建設中的東光智慧農商城。（受訪者供圖）

【資料圖】

中房報記者 王少杰丨北京 河北報道

進入12月，全國多省份新建農產品批發市場（以下簡稱“農批市場”）陸續迎來開業，各地“菜籃子”工程持續保持迅猛發展勢頭。但隨著各路資本蜂擁而至，農批市場井噴背后卻導致各種亂象頻發，引發廣泛關注。

中國房地產報記者經梳理發現，湖北、山東、河北、四川、江蘇等省份的部分農批市場房地產化傾向尤為突出，少數農批市場在裹挾商鋪、公寓及住宅等地產項目開發同時，售后返租、延期交付、項目停擺等亂象接踵而至。

目前這一風險仍在不斷加劇，受托穩“菜籃子”牽引，農批市場正成為熱門的投資領域，動輒占地上百畝投資數億元的開發案例屢見不鮮。頻繁的考察、洽談、簽約、拿地、奠基，正成為農批市場開發企業多地布局真實寫照。與此同時，農批市場開發紅利越來越受到一些地方政府青睞，政企互動頻繁中釋放項目“大干快上”之意明顯。

東光書香文苑咨詢處緊鄰住宅樓施工現場。（受訪者供圖）

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農批市場大規模“圈地”

12月上旬，記者通過多渠道采訪調查發現，農批市場在被貼上“智慧”“重點”“民生”項目標簽后，一批農批城、農商城、農貿城、交易中心，在打造一站式現代化涉農流通平臺中應運而生，這些項目約九成集中于縣域周邊地帶，普遍以“市場+商鋪”為開發模式快速推進。

以新農利合集團有限公司（以下簡稱“新農利合公司”）開發的“新農利合農批城”為例。該公司現已實現簽約、落地及投產的項目累計多達20余個，分布于河南固始縣、河北臨城縣、東光縣、山東陽谷縣、遼寧沈陽等地，項目占地規模少則百余畝，多則達2600畝，對應項目總投資更是高達85億元。從該公司過去幾個月簽約項目來看，該公司旗下農批市場“圈地”總規模或將持續擴大。

相比之下，中農聯控股有限公司（以下簡稱“中農聯公司”）為開發“云倉農商城、農貿城”等項目而制定的“百城千縣”戰略可謂更為宏大。目前該公司僅在四川內江、自貢、南充、樂山及重慶墊江等地密集布局，為打造川南地區千億級農批市場鋪路。此外，在河北、甘肅、湖北、江蘇、云南等地部分農批項目中均閃現“中農聯”身影。

記者據不完全統計，上述兩家企業旗下農批（含簽約）項目的發展足跡已遍布全國10余省份，累計“圈地”規模近萬畝，規劃總投資達數百億元。不僅如此，有供銷、批發、餐飲、冷鏈物流、房地產開發等企業，同樣在上述地區以跑馬圈地之勢謀求農批市場版圖擴張。

據華經產業研究院援引國家統計局數據顯示，2021年全國億元以上農產品批發市場營業面積達到4262.6萬平方米，同比上升2.37%。此外，據全國城市農貿中心聯合會數據，2021年全國農產品批發市場交易額達5.81萬億元，成交量達9.8億噸，整體保持增速態勢。

中研普華產業研究院在發布《2019年至2025年中國農業批發行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》中表示，農批市場普遍存在設施簡陋、管理粗放、監管不力等問題。對農批市場的標準化、信息化改造將是其未來發展方向。

12月9日，有房地產業內人士在接受記者采訪時表示，受資本加持，多地“菜籃子”工程優化升級賽道已愈發擁擠，同質化和地產化現象日益突出。目前多數農批市場普遍存在“重去化、輕管理”的情況，很多農批市場的主導產業和平臺運營定位之間缺乏內在邏輯關聯，過度倚重房地產傳統思維。

