深圳的泡沫，正在用一種激烈的方式消除

來源： 風(fēng)財(cái)訊

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作者 | 王婷婷

前言：二戰(zhàn)后，英國(guó)各級(jí)政府直接建設(shè)了468.3萬幢公共住房，1000多萬套保障房以低廉的租金向國(guó)民出租。而當(dāng)時(shí)英國(guó)總?cè)丝谝簿?700萬。

1979年撒切爾政府上臺(tái)后，各級(jí)政府減少了公共住房修建和供應(yīng)，并通過出售保障房給租者回收了240億英鎊。但隨后大量需求涌入樓市，英國(guó)房?jī)r(jià)開始暴漲——

1966-1975年均價(jià)為6757英鎊，1986-1995年均價(jià)則為5.57萬英鎊，1997-2002年間房?jī)r(jià)又上漲了18.5%，而五年間英國(guó)無家可歸者數(shù)量幾乎翻了一番，社會(huì)兩極分化加劇。

住房保障成功運(yùn)行，成為了英國(guó)社會(huì)在戰(zhàn)后30年快速恢復(fù)的基礎(chǔ)性構(gòu)架之一；保障房一旦“大規(guī)模回撤”這種社會(huì)平衡很快被打破，也滋生了個(gè)人生存發(fā)展和社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。

這就是保障房之于住房體系和社會(huì)發(fā)展的一個(gè)底層邏輯。

保障房狂“卷”

“十四五”，中國(guó)保障房建設(shè)進(jìn)入全面提速階段，全國(guó)40個(gè)主要城市都在“卷”保障房建設(shè)規(guī)模。

深圳“十四五”計(jì)劃，全市保障房數(shù)量要從原來的54萬套，提高到不少于74萬套，增加的20萬套全是保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“保租房”），即十四五期間深圳要籌建的保租房達(dá)到60萬套。

旁邊的廣州，“十四五”期間計(jì)劃籌建保障性住房66萬套，其中保租房60萬套。

上海“十四五”期間計(jì)劃新增保障房約70萬套，包括建設(shè)籌措保租房超47萬套(間)、新增保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬套。

北京“十四五”時(shí)期計(jì)劃建設(shè)籌集各類政策性住房52萬套，其中保租房40萬套（間）、公租房6萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房6萬套。

杭州“十四五”期間計(jì)劃新增保障房52萬套，其中保租房30萬套、公租房約3萬套、安置房19萬套。

南京“十四五”期間計(jì)劃供應(yīng)保障性住房30萬套，其中保租房15萬套。

重慶“十四五”計(jì)劃新增保障房共套60萬套；其中籌建保租房40萬套（間）、人才住房5萬套、市場(chǎng)租賃住房15萬套（間）……

毫無疑問，“最卷”的還是深圳，無論保障房總量，還是保租房規(guī)模。

尤其深圳“新增20萬套(保租房)”的政策一出來，就將廣州送下了“保租房全國(guó)第一”的位置。

統(tǒng)租，一劑猛藥

對(duì)于建設(shè)用地要控制在1032平方公里以內(nèi)的深圳來說，這么大量的保障性租賃住房哪里來？城中村，被納入了管理者的視野。

因?yàn)閾?jù)深圳媒體報(bào)道，深圳大量的城中村吸納了超1000萬人口，租房體量幾乎是深圳全市租房市場(chǎng)的一半。

這是深圳“統(tǒng)租”的初衷。深圳擬由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，改造后再進(jìn)行出租，解決一部分保租房的供應(yīng)，加快深圳保障房體系建設(shè)。

據(jù)當(dāng)?shù)夭糠纸值擂k“致居民的一封信”的提法，明確了不強(qiáng)搬、維持原租金標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)助尋找房源、給予搬遷補(bǔ)助、保障子女就學(xué)等幾個(gè)核心點(diǎn)。

統(tǒng)一提升城中村的居住質(zhì)量，在租金維穩(wěn)的情況下讓大家住得更好，看似是一件好事，但為何引發(fā)廣泛紛爭(zhēng)？

用微博網(wǎng)友的評(píng)論來回答——

“大部分人5月才知道被統(tǒng)租，6月底就被搬走”；

“統(tǒng)租消息一來，去旁邊找兩房一廳已經(jīng)沒有五千塊以下的了，比以前漲了一倍”；

“孩子在讀學(xué)校附近5公里的房子，已經(jīng)很難找了”；

“超過40歲找不到別人名義去簽約，是不是就要被城中村歧視了”…….

