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鼓勵大陽臺并非政府“送面積”，重在提升居住品質

8月1日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”）在廣州市規劃和自然資源局網站上進行公示，此次修訂擬適當放寬住宅、辦公、商業類建筑首層以外的公共開放空間的不計容比例。

根據官方表述，本次“征求意見稿”是對將于2023年11月30日屆滿的《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》（下稱《辦法》）的修訂，“主要關注公共停車樓、健康住宅、高標準工業建筑、公共開放空間、歷史文化建筑保護”，但無論是媒體傳播還是社會反應，普遍集中于“大陽臺”等與居民住宅有關的元素，業界更是提煉出“送面積”等利好，足見房地產市場影響面廣，政策領域的動作極易牽動人心。

買家在售樓部看樓。南都圖片

現有《辦法》規定“住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15％的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積”，而“征求意見稿”則提出，住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4 米且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積 20%的，按其水平投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規定的部分，按其水平投影面積計算容積率建筑面積，其中滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深。

通俗地講，就是對于陽臺，過去是對占總建筑面積15%以下部分按一半計入建筑面積，超過部分則足額計算；修訂之后，按一半計入建筑面積的部分可以達到20%，超過20%的仍然足額計算。

以市民熟悉的120平方米高層三房住宅單位為例，過去陽臺最多只能對18平方米部分區域按一半計算建筑面積（9平方米），現在則可以擴大到24平方米（計算建筑面積為12平方米），相當于同為120平方米的戶型，能享受按一半計算建筑面積的陽臺部分增加了6平方米，當然，如此也意味著其他部位需要縮減3平方米。不要小看這幾個平方米的差別，相關統計顯示，2023年上半年天河區一手住宅整體成交均價為80600元/m2，3平方米的價值達到24萬元左右。所以“征求意見稿”發布后，有業界人士驚呼政府“送面積”。

這個政策如最終通過，預計將在今年12月開始實施，屆時新房能享受優惠，而正在建設中的樓盤和存量舊房則不受影響。故也有意見認為此舉措短期會激勵有意購房的市民關注新房，進而對二手市場造成一定壓力。這個面積當然不是政府“送”的，歸根到底還是需要開發商做好設計，買家掏錢購買。我國房屋銷售以建筑面積計價，故買家重點關注單價、面積、實用率等指標，其實真正重要的是一共花了多少錢、買了多少能用的面積。在總建筑面積一定的情況下，陽臺變大，買賣雙方對此心知肚明，買家大可不必期待免費午餐，如此“福利”最終必然會反映在價格中。

真正值得關注的，還是政策所言，鼓勵大陽臺、大露臺、入戶花園等，目的是提高住房品質，滿足住房升級換代需求，用廣州市規劃和自然資源局有關負責人的說法，設置入戶花園，利于通風換氣，滿足入戶消殺、臨時儲物等無接觸和緩沖目的；設置一個大進深多功能陽臺，可以承載居民休閑、健身、種植等多種功能場景的復合空間；單獨設置生活陽臺，用于晾曬、存放蔬菜等功能，與活動陽臺區分開，也能加強空氣對流。

經歷三年疫情，人們對于居住環境、陽臺空間提出了更高的要求；同時，二次購房、改善型購房已經是房地產市場主流，有條件，大家都還是想住得舒服一點，廣州的政策調整正是理解和呼應了這種需求。

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