經濟學家馬光遠：房地產不需要救，需要耐心

房地產在經歷一季度的反彈之后，市場的數據又進入到下行：主要城市二手房交易環比大跌，掛牌量大增，最新的數據顯示，作為一線城市的北京，二手房的掛牌量超過了14萬套，上海二手房掛牌量達到20萬套左右，廣州有超過13萬套二手房出售，深圳截至5月29日全市共有53829套有效二手房源在售，創近一年來新高。

從房地產主要的指標看，前4個月，房地產開發投資同比下降6.2%，房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%，房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。

(資料圖)

其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。這些指標也意味著，房地產在經歷1季度的反彈之后，總體仍然處在調整的周期，而且因為預期不好，包括開發投資增速等指標仍然在下行。

而房地產的下行，很顯然拖累了4月和5月份中國經濟的表現。

在房地產再次面臨調整的情況下，市場又響起了“救房地產”的聲音。

有人說，救房地產就是救內需，救中國經濟；有人一下子拉出了救房地產的政策清單。從房地產對中國經濟的重要性而言，維護房地產市場的穩定當然是必須的選項，關鍵是如何穩，是必須通過所謂的“救市”的刺激政策來穩定房地產嗎？

在房地產的穩定對于中國經濟至關重要這一點上，我沒有任何疑義，這兩年房地產下行引發的一系列連鎖反應讓很多人再次理性的思考房地產問題。但是，當下房地產的數據不盡如人意，究竟是房地產自身的周期導致，還是政策導致，這是必須搞清楚的。

只有搞清楚了這一點，才能知道出臺“救市”的刺激政策有沒有用。

如果說，當前的房地產市場的低迷是房地產周期自身演化的結果，坦率而言，出臺任何政策都無濟于事。

比如，一些四五線城市，房子的確供應過剩，即使出臺任何刺激政策，短期可能有效，但由于市場本身處于供過于求的狀態，長期而言，救市政策肯定是無效的。

解決市場出現的過剩問題，只能靠市場自己“出清”，任何所謂的救市政策只能導致市場的扭曲，而且會有嚴重的后遺癥。

但如果由于政策的原因，導致整個市場出現了斷裂，一些真實的購房需求被抑制，一些有能力的房地產開發企業的融資渠道仍然沒有打通，那么，出臺政策解決這些問題，對市場而言無疑是必要的。

但解決這些由于政策本身導致的市場扭曲，很顯然不能叫“救市”，而應該叫政策的糾偏。

從中國房地產目前的表現看，可以說，房地產自身周期與政策的扭曲導致的問題并存。

從房地產自身周期看，房地產20年的大周期已經宣告結束。

供給側，開發商的“三高”模式已經走到極致，急需新的發展模式；

需求側，三線以下城市房子普遍過剩，需求飽和；

投資端，房地產已經不再是最好的投資品，特別是經歷三年的疫情之后，經濟大周期的轉換帶動房地產周期的加速下行。

在這種情況下，即使出臺所謂的救市刺激政策，一方面效果有限，另一方面，并不利于房地產自身完成“市場出清”。

但是，與房地產自身周期轉換對應的，是過去嚴厲調控時候的房地產政策和當下的房地產市場的走勢已經完全背離。

中國房地產市場的區域性決定了，很難有一個統一的全國性的政策來調控全國的房地產市場。一些城市市場很冷，但一些城市市場很熱。一些城市供大于求，房子太多，一些城市供不應求，房子不夠。

從2017年到2021年，中國房地產市場處在史上最嚴最長的調控周期，出臺了大量的打壓房地產的政策，從打壓需求，到打壓供給，從以“限購”為代表的各種限，到以“三條紅線”為代表的直接扼住房地產企業的融資渠道，無所不用其極，這些政策很顯然是有效的，導致了市場的降溫，并且引發了房地產企業資金鏈的危機。

從2021年9月30日開始，房地產政策開始轉向，市場的快速降溫，以及房地產企業的債務危機可能引發的系統性風險讓政策終于轉向維護房地產市場的穩定。房地產政策開始支持居民自住購房和改善性需求，同時，把防范化解房地產市場的風險作為重要工作。

