本報(bào)記者 陳雪波 盧志坤 成都報(bào)道

(資料圖)

“2022年成都的存量住宅交易量在歷史上首次超過(guò)新房住宅交易量，這是一個(gè)有里程碑意義的事件。”日前，貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)付躍華在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，2022年可以稱為是成都的存量房元年，從近期的土拍及市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，這樣的趨勢(shì)在未來(lái)幾年里可能會(huì)延續(xù)。

記者近日走訪成都市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，2022年成都的不少二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了多輪下調(diào)，而政策釋放后的下半年成為當(dāng)年的集中成交時(shí)間。與此同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)升值的預(yù)期減弱，轉(zhuǎn)而更加追求居住匹配度，而新房與二手房之間的聯(lián)動(dòng)性也在逐步增強(qiáng)。

存量時(shí)代來(lái)臨

克而瑞報(bào)告顯示，因信貸政策調(diào)整、“5·31新政”刺激、二手房指導(dǎo)價(jià)“取消”、新房交付風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)化等因素推動(dòng)，2022年成都二手房銷量居近3年高位水平，月均銷量超1萬(wàn)套，年度銷售總量達(dá)14.8萬(wàn)套，且成交量高于新房的13.9萬(wàn)套。

在成都東三環(huán)成渝立交附近工作的一位房產(chǎn)中介告訴記者，2022年下半年開始，出售二手房的人就越來(lái)越多了，其中不少人是“賣舊買新”，也有一些業(yè)主做生意需要周轉(zhuǎn)資金，在年底的時(shí)候這樣的人更多，預(yù)期在春節(jié)后新掛牌的房子會(huì)少一點(diǎn)兒。記者了解到，“5·31新政”出臺(tái)后的6月，成都二手房以16699套的成交量創(chuàng)下7年來(lái)新高，7月再以17296套刷新紀(jì)錄，引起外界廣泛關(guān)注。

這位中介向記者介紹了富麗東方小區(qū)一套掛牌半年的房子，最初的掛牌總價(jià)為192萬(wàn)元，業(yè)主在2022年10月主動(dòng)下調(diào)到了185萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)因?yàn)橐咔闆](méi)能成交。而旁邊一小區(qū)的一套房子則在一年多時(shí)間里經(jīng)歷了數(shù)次大幅度調(diào)價(jià)：2022年初上調(diào)至220萬(wàn)元，在接下來(lái)的半年多時(shí)間里分三次下調(diào)到了202萬(wàn)元。

據(jù)中介介紹，2022年下調(diào)價(jià)格的二手房不在少數(shù)，這與疫情、房東的個(gè)人情況都有關(guān)系。但在他看來(lái)，這些價(jià)格已經(jīng)在低位，在春節(jié)后應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)下調(diào)。另一方面，雖然房產(chǎn)銷售網(wǎng)頁(yè)上還看得到“政府指導(dǎo)價(jià)”，但如今掛牌價(jià)多數(shù)已經(jīng)高于該價(jià)格，指導(dǎo)價(jià)的實(shí)際意義已經(jīng)不大。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1—5月，成都一手房、二手房交易量同比下滑幅度均超過(guò)40%，6—12月二手房交易量同比由負(fù)轉(zhuǎn)正實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，新房同比下滑幅度明顯收窄。

與二手房?jī)r(jià)格下調(diào)伴隨的，還有房貸利率。如今成都首套房貸主流利率在4.3%，而一年多前則一度高達(dá)6.3%。“這是什么概念？就是你現(xiàn)在貸款130萬(wàn)元，和那個(gè)時(shí)候貸款100萬(wàn)元每個(gè)月要還的錢差不多。”這位中介向記者介紹了利率下調(diào)后對(duì)購(gòu)房者的巨大誘惑，故而利率變化也成為吸引購(gòu)房者的重要因素。

房貸利率這樣幅度的下調(diào)讓從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人員都始料未及。建設(shè)路一位房產(chǎn)中介告訴記者，2022年初她的一位同事買房后為了早點(diǎn)兒讓貸款到位，花了不少時(shí)間、精力在申請(qǐng)貸款上。但就在提前成功貸款后沒(méi)過(guò)幾天，利率竟然下調(diào)了，“自己做房地產(chǎn)這么多年，都沒(méi)有預(yù)測(cè)到這樣的政策調(diào)整，弄巧成拙了。”那位中介感嘆。

為什么成都樓市的成交量向二手房?jī)A斜？付躍華告訴記者，成都房?jī)r(jià)總體可控，在全國(guó)來(lái)看房?jī)r(jià)收入比也是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。同時(shí)成都人口凈流入量很大，整體市場(chǎng)超過(guò)70%的購(gòu)房需求都是偏剛性的。但成都新房的容積率要求普遍較低，其實(shí)是比較偏改善的。所以剛性需求基本都會(huì)被二手房吸附。

