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今年一季度，我國經濟有所恢復，但內生動力仍偏弱。二季度以來，各項經濟數據承壓，投資消費恢復動力不足，5月出口超預期轉負；1-4月，房地產開發投資額同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%，商品房銷售邊際轉弱，房地產行業已經成為拖累經濟增長的重要因素。當前，在穩經濟的關鍵時刻，房地產已發揮不了短期刺激經濟的作用，但更不應再拖經濟后腿，適度優化調控政策，維穩托底房地產才能更好地穩定經濟運行。

今年以來，房地產銷售在一季度階段性恢復后二季度再次轉弱，4-5月百城新房銷售面積在近五年中僅高于去年同期；土地市場整體延續低迷態勢，房企投資信心仍不足，拖累經濟增長

【資料圖】

從市場量價走勢來看，根據中指數據，今年一季度，重點100城新建住宅銷售面積同比增長18.6%,2-3月環比持續上行，3月下旬市場邊際轉弱，4月份開始，去年積壓的購房需求已基本釋放結束，房地產市場活躍度明顯下滑，4-5月多數城市銷售環比下滑，市場體感偏冷，4月和5月重點100城新建商品住宅成交面積環比分別下降26%和8%，同比在低基數下分別增長43.9%和13.4%，但在過去五年中，4月和5月僅高于去年同期。價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，5月，百城新建住宅價格環比止漲轉跌0.01%，環比下跌的城市數量增加至54個；百城二手住宅價格環比跌幅擴大至0.25%，已連續13個月下跌，環比下跌的城市數量增加至83個，環比跌幅及環比下跌城市數量均居2020年以來高位。

圖：2019年以來重點100城新建商品住宅銷售面積走勢

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從房地產投資來看，2021年下半年以來，受房地產銷售持續下行及融資政策收緊影響，房地產企業經營壓力不斷上升，尤其是民營房企經營性現金流及融資性現金流均受到較大沖擊，再投資的能力及意愿顯著下降。今年以來，土地市場整體延續低迷態勢，根據中指數據，1-5月，300城住宅用地成交規劃建面同比下降26%（2022年下降30%），僅少數核心一二線優質地塊競拍熱度有所上升。1-4月，全國房地產開發投資同比下降6.2%，房屋新開工面積同比下降21.2%。

當前，房企尤其是民企投資較少的核心原因是企業現金流仍十分緊張：一方面，房地產需求持續轉弱導致銷售回款有限，另一方面，民企融資并未明顯改善，償債壓力仍突出，多數民企銷售回款也會優先償付債務，難以進行再投資。同時，市場信心不足也是制約企業投資的重要原因。1

綜合來看，當前房地產市場下行態勢明顯，居民置業信心、房企投資信心均不足，房地產風險尚未化解，市場企穩仍面臨較大困難，房地產拖累經濟增長局面仍未改善。

當前房地產所處階段與此前已完全不同，穩定市場預期及市場信心，才能解決問題

過去房地產的高速發展引發了不少問題，房企“三高”模式也走到盡頭，當前房地產市場的發展環境與過去相比發生了明顯變化，人口總量見頂、城鎮化放緩、居民杠桿率已偏高都意味著新房市場規模向上突破的動能減弱，必然進入降速階段，但也應該看到，城市與區域之間市場差異明顯，房地產結構性矛盾仍突出，同時，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足。

伴隨著行業發展階段的轉變，2016年以來，“房住不炒”已成為我國房地產行業長期遵循的政策底線，同時，基于城市市場分化加劇，“因城施策”代替全國“一刀切”，成為政府調控的主要抓手，各地因時因地制宜，以促進房地產市場平穩健康發展。

最近兩年，在多重因素影響下，房地產持續下行，中央在堅持“房住不炒”基礎上，多次強調要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，有效防范化解優質頭部房企風險，因城施策支持剛性和改善性住房需求，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

房地產作為國民經濟支柱產業，對消費和投資影響較大，資產價格下跌預期引發的“負財富效應”也對居民消費意愿產生影響，穩住房地產對于穩住宏觀經濟大盤十分重要，穩定市場預期和信心，在發展中解決歷史問題，才能實現“軟著陸”。

部分城市政策需要適當“糾偏”，因城施策，支持剛性和改善性住房需求釋放，恢復市場信心才能恢復房地產投資及消費

實際上，2022年以來，房地產需求端政策已經在陸續優化，去年前三季度政策以因城施策方式持續推進，上半年三四線城市放松調控為主，三季度部分二線城市加入放松行列，直至9月末，全國普惠性政策落地，央行、銀保監會對部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，財政部與稅務總局階段性對出售后1年內重新購房家庭實施退稅優惠。

