本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

開拍即報出12輪競價，僅11輪到12輪便有房企1秒加價2.3億元，最終成交樓面價43173元/平方米，成為南京市單價第二高的地塊……3月17日，在南京市2023年首批集中供地爭奪戰中，建鄴區NO.2023G03地塊廣受追捧，最終被民營房企偉星房產以31億元競得。

《中國經營報》記者在采訪中了解到，南京市此輪土拍延續了長三角土地市場今年以來的復蘇態勢。南京市此輪土拍推出的11宗地塊全部成交，其中4宗地塊封頂搖號，3宗地塊溢價成交，共計攬金176.68億元，平均溢價率7.98%。這一攬金數據僅次于2021年首批集中供地。

(資料圖片僅供參考)

克而瑞研報分析指出，自2021年啟動集中供地以來，長三角地區一直都是房企的投資熱點。2022年全年，有近五成房企的投資金額位于長三角地區。從杭州市、蘇州市及南京市的2023年首批集中供地情況來看，2023年土地市場熱度開始回升，長三角土地市場或將率先回暖復蘇。

“長三角地區土地市場開始回暖，與各方積極推出房地產行業平穩健康發展的政策息息相關，比如各地政府推出了不少優質土地。”中國房地產數據研究院院長陳晟日前向記者表示，在過去一段時間，土地市場的“買家”主要是國央企和地方城投等國資企業。“民營房企開始積極入市，正是土地市場恢復的最重要標志。”

三地首輪土拍迎來“開門紅”

3月17日，南京市2023年首批集中供地收官，共計出讓13宗地塊，其中純住宅地塊11宗，攬金達176.68億元，土地出讓總面積約41萬平方米，總規劃建筑面積為91.25萬平方米，成交樓面均價為19364元/平方米。

據諸葛數據研究中心監測，南京市2023年首批集中供地和2022年第五批次相比，所推地塊減少4宗，且遠少于前兩年首批供應規模，逐漸開啟了“少量多次”的供應模式。但南京市此輪土拍熱度回升明顯，溢價率升至8%；土地出讓效率也在逐步提高，本輪流拍率已由上輪的6.67%降為零。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴記者，繼2022年末兩輪集中供地出現零溢價之后，南京市此次集中供地溢價率僅次于2021年第一批次，土拍溢價率在自2021年以來的9個批次中位居“次新高”。

南京土地市場回暖也是長三角地區土拍率先復蘇的一個縮影。早在2月7日和21日，杭州市單月迎來兩次土拍，分別是2022年最后一批和2023年第一批集中供地，兩批次前后僅相差14天，土地出讓金總額達到271.8億元。

具體來看，2022年12月即已公告的杭州市2022年第五批次集中供地，在僅有5宗精品地塊供應的情況下，整體溢價率達到10.9%，刷新了杭州市2022年集中供地的最高值。在杭州市2023年首批集中供地中，共推出13宗地塊，有9宗地塊位于熱點區域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區、良渚新城等地。

據了解，在優質地塊增多的帶動下，參拍房企數量超過60家，最終8宗地塊迅速達到封頂價格并進入搖號環節，其中最熱門的蕭山市北地塊出現了60家房企爭搶的局面，創下杭州市單一地塊參拍房企數量的新高。

“最強地級市”蘇州市也毫不遜色。記者了解到，蘇州市2023年首批集中供地共出讓11宗涉宅用地，成交金額約140億元，成交樓面均價20003元/平方米，平均溢價率7.46%。

據統計，上述11宗涉宅用地中有3宗來自蘇州工業園區，4宗來自獅山板塊，均是配套完善的熱點板塊。正因如此，蘇州市2023年首批集中供地有5宗地塊溢價出讓，其中3宗觸頂搖號，最高溢價率為15%。同時，有2宗地塊成交樓面單價均超過3萬元/平方米，溢價率均為15%。

在關榮雪看來，經過2022年的多重考驗，房企對具備樓市銷售去化表現良好、房地產市場存在韌性及抗風險能力較強等特征的城市更加看好，布局意愿較高，因此穩健型房企更看好杭州市和蘇州市等地的土地市場。

多地放出優質地塊

土地市場開始復蘇，離不開房地產市場整體回暖，但也與各地不斷提高供地質量密不可分。

蘇州工業園區一直是蘇州樓市的“王牌”。在蘇州市2023年首批集中供地中，位于蘇州工業園區中新大道南、星港街西的園區湖西1號地塊成交總價為36.4268億元，成交樓面價35650元/平方米，溢價率高達15%，成為本次集中供地中成交樓面單價最高的地塊，同時刷新了區域地價紀錄。

據了解，蘇州工業園區湖西1號地塊還未開拍就出現了40輪報價。在2月16日開拍后，報價輪次很快便突破65輪，僅用時1分41秒就超過最高限制樓面價，進入線下搖號環節。次日，又有31位競買人參與搖號，最終華潤置地將該宗地塊收入囊中。

