劃重點：

去年年底，中國限購最嚴厲的一線城市開過會研究，幾個遠郊區(qū)是否要解除認房又認貸。

(相關(guān)資料圖)

2022疫情疊加樓市周期，這座城市的房地產(chǎn)非常艱難。新房和二手房加起來，每個月也就賣個一萬多套。但新房和二手房的庫存量，全都過了十萬套大關(guān)。

五年前，這兩個數(shù)字加起來，還不到七萬套；五年翻了兩倍。

最不好賣的就是遠郊區(qū)了。有的遠郊區(qū)被雙限政策鎖在一片洼地里，有的遠郊區(qū)實在太偏，新房每個月只能簽約個兩三百套，去化周期高達28個月。

于是2022年執(zhí)行雙限政策的遠郊區(qū)，邁出了這座城市的一小步：

解除了轄區(qū)兩個鎮(zhèn)的雙限政策。

解除當天，售樓處銷售賣房子賣到凌晨五點，回家待兩個小時，回來接著賣。

年底開會研究后，據(jù)說有一個遠郊區(qū)建議可以研究解除“認房又認貸”。不過領(lǐng)導(dǎo)要求：

在內(nèi)部傳達，向售樓處傳遞消息。

小心翼翼是有原因的。調(diào)控五年，好不容易營造了“房住不炒”的氣氛，萬一卷土重來，又前功盡棄。但開發(fā)商的弦已經(jīng)崩緊到極致了。

只是沒有人想得到，剛過完年，忽如一夜春風來，一線城市樓市全面復(fù)蘇，開發(fā)商喜報一個接著一個。北京國譽燕園周末賣了36套；朝陽壹號一周賣了3.28億；橡樹灣二期周末賣了50多套；龍湖御湖境說一期告急：

要漲價2%。

二手房也一樣，2月北京二手房成交突破一萬五千套，創(chuàng)造了七年來的最高成交記錄。

樓市暖意漸濃時，北京房山區(qū)，市場開始流傳取消認房認貸的消息。政策吸引了一波客戶涌向房山售樓處。2月份北京新房網(wǎng)簽的TOP1，最后成了：

房山的中駿·云景臺。

眼看市場熱了，2月20日，房山官方出面辟謠——并未調(diào)整購房政策。

戀愛大師包叔說，男女雙方最好的默契就在于：

你懂我的圖謀不軌，我懂你的故作矜持。

1

2023年年初，中國房地產(chǎn)市場終于結(jié)束了長達13個月的負增長。中國一家龍頭房企負責人前幾天捂著嘴告訴獸爺，過去的二月份是：

我們公司有史以來賣得最好的一個二月。

二月份，保利銷售額342億，萬科銷售約301億元，同比都大幅增長。他們的單月數(shù)據(jù)，比龍湖、綠城、建發(fā)這些頭部房企前兩個月銷售額還多。保利和萬科也都反超了宇宙房企碧桂園，成了房地產(chǎn)新王。

旭輝、中梁、世茂們的銷售額下跌，也在大幅度收窄，旭輝控制在了20%，世茂則只同比下降3%。

好了傷疤忘了疼。大家又開始在核心城市搶地了，越秀卷土重來，在北京五批次攻城拔寨，拿了不少現(xiàn)房比例太高的地。蘇州的園區(qū)寶地，乍一面世，馬上被30家開發(fā)商圍搶。

這背后，當然是一線和強二線城市在起模范帶頭作用。

2月份，上海二手房成交了19280套，恢復(fù)到了去年7月以來的最高點；成都成交了19061套二手房，是城市二手房成交量的歷史新高；就連深圳也賣了2509套房子，創(chuàng)下了近18個月以來的新高。

杭州二手房成交量突破7000套，甚至超過去年“5.17新政”后一個月的成交量。有炒房客趁著這波行情賣掉房子：

開始大談特談，當初買房的決定是多么英明。

各地小作文層出不窮。比如蘇州還有消息說徹底放開，外地人不用社保，就能買園區(qū)。假消息是誰放的不知道，反正那幾天蘇州有的開發(fā)商在忙著漲價：

3月1日全線漲價2%、再度上調(diào)2%......

去年疫情，中國很多城市房價跌回了五年前，但預(yù)期漲回來，也只用了一周。包叔說，樓市也開始有日K線和周K線了，一個消息漲停，一個消息跌停：

雙市合璧了。

2

很多人覺得一線城市會像2008年、2014年一樣，繼續(xù)發(fā)揮先鋒模范帶頭作用。

去年年初樓市最困難的時候，二三線城市排著隊放松限購，有家頭部開發(fā)商的董事長就說，地產(chǎn)政策風向真正變了的標志只有一個：

一線城市放松限購。

2月初，有媒體迫不及待地向深圳市提問，將深圳樓市打入深淵的二手房指導(dǎo)價政策實施兩年，是否會有調(diào)整計劃。深圳住建局回應(yīng)說，內(nèi)部已根據(jù)市場形式對參考價重新做了一版方案。

只是接著又跟了句：

調(diào)整時間沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。

也有人給北京放松政策出主意。2月底，中房集團原董事長孟曉蘇在一次研討會上說，經(jīng)濟啟動要從樓市回暖開始，房地產(chǎn)回暖的風向標是北上深，北京從哪里啟動？

