庫存高，銷售難，降價也不管用，鄭州公寓市場困境何解？

大河報·豫視頻記者 李飛

2023年上半年鄭州公寓市場延續去年下半年頹勢，整體價格下探，從市場銷售端來看，以價換量仍是公寓項目去庫存的共識，截止到2023年4月，鄭州的公寓均價為7154元/㎡，庫存量達467.65萬㎡，去化周期達個38月（約3年），在售部分公寓價格比起歷史高點，降幅達到20%-30%。

(相關資料圖)

高庫存之下多個公寓項目以價換量

“現在不知道還能投資什么，公寓還能買嗎？”“好久沒關注公寓市場了，現在情況怎么樣？”諸如此類的聲音充斥在市場中，對于鄭州的公寓而言，眼下正處在艱難時刻。

近日，記者走訪了一些公寓項目的售樓處，現場一位買房人直言不諱地告訴記者，自己購買這一產品主要看中的是開發商品牌以及項目所在板塊的發展。

“現在公寓的客戶還真是有點資本的年輕單身在購買，要么就是父母給單身女孩投資，價格方面的確是比起原來降低了不少?！蹦彻⒌匿N售負責人告訴記者，對比最初公寓市場，購買商業的客戶，現在劃分得也越來越清楚。

瀚宇天悅城售樓處

記者查閱數據后發現，還有不少公寓項目正處于“尷尬”的境地。據了解，跟大多數公寓項目一樣，綠都云立方項目從9000元/㎡降到目前的均價6500元/㎡，海亮one項目從12000/㎡到目前的均價8500元/㎡，鄭州市在售的部分公寓價格比起歷史高點，降幅達到20%-30%。

鄭州商業公寓的庫存 去化或需3年

據泰辰研究院調研數據顯示，鄭州公寓成交均價持續下降，截止到2023年4月，鄭州的公寓均價為7154元/㎡，庫存量達467.65萬㎡，去化周期達個38月（約3年）。從2019年以來，鄭州的公寓面臨“天量”庫存難以去化的難題。公寓市場出現供遠大于求，庫存及去化周期不斷攀升，甚至已經陷入惡性循環。

“促消費是一盤大棋，對于鄭州的公寓市場來說，現階段急需要政府采用一些有效手段，刺激和拉動消費，加快整個行業去庫存?！蹦彻㈨椖控撠熑吮硎?，開發商也進行了降價等多種嘗試，最終成果甚微，房企面臨的資金壓力加大，手握公寓的房企苦于如何存量盤活，大量的資金沉淀，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務壓力。

金沙湖高爾夫觀邸售樓處

泰辰顧問（河南）有限公司董事總經理焦娟分析認為，目前鄭州市場上的公寓銷售難度相對較大，對于普通公寓而言，可以通過低價促銷來推動階段性的去化，實際上低價促銷過后面臨的將是更長時間的市場與客戶沉寂，以及預期的降低，不利于公寓市場的長期發展和整體恢復。2023年，公寓面臨的競爭局面可能更加艱難。

緩解高庫存 商業公寓收購成為人才公寓

為了緩解鄭州公寓的高庫存，據悉河南鄭地住房租賃有限公司已經收購泰宏建業國際城、正商中州城等存量公寓作為人才公寓使用，并將力爭收購完成10萬套(間)存量房源用于人才公寓目標。這一舉措有利于去化鄭州公寓庫存量，緩解部分房企的經營壓力，為加快樓市企穩提供支撐。

中海湖濱世家售樓處

對此，焦娟表示，目前政府通過回購形式來進行公寓市場庫存的分解，確實在一定程度上化解了市場庫存，但是鑒于當前鄭州公寓市場的整體存量大，約467萬㎡的庫存去化周期在3年左右，因此僅靠政府層面的努力和推動遠不足夠，還需要開發企業進行更多的嘗試和探索。例如接受客觀實際，在公寓未來的開發銷售和運營中，銷售周期將會貫穿始終，從期房到現房；其次是以租代售和嘗試其他用途。

來源：大河報·豫視頻 編輯：胡嫦元

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