逆境中的龍頭房企萬科（000002.SZ）順利過冬，韌性增長(zhǎng)。

年報(bào)顯示，2022年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.38億元，同比增長(zhǎng)11.27%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）226.18億元，同比微增0.42%。

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長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，使公司凈利潤(rùn)較上年由降轉(zhuǎn)增的兩個(gè)十分重要的因素是，期間費(fèi)用同比減少28.24億元，以及存貨跌價(jià)損失計(jì)提4.50億元，同比減少26.70億元。

萬科的財(cái)務(wù)狀況繼續(xù)改善。截至2022年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率76.95%，自2019年以來已經(jīng)連續(xù)四個(gè)年度下降。公司“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求。

2023年一季度，萬科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持韌性增長(zhǎng)，其營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別為684.74億元、14.46億元，較上年增長(zhǎng)9.27%、1.16%。

備受關(guān)注的是，一季度萬科投資拿地發(fā)力，新增5個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

5月3日下午，針對(duì)萬科未來拿地計(jì)劃、策略等方面，長(zhǎng)江商報(bào)記者撥打其公開聯(lián)系電話，無人接聽。

新房交付超34萬套

在嚴(yán)峻復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，萬科交出了一份來之不易的答卷。

萬科在致股東的一封信中表示，2022年，行業(yè)形勢(shì)的嚴(yán)峻性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公司年初的預(yù)計(jì)。全年商品房銷售大幅下滑。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比下降42%。行業(yè)融資能力大幅萎縮，海外債務(wù)市場(chǎng)失去功能。這些給萬科經(jīng)營(yíng)造成了巨大壓力。公司以確保安全為首要目標(biāo)，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先信用評(píng)級(jí)，依靠自身信用發(fā)行債券，提高了流動(dòng)性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2022年在市場(chǎng)下行、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重問題疊加的情況下，萬科全力以赴，動(dòng)員全部萬科資源、力量，成功完成超過34萬套新房交付。

萬科也因此取得了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%。營(yíng)業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4704.5億元，占比?93.4%，來自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為257.7億元，占比5.1%。

房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2630萬平方米，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%、33.6%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積3401.4萬平方米、結(jié)算收入4444億元，同比分別增長(zhǎng)9.1%、10.5%。

在鞏固房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了快速增長(zhǎng)。2022年，萬物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入303.2億元（含向萬科提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)26.1%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入167.5億元，占比55%，同比增長(zhǎng)24.4%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入111.8億元，占比37%，同比增長(zhǎng)28.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入23.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%。物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%。

公司各項(xiàng)收入均穩(wěn)定增長(zhǎng)。不過，萬科的綜合毛利率在下降。扣除稅金及附加前，公司綜合毛利率為19.8%，較2021年下降2個(gè)百分點(diǎn)，其中開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為20.4%。

2022年，公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為226.18億元，較上年增加0.94億元，增長(zhǎng)幅度為0.42%，與2021年下降45.75%相比，實(shí)現(xiàn)了由降轉(zhuǎn)增。

長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，公司凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)，主要受兩個(gè)因素影響。2022年，在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的情況下，公司期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）較上年合計(jì)減少28.24億元。加上存貨跌價(jià)計(jì)提減少26.70億元，合計(jì)達(dá)54.94億元。

存貨降千億發(fā)展提質(zhì)

拿地蓋出房子就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不返，房地產(chǎn)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，萬科更加注重有質(zhì)量的發(fā)展。

萬科注重投資質(zhì)量。新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理進(jìn)一步優(yōu)化，新項(xiàng)目的質(zhì)量明顯提高，全年權(quán)益總投資496億元，已開項(xiàng)目投資兌現(xiàn)度近90%。公司稱，以產(chǎn)品線為基礎(chǔ)的分類分級(jí)管理機(jī)制運(yùn)行日趨成熟。過去幾年投資追高冒進(jìn)、操盤離散度過大等問題正在逐步得到解決。

2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)新開工計(jì)容面積約1568.2萬平方米，同比下降52.0%，完成年初計(jì)劃的?81.7%；開發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約3629.1萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，完成年初計(jì)劃的93.1%。

投資方面，公司堅(jiān)持高質(zhì)量投資，聚焦地塊素質(zhì)良好、市場(chǎng)前景明朗、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目，累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積690.2萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積403.7萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約496.4億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為12297元/平方米。截至2022年末，公司在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約8260.1萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約5240.3萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3592.7萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約?2277.4萬平方米。

反映在存貨上，2022年底，萬科的存貨賬面余額為9121.96億元，其中，已完工開發(fā)產(chǎn)品989.96億元、在建開發(fā)產(chǎn)品6986.12億元、擬開發(fā)產(chǎn)品1125.69億元、其他20.19億元，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備51.39億元，期末賬面價(jià)值為9070.57億元，較上年減少1685.60億元。

投資謹(jǐn)慎、存貨減少，萬科的財(cái)務(wù)狀況繼續(xù)向好。截至2022年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為76.95%，2019年末至2021年末，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.36%、81.28%、79.74%，2018年末為84.59%。資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四年下降。截至2022年末，公司“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求，凈負(fù)債率為43.7%，處于行業(yè)低位。

具體債務(wù)為，2022年底，萬科的賬面貨幣資金1372.08億元，對(duì)應(yīng)短期債務(wù)為660.96億元，貨幣資金對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)約為2.1倍。公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，2022年底公司長(zhǎng)期負(fù)債占比提高至79.5%，新增融資的平均成本為3.88%。

值得一提的是，2022年萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為27.50億元，已連續(xù)14年為正。

備受關(guān)注的是，今年一季度，萬科新增5個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總建面87.6萬平方米，權(quán)益占比55%，時(shí)隔三年再次在上海公開市場(chǎng)拿地，期末，公司土儲(chǔ)充足，在建面積和規(guī)劃建筑面積合計(jì)1.16億平方米，土儲(chǔ)權(quán)益比例63%。

地產(chǎn)行業(yè)人士稱，從目前公開信息看，萬科拿地仍然較為謹(jǐn)慎。

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