù)悉很多城市都鮮有成功案例。

取消“限跌令”的利與弊

如果取消“限跌令”，能讓原本資金不足的購(gòu)房者擁有入市資格，相關(guān)購(gòu)房者會(huì)加速入市。另外，長(zhǎng)期來(lái)看，很多房企能存活，畢竟活下去才是當(dāng)前核心任務(wù)。

除以上益處以外，部分房企還能加快資金回籠，降低債務(wù)違約和暴雷的可能。而且，新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)模有望提升。不過(guò)，取消“限跌令”，也可能會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的負(fù)面效應(yīng)。

張宏偉對(duì)本報(bào)記者表示，從三四線城市的地方政府來(lái)講，若樓盤(pán)大幅度降價(jià)，未來(lái)土地出售的價(jià)格也會(huì)受到干擾。原則而言，若房?jī)r(jià)降低，土地價(jià)格可能也要被迫降低，甚至地方政府賣(mài)地也會(huì)變得困難。

近日，在某頭部房企工作的資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示，多方力量均在博弈，商品房降價(jià)比漲價(jià)出現(xiàn)的問(wèn)題更多。漲價(jià)是買(mǎi)不起房的人難受，但降價(jià)卻對(duì)其他既得利益者都是壞事。

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