類似的火熱搶地劇情也在南京市上演。作為南京市房價最高的區域，位于建鄴區的NO.2023G03地塊在南京市2023年首批集中供地中成為眾多房企爭搶的首要目標。

相關資料顯示，建鄴區NO.2023G03地塊開拍即收到12輪競價，尤其是在11輪到12輪的報告過程中，有房企1秒加價2.3億元，觸頂進入現場搖號階段。最終，該宗地塊被偉星房產以31億元競得，溢價率14.81%，成交樓面價高達43173元/平方米，成為南京市單價第二高的宅地。

無獨有偶，3月16日，上海土地市場官網發布《上海市國有建設用地使用權出讓公告》，上海市2023年首批集中供地將推出位于浦東新區、徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區、金山區等11個地區的19宗涉宅地塊，起始總價約為483.4億元。

其中，有多宗優質土地引發市場關注。在19宗擬出讓地塊中，起始價最高的為閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，該地塊土地用途為居住用地，出讓土地面積為65071.2平方米，起始價69.23億元。

起始樓面價最高的則是徐匯區田林街道167-02(n)地塊，起始樓面價為78503元/平方米，出讓土地面積為0.9萬平方米，建筑面積為2.2萬平方米，設房地聯動價13.1萬元/平方米；其次是位于靜安區中興社區的C070202單元306-04地塊，該宗地塊為商住用地，出讓土地面積0.43萬平方米，起拍價為6.7億元，起始樓面價63172元/平方米，設房地聯動價12.1萬元/平方米。

“這幾宗地塊都是上海市比較稀缺的土地資源。”熟悉上海市房地產市場的業內分析人士告訴記者，徐匯區田林街道和靜安區的中興社區地塊都位于上海市中心城區，周邊交通、教育配套完善，按照以往經驗建設的多為改善型項目；而閔行區梅隴社區地塊盡管臨近外環，但周邊配套成熟且居住氛圍濃厚，同時該板塊近年來的土地供應量非常少，區域內的住宅房齡普遍較大。

陳晟分析認為，長三角各地政府紛紛推出了一些優質土地，不僅有助于恢復土地市場信心，還能夠促進優質民營房企積極入市，對于推動整個房地產市場回暖都有重要意義。

房企參拍積極性提升

縱觀長三角地區熱點城市土拍，“城投公司兜底”現象正逐漸成為過去時，一些優質民營房企代表開始積極入場拿地。

例如，在杭州市已經結束的兩批次集中供地中，中天美好、興耀房地產、新城控股、濱江集團、浙江中豪、中騰置業、富陽山水和偉星房產等民營房企均有所斬獲。

尤其是有“杭州地產一哥”之稱的濱江集團，延續了2022年“斬獲41宗土地、權益土地金額達373億元”的火熱勢頭，在杭州市2023年首批集中供地中，以總價34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價成交。

具體來看，杭州未來科技城241號地塊在經過8輪競價后，濱江集團以總價10.91億元競得，成交樓面價為24578元/平方米，溢價率6.86%；北二路南側地塊在經過3輪競價后，濱江集團以總價7.05億元競得，樓面價為9216元/平方米，溢價率1.44%。

偉星房產則是華東地區土地市場中的“黑馬”，接連在杭州市和南京市集中供地中摘得地塊。

2月21日，杭州市浦沿單元BJ0601-R21-05地塊進入搖號環節，共有20余家房企參與競拍，最終偉星房產以總價19.46億元競得，樓面價26346.89元/平方米，溢價率11.45%；在不到1個月后的3月17日，偉星房產再次搖得建鄴區NO.2023G03地塊，拿地金額高達31億元，這也讓偉星房產力壓萬科成為南京市此次土拍中的“領頭羊”。

克而瑞研報分析認為，要判斷房企投資意愿是否恢復，主要還是看規模民企是否開始拿地。“但目前來看，民營房企雖然已有個別代表入場，但投資意愿還未普遍復蘇。無論是杭州市、蘇州市、南京市還是其他城市，拿地主力依舊是央國企，且熱門地塊主要落入央國企囊中。”

記者梳理發現，國央企身影占據南京市2023年首批集中供地半數以上的份額，11宗地塊中有7宗被央國企收入囊中，具體包括保利發展、大悅城、中海地產等；蘇州市2023年首批集中供地也吸引了中建三局、華潤置地、建發地產、保利發展和招商蛇口等實力強勁的國央企。同時，外來房企的參與積極性也有所提高，例如山西萬信成功競得了蘇州市吳中光福地塊。

“盡管在推出優質地塊加持下，多座長三角城市土地市場開始回暖，但企業端投資的全面回暖仍難度頗大，市場仍高度集中。”克而瑞研報分析認為，市場所期待看到的，其實是另一類規模較大、且許久未有投資動作的民營房企現身，但遺憾的是此類民營房企仍未現身，這在一定程度上也說明規模民企投資仍處于弱復蘇的狀態之中。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）

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