我看商辦很合適。

2017年的326新政，北京停掉了商辦的貸款，個人不再能購買商辦新房，還劃定了500平米的最小分割面積。從那一天起，近5000萬方的未收面積凝固在原地。

官方數(shù)據(jù)說，商辦99%以上是個人買走的。這些人是孟總眼中最好的客戶，既有錢，又沒購房資格。

去年房地產(chǎn)銷售從18萬億急跌到了13萬億。五萬億的窟窿，比汽車多四千億，比基建多一萬億，更是引進外資總額的四倍。窟窿補不上，孟總很著急。

北京也著急。去年北京市土地出讓收入下降了24%，算下來大約少了五百億。

1月31日，北京市印發(fā)了政府工作報告重點任務(wù)清單，其中第232條說，要完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。有了一區(qū)一策的設(shè)計后，各區(qū)馬上行動，一個遠郊區(qū)政府隔幾天就會關(guān)心下各個項目，銷售目標有沒有完成？

他們還派人到各個項目調(diào)研，請項目填需求，然后說去區(qū)里去爭取政策。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)報道，二月中旬，北上廣深四大一線城市政府主官帶著曖昧的想法，到北京參加閉門會議。但在房地產(chǎn)調(diào)控的問題上得到的回復(fù)是：

保持定力。

很快，房山辟謠了放開認房認貸的說法。商辦放開限購政策也沒了下文。房山辟謠后，包叔說，中國樓市的政策頂，終于到了。

幾天后，住建部長倪虹表示對中國房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心。對于首套住房大力支持、對于二套住房合理支持的政策：

都已經(jīng)出臺。

2011年限購政策剛出時，李稻葵曾經(jīng)寫過一篇《論限購》。他說限購屬于過渡性的制度安排。

一眨眼，這個過渡，已經(jīng)十二年了。

3

2月初，武漢出臺了《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，給全市住房限購區(qū)域的每個家庭都多發(fā)了個購房資格。文件還把房地產(chǎn)業(yè)列為：

困難行業(yè)。

困難似乎是一夜之間到來的。2020年，頂著疫情武漢創(chuàng)下新房成交17.54萬套的成績；2021年，武漢新房成交更是超過了20萬套，位居全國第一。

所有燦爛終究是要用寂寞來償還的。到了2022年，困難說來就來了。武漢新建商品住房成交面積同比分別下滑43%，這是近8年來成交量最低的一年，新建住宅開盤平均去化率是：

19%。

武漢是二線城市的一個縮影。2020年中國共出臺了498次調(diào)控政策，2021年出臺了651次調(diào)控政策。到了2022年，政策全面轉(zhuǎn)向，這一年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺了：

1120次。

這三年政策總結(jié)起來就六個字：不準漲，不準跌。一只有形的大手，在撥弄著房地產(chǎn)大盤的K線圖。

現(xiàn)在，包括武漢在內(nèi)，大部分二三線城市都在放松限購、降低首付比例和降低首套房利率了。很多城市首套房利率已經(jīng)拉低到3.7。

大力紓困還是有效果的。比如武漢，今年2月新房成交1.2萬套，創(chuàng)七年來的新高。只是這個小陽春，有點曇花一現(xiàn)。

3月第二周，武漢新房成交就減少到2600套，環(huán)比減少了兩成多。除了主城區(qū)一些性價比高的樓盤，武漢大部分新區(qū)熱度還是不足。

這也是很多城市進入3月份的銷售情況。西南證券的數(shù)據(jù)說，春節(jié)后到3月10日，13座城市二手房成交面積，只是基本回到了正常年份的水平。2月份，新房曾連續(xù)四周回升，但最高點不過是勉強和去年下半年數(shù)據(jù)持平。

很顯然，熱炒的回暖，其實只屬于十幾個核心城市的核心板塊，大多數(shù)城市都與回暖無緣。二線和三四線城市二手房均價，2月份其實還在繼續(xù)下跌，只是跌幅收窄了。

從全國的數(shù)字來看，1月和2月，新房銷售同比：

下降4.8%。

進入三月份，成交面積立刻開始逐日下降。一位前十房企董事長跟獸爺說，最近他們房企的銷售，要比2月份后兩周下行20%。二線城市除了成都、杭州、長沙表現(xiàn)還不錯外，其余都在下調(diào)。

與此同時，二手房掛牌數(shù)還在持續(xù)增加。重慶成都二手房掛牌量都超過了20萬套，天津、南京和蘇州掛牌量都在15萬套以上，四個一線城市二手房的總掛牌量，也在不斷攀高。

二月份的市場狂熱里，包叔寫了篇文章《冬天還會遠嗎》，這個喜歡叫春的男人，罕見地陷入了賢者時刻。

更大的考驗還在后面。對很多開發(fā)商和地方政府來說，最難的時刻還沒有到來。

這也意味著，博弈還會繼續(xù)。

央行領(lǐng)導(dǎo)曾說過一句話，市場關(guān)切落空了，落空了就不關(guān)切了，不關(guān)切后面的事就難辦了。

說的是股市，但現(xiàn)在越來越適用于樓市了。

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