截至目前，三四線及弱二線城市已基本取消限制性政策，但由于這些城市需求較弱，庫存壓力大，盡管政策已較寬松，但對銷售帶動較為有限。核心二線小幅放松，一線城市目前仍較為嚴格，部分二線城市優化政策出臺后對激活市場起到積極作用，值得推廣，但整體而言，一線及核心二線城市政策優化較少，尤其是對于改善性住房需求的政策限制仍較嚴格，隨著更多城市房地產銷售邊際轉弱，需要更大力度的政策支持，讓更多合理的、有購房意愿和購房能力的人群進入市場。

從穩市場角度來看，核心城市仍存在以下政策優化空間：

優化認房又認貸政策，降低首付比例，支持合理住房需求釋放

2022年11月，杭州首套房認房認貸轉為了認房不認貸（在杭州市無住房且無未結清住房貸款記錄的家庭最低首付比例為30%），同時貸款購買第二套住房的家庭最低首付比例降為40%。政策出臺后市場情緒好轉，根據中指數據，2022年11月、12月，杭州商品住宅（不含保障房）成交面積均超100萬平方米，環比、同比均增長，其中11月成交面積環比增長58%，12月繼續環比增長21%。也就是說優化認房又認貸政策會產生積極效果，特別是熱點一二線城市。

目前，多數城市首付比例已經降至監管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%），認房又認貸的城市主要集中的部分核心一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，且個別城市二套首付比例較高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），嚴重限制了需要換房改善的購房群體，優化認房又認貸政策、降低首付比例，有利于釋放更多改善需求。

一區一策的方式幫助一二線城市郊區去庫存

當前房地產市場呈現明顯的城市分化和區域分化特征，即便是核心一二線城市，不同區域和板塊之間也存在較大差異，對于庫存壓力大的區域可以按照一區一策原則，優化限購限貸條件，向市場釋放積極信號，促進庫存去化。

優化限價政策，穩定預期，讓價格回歸市場

限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現“穩地價、穩房價、穩預期”，支持合理購房需求，但隨著市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發突出，近期部分價格明顯倒掛的樓盤出現搶購現象，引發關注，價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而在房地產市場調整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。

在新的市場環境下，限價政策也需要及時調整優化，取消銷售價格上限或合理制定新房備案價并預留浮動空間，如土地環節限定銷售均價，可參考北京政策，給予項目未來銷售價格一個浮動區間；取消“限跌令”、取消二手房指導價，讓價格回歸市場。

降低二套房貸利率、降低交易稅費，降低購房成本

2022年四季度以來，針對首套房房貸利率的支持政策不斷落地，而二套房房貸利率的調整一直被排除在外，當前二套房貸利率基準是在5年期以上LPR的基礎上增加60個基點，也就是4.9%，部分城市甚至更高，較高的房貸利率也制約著改善客群的入市情緒，適度降低二套房貸利率，有利于提高改善需求入市積極性。

另外，降低交易稅費，如通過降低個人所得稅、契稅、增值稅、中介費用等降低購房成本，也有利于修復置業預期。

優化北京、上海的普宅認定標準

優化北京、上海的普宅認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費，有利于降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。當前北京、上海執行的是2014年出臺的普宅、非普宅標準，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/㎡，二手住宅平均價格均超6萬元/㎡。根據中指數據，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別914萬元、610萬元、395萬元，上海內環內、內外環之間、外環外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普宅標準線。

以上政策空間更多聚焦在需求端，在優化方式中，結合一區一策、生育政策、人才政策等既滿足了支撐合理住房需求釋放，又能夠避免市場大起大落，實現精準施策。最終以市場銷售帶動房企現金流改善，推動房企恢復“造血”功能，實現行業良性循環。

值得注意的是，需求端政策的顯效會經歷一個過程，這就需要供給端政策發力配合，加力落實“三支箭”融資措施。同時，推動待售住宅、非住宅閑置項目等存量盤活，為企業流動性提供支持，提高土地利用效率，化解房企流動性風險。

在當前保增長的關鍵時刻，亟需中央監管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，結合多孩家庭、人才、租賃等優化限購限貸條件，服務人口政策大局的同時，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。6月進入上半年沖刺經濟的關鍵時刻，房地產優化政策需要盡快落實到位，以免錯過6月市場企穩窗口期，只有促進房地產銷售好轉，才能推動市場信心恢復，進而帶動房地產投資改善，實現房地產不拖經濟后腿。

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