“保交樓”之后怎么辦

艾琳

“保交樓”政策提出已滿一周年，住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展：保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。

單就“保交樓”專項(xiàng)工作而言，這是一份令人滿意的成績(jī)單。現(xiàn)在關(guān)鍵還要看，“保交樓”后怎么辦？

(資料圖片)

正常情況下，房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按時(shí)按質(zhì)按量交房。恰恰是這個(gè)最基本的要求，也是最基本的市場(chǎng)規(guī)則，很多房企沒(méi)有做到。為幫助企業(yè)挽回信用，也為了切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，才出臺(tái)了“保交樓”政策，給房企以特別的政策支持和幫助。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，自然應(yīng)當(dāng)用守信來(lái)回報(bào)。

從目前的情況看，在政府和銀行層面上，“保交樓”工作做得不錯(cuò)，該到的資金都已到位，該給的政策也已給足。而從企業(yè)層面看，還沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期效果，如專項(xiàng)貸款項(xiàng)目住房交付率只有60%多。此次專項(xiàng)貸款是為了讓企業(yè)守住信用才專門發(fā)放的，專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率沒(méi)有達(dá)到100%，說(shuō)明這項(xiàng)工作還有改進(jìn)的空間。

對(duì)此，地方政府應(yīng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查，到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問(wèn)題，還是工作不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題，或者是資金被挪用了。如果是因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)與資金到位有一個(gè)滯后期，那可以理解，但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因，則應(yīng)當(dāng)按規(guī)定追究責(zé)任。

之所以要出臺(tái)“保交樓”政策，主要就是因?yàn)榉科鬀](méi)有按照與購(gòu)房者的承諾，及時(shí)把商品房交到購(gòu)房者手里。房企不能及時(shí)將商品房交到購(gòu)房者手里，則與企業(yè)商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關(guān)系。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問(wèn)題，絕大多數(shù)房企都應(yīng)當(dāng)能夠正常運(yùn)行。

現(xiàn)在，“保交樓”政策規(guī)定的一年期任務(wù)基本完成的情況下，緊接著需要做的，就是庫(kù)存商品房的銷售工作了。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房，通過(guò)專項(xiàng)貸款支持，問(wèn)題已經(jīng)得到基本解決，購(gòu)房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的是開(kāi)發(fā)企業(yè)——完成了“保交樓”任務(wù)后，那些專項(xiàng)貸款如何償還。“保交樓”政策非常明確，提供的是專項(xiàng)貸款，而不是專項(xiàng)撥款。既然是貸款，就需要償還，且包括本息。償還專項(xiàng)貸款的資金哪里來(lái)？當(dāng)然是售房，亦即把手中的庫(kù)存房銷售掉，盡快回籠資金，償還專項(xiàng)貸款和供應(yīng)商欠款，以及發(fā)放員工工資，利用存量土地開(kāi)工建設(shè)新項(xiàng)目，推動(dòng)企業(yè)走出困境。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，全國(guó)商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末，商品房待售面積64159萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。“一增一減”，顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況并不好，市場(chǎng)仍然處于低迷狀態(tài)，要想緩解房企的資金緊張矛盾，壓力很大。

這其中，頭部房企是最大的壓力，也是市場(chǎng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)源。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP10房企銷售額平均較上年增長(zhǎng)6.0%，TOP11-30房企銷售額平均較上年增長(zhǎng)1.0%，TOP31-50房企銷售額平均較上年下降6.4%，TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。

總之，“保交樓”階段性任務(wù)基本完成后，房企的工作不能滿足于此，還應(yīng)當(dāng)追求“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣，才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行。從目前的情況看，適當(dāng)降價(jià)以促進(jìn)銷售和資金回籠，是房企走出困境的可行選擇。

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