根據我的統計，2022年全年，全國出臺的政策超過了1100個。然而，令人不解的是，一方面出臺大量的政策穩定市場預期，但是，另一方面，過去5年出臺的大量的嚴厲抑制房地產市場的政策卻大量存在，這就是雖然出臺大量的穩定市場的政策而市場依然不穩定的原因。

等于一方面不斷輸氧，另一方面卻不松開卡住脖子的手。

以一線和需求依然旺盛的二線為例。四五月，媒體熱炒的市場降溫，主要是一線和部分熱點二線。但是，從需求而言，一線和熱點的二線城市并不缺需求，特別是改善型需求。

但是，奇怪的是，盡管高層的房地產政策支持的需求明確是“自住和改善”兩種需求，但，我們的政策只體現在支持首套房，改善型的政策一點都沒有放松，仍然是嚴厲調控時的政策。

一些城市實現最嚴格的“認房又認貸”，一些城市的二套房首付比例是全球最高的80%，二套房的房貸利率遠高于一套房，而且在利率上還實行懲罰性的利率，這顯然和中央的房地產政策是相違背的。

這等于把改善型需求仍然劃入打擊而不是鼓勵的范疇。

卡住真實需求的脖子，市場當然沒有需求了。

筆者認為，只要在改善型需求的政策回到支持鼓勵的軌道上來，降低首付比例，降低利率，房地產的真實需求起碼在三線以上的城市仍然存在，并且目前是主流的需求。

基于此，筆者并不支持那些“救房地產”的口號，因為“救”既不符合房地產市場的事實，也不利于房地產市場的“出清”和長期健康。

房地產市場不需求刺激，只需求政策糾偏。筆者呼吁：

第一，正確認識中國房地產所處的階段。

從中國城鎮化的周期、房地產自身周期、中國經濟大周期，以及中國人均居住面積而言，中國房地產并沒有進入“晚期”，而是剛剛進入到中期。

就絕對的住房面積看，按照官方統計，中國城鎮人均面積不到40平，這還是包含公攤的建筑面積，拋去公攤，人均面積也就剛過30平，距離OECD認為的房子“夠住”的平均水平45平差距還很遠。

考慮到中國目前2000年前的房子占一半以上，老破舊的改造量驚人，城市更新和住房升級帶來的需求并不亞于過去20年的需求，特別是，新的科技革命，人類對綠色、健康、智能化房子的需求剛剛處于起步階段，房地產距離“晚期”還很遠，那些認為中國房地產會崩盤之類的言論只是情緒的宣泄而已。

第二，清理不合時宜的房地產政策，松開卡住房地產脖子的手。

筆者認為，目前是中國房地產調控政策退出的最好的時機。中國已經不需求房地產調控，房地產調控也無法解決房地產未來的健康發展問題，到了該真正落實制度建設，長效機制的時候了。

限購、限貸、限售等調控措施都應該徹底退出房地產市場，一點尾巴都不留。

有人擔心徹底放開又出出現炒房的。

放心，你現在拿著小手絹滿大街喊“大爺，快來玩”都沒人敢來了。目前是房地產投資需求最小的時候，這個時候放開，根本不必擔心有人炒房，如果有人炒房，那真的是來救房地產的天使。

第三，真正貫徹支持“改善型需求”的政策。

降低二套房的首付比例到30%，降低二套房的利率，降低相關稅費。這是政策的糾偏，不是救市。

第四，暢通房地產市場的循環體系。

支持一些“好的”房地產企業繼續留在市場，解決他們的融資問題，解決房地產企業與供應商和建筑商之間的債務問題。

只要市場循環，一切問題都會隨著時間解決，一旦房地產企業真的倒下，所有的問題就真的是問題和麻煩。這就是為什么美國每一次金融危機，華爾街總是會被救的原因。

最后我想說，解決房地產問題需要耐心，需要大智慧。

中國房地產用了20年發展到今天，解決房地產的問題也需要很長時間，千萬不能著急，讓市場循環，讓音樂繼續響起，大家繼續在舞池里跳舞，問題才會解決，如果強行讓音樂停止，結果是不言而喻的。

（馬光遠為民建中央經濟委員會副主任）

（來源：第一財經）

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