對(duì)于主要的幾點(diǎn)擔(dān)憂，深圳有關(guān)部門回應(yīng)稱，強(qiáng)制搬遷是個(gè)別和漲價(jià)都是個(gè)別房東行為，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

對(duì)于財(cái)政收入長(zhǎng)期處于前五的城市，深圳一年僅補(bǔ)貼地鐵的財(cái)政支出就達(dá)到5.3億元，對(duì)其“是否有能力支持統(tǒng)租改造和租金平穩(wěn)”，或許可以抱樂觀態(tài)度。畢竟除了政府補(bǔ)貼，成規(guī)模的保障房本身也可以融資，據(jù)中銀證券評(píng)估的“保租房REITs資產(chǎn)折現(xiàn)率”分布在6%-6.5%。

統(tǒng)租這件事，在一些短期和個(gè)體的負(fù)面體驗(yàn)之外，其本質(zhì)始終是一項(xiàng)利民政策，這也是政府推行的考慮點(diǎn)。

只不過，可能這藥一劑而出，下猛了。

就像廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的觀點(diǎn)，統(tǒng)租一定要在后續(xù)執(zhí)行中加強(qiáng)落地“顆粒度”的精細(xì)化，且盡量不要大改，以降低對(duì)市場(chǎng)供需和情緒的無謂擾動(dòng)。

著急戳破“泡沫”

保障房這劑藥，深圳為什么下得如此之猛？

值得注意的一點(diǎn)是，深圳在保障房新建體量卷到“全國(guó)第一”的同時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)泡沫化程度，也曾排在全國(guó)第一。

根據(jù)知名地產(chǎn)專家楊紅旭編制發(fā)布的“50城房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)”，近兩年在一線城市中，深圳房?jī)r(jià)跌幅最大，當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)明顯超過北上廣，原因是2015年-2021年一季度深圳房?jī)r(jià)漲幅明顯高于北上廣，而在2021年7月深圳房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)一度達(dá)到全國(guó)第一，其次是南京、沈陽、徐州、無錫、杭州、寧波等。

不過現(xiàn)在，深圳的“房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)全國(guó)第一”已經(jīng)讓位給杭州了，只能維持一線城市中的第一。(更正下圖一發(fā)布于2023.5.26)

兩座“高泡沫城市”都還在消減泡沫的漫長(zhǎng)過程中跌跌不休。

深圳截至5月中旬，40個(gè)新盤共推出14951套住宅，但整體去化不到三成半；截至5月1日，深圳四家主流中介行掛牌的二手房超過14萬套(存在重復(fù)房源)，同比上個(gè)月又增加了5752套房，但5月深圳二手住宅的成交量2788套，環(huán)比繼續(xù)下降了12.66%。

杭州相似，5月二手房成交7620套，僅僅是去年一半的量，二手房掛牌量卻達(dá)到27萬套的歷史高位；杭州新房5月成交面積也環(huán)比下降24%，甚至有樓盤給出了“買房最高送58萬黃金”的營(yíng)銷卷招，引發(fā)熱議。

但如果看房?jī)r(jià)，根據(jù)58安居客數(shù)據(jù)，5月深圳新房均價(jià)為61032元/㎡、杭州新房均價(jià)為28060元/㎡；對(duì)比2022年深圳和杭州的居民人均可支配收入，分別為72718元和70281元。對(duì)于絕大多數(shù)“被平均”且遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)平均值的中低收入人群而言，房子依然是一年不吃不喝才能買一兩個(gè)平方的“妄念”。

尤其是深圳，樓市“買不起、賣不掉”的僵局亟待調(diào)整。

去年以來，隱退二手房指導(dǎo)價(jià)、降低首付比例、放松貸款政策、下調(diào)房貸利率……深圳出臺(tái)了很多政策支持合理購(gòu)房。在短期政策基礎(chǔ)上，深圳狂“卷”保障房則是長(zhǎng)期策略——以加大保障房供應(yīng)，解決中下收入人群買不起房、租不起房的問題。

所以無論各種形式的保障房，都是社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展的一種利好機(jī)制。只不過，保障房可能是一味“中藥”，文火慢燉、效果更佳。

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