如今，成都人口總量超2000萬(wàn)，全國(guó)排名第四，是全國(guó)超大型城市。成都凈流入人口逐年增加，自2018年后，凈流入人口突破500萬(wàn)；十年常住人口增量582萬(wàn)，同類競(jìng)爭(zhēng)城市中排名第一。值得一提的是，隨著2017年人才落戶新政實(shí)施并不斷迭代升級(jí)，成都已吸引人才落戶60余萬(wàn)人，目前共有人才約622.3萬(wàn)人。

居住性價(jià)比追求

2022年10月在成都青羊區(qū)西三環(huán)購(gòu)買了一套小戶型“老房子”的付芳（化名）向記者介紹了她的購(gòu)房經(jīng)歷。她大學(xué)畢業(yè)工作三年來(lái)一直在租房，租住房子的光線、樓層等條件都不令人滿意，還經(jīng)常需要自費(fèi)修理房子里的設(shè)備。在猶豫幾個(gè)月后，她決定就近買一套低總價(jià)的房子，而2022年的利率下調(diào)，更堅(jiān)定了她買房的決心。

在國(guó)慶節(jié)假期，付芳只花了4天時(shí)間，就看中了一套建成于2008年的步梯房。雖然房子偏舊且升值潛力并不明顯，但總價(jià)、戶型、朝向、距離公司位置，都能滿足她的要求。在簽訂購(gòu)房合同一個(gè)多月后，銀行貸款就已經(jīng)順利發(fā)放，她開始著手裝修房子。如今她每個(gè)月的月供只比過(guò)去租房多花幾百元，但居住體驗(yàn)感得到了大幅提高。據(jù)付芳介紹，近段時(shí)間小區(qū)里能看到不少裝修工人出入，推測(cè)也是有近期被轉(zhuǎn)手的房子，新業(yè)主來(lái)裝修。

“這個(gè)還是要看個(gè)人的居住要求和喜好，住起來(lái)實(shí)用是最重要的。”成都建設(shè)路一位房產(chǎn)中介坦言，相比過(guò)去，同樣的預(yù)算現(xiàn)在買二手房可以有更多選擇，但房子在轉(zhuǎn)手居住幾年后房齡更久，未來(lái)的升值空間不好預(yù)測(cè)。

貝殼研究院報(bào)告指出：“居民的住房消費(fèi)在內(nèi)外環(huán)境的變化過(guò)程中，購(gòu)房偏好從追求資產(chǎn)回報(bào)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽非笮詢r(jià)比，更加注重決策質(zhì)量。”

二手房趨勢(shì)延續(xù)

2022年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同程度的下滑。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，需求側(cè)的商品房銷售額前11月同比下滑26.6%，供應(yīng)側(cè)的房地產(chǎn)竣工面積下滑19.0%，開發(fā)投資下滑9.8%。

成都2022年二手房成交量已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)前五，在整體樓市走弱的情況下，成都的新房、二手房卻表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。為何能有這樣的表現(xiàn)？付躍華指出，成都的“5·31”新政減少了購(gòu)房者的戶口、社保市場(chǎng)限制，另外二手房增值稅“5改2”也釋放了優(yōu)質(zhì)房源，從需求側(cè)、供應(yīng)側(cè)兩端一起推動(dòng)了交易量。

另一方面，這一年開發(fā)商出清風(fēng)險(xiǎn)使得消費(fèi)者的避險(xiǎn)情緒急劇上升，導(dǎo)致新房供需兩端均出現(xiàn)下滑。二手房交易無(wú)交付風(fēng)險(xiǎn)，影響更多來(lái)自需求端，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯強(qiáng)于新房市場(chǎng)。與此同時(shí)，新房的客群也需要二手房輸血，未來(lái)二者之間的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)性會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

在短期內(nèi)新房交易量是否還有機(jī)會(huì)反超二手房？答案是：二手房成交量居于新房之上的趨勢(shì)或?qū)⒃谖磥?lái)數(shù)年內(nèi)延續(xù)。付躍華告訴記者，2021年土地出讓降幅明顯，新房補(bǔ)貨量減少，可能會(huì)導(dǎo)致至少近兩年新房供應(yīng)受到影響。有數(shù)據(jù)顯示，2022年涉宅用地成交223宗，較2021年減少9宗，占地面積為12595.4畝，同比下降22.7%，是2018年以來(lái)最低。截至2022年12月末，成都商品住宅可售面積為2464.3萬(wàn)平方米，出清周期（按6個(gè)月計(jì)算）拉長(zhǎng)至16.5個(gè)月，較2021年同期增加4個(gè)月，去化速度明顯放緩。由此來(lái)看，短期內(nèi)成都二手房交易量的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變，將繼續(xù)成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。

值得一提的是，成都對(duì)二手房的支持政策還在繼續(xù)，比如2022年12月成都市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)文，成都推出二手房帶押過(guò)戶“套餐式”登記新模式，又進(jìn)一步為二手房交易降低了成本。

標(biāo)簽： 二手房成交量超新房 成都進(jìn)入存量房時(shí)代