陽谷農批城有商鋪和LOFT公寓出售。（微信截圖）

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披上“民生”外衣銷售商鋪

“商鋪，商鋪，還是商鋪。”12月13日，湖北籍農批商戶武喆華電話里告訴記者，自今年初以來，他相繼走訪湖北、四川、河北等地農批市場招商（營銷）中心后發現，接待人員普遍以圍繞打造一站式現代化智慧型涉農流通平臺的宣傳氛圍中，切入到“黃金旺鋪、一鋪難求”等房產銷售主題中。

武喆華告訴記者，四川內江某農批項目營銷中心工作人員向他介紹時稱，內江某農批項目雖為普通市場商鋪，但在當地定位為重點招商引資項目、民生菜籃子工程加持下，將來一定會比同類市場商鋪更具發展活力，通過近期市場銷售表現，該商鋪已成為極具投資價值稀缺房源。或為進一步引導武喆華購買，該工作人員還向他表示，現僅剩幾套“尾鋪”讓利銷售，欲購從速。

但在內江市某房產中介負責人魏強看來，當地市場上商鋪的銷售情況并不理想，尤其是在房地產市場持續低迷下，農批項目營銷中心宣稱的黃金旺鋪多半成為滯銷房。魏強告訴記者，農批市場普遍設置有蔬菜、水果、凍品、糧油、副食等十余個業態的分區，對應在樓宇建筑內布局有規模不等商鋪，每個業態區擁有商鋪房源約百余套，市場內有商鋪800～1100套，建筑面積在10～70平方米，每套15萬元起售。為緩解商鋪去庫存壓力，部分農批市場還在網上開辟銷售渠道，以樓盤推廣銷售商鋪。

記者經網絡檢索也發現，中農聯荊州智慧云倉城、中農聯東臺云倉農商城、新農利合臨城農批城、新農利合固始農批城等項目，先后通過相關房地產網站發布售樓信息。與此同時，中農聯公司位于四川內江、樂山、自貢及湖南華容等地農批項目，在其微信公眾平臺發布相關商鋪銷售信息。

圍繞商鋪去化，一些農批市場組織的招商活動不斷上演。

2022年12月7日至12日，為期6天的“熱辣火鍋美食節”在重慶墊江中農聯渝東國際農貿城開幕，吸引眾多市民參與。期間，該項目營銷中心每天推出一款爆款商品（商鋪），以抄底價格特惠甩賣。記者據項目現場發布圖片信息顯示，活動期間至少有8位業主表達商鋪購買意愿。

2022年6月中旬，位于湖北荊州市高新區中農聯荊楚智慧云倉城項目推出10套優質房源底價出售活動，房源為獨立產權農商旺鋪，首層高約5.1米，等同于買兩層享三層創變空間，展銷、倉儲、辦公皆可。每套建筑面積約37平方米，售價每平方米不足1萬元，此前，該商鋪在某房產網站公布銷售參考價為每平方米1.2萬元。

據荊州高新技術產業開發區管委會網站顯示，中農聯荊楚智慧云倉城項目由中農聯控股有限公司旗下全資子公司中農聯荊州農業產業開發有限公司開發建設。整個項目分五期建設，其中一期占地196.7畝，總建筑面積約15萬平方米，計劃總投資約10億元。截至2021年9月9日，該項目一期部分樓棟獲得商品房預售許可批復。

東臺云倉農商城住宅樓項目早在2020年底起售。（微信截圖）

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開發項目亂象頻出

值得注意的是，中農聯荊楚智慧云倉城等市場商鋪營銷中，被指采取售后返租（托管）方式承諾高回報吸引商戶購買，已引發部分業主不滿。

2021年7月1日，有投資者通過荊州新聞網“e線民生”欄目反映稱，2021年3月30日，反映人在中農聯荊州智慧云倉城售樓部全款購買套內面積4.65平方米商鋪一套，按照付款后簽訂的商鋪委托經營管理合同約定，商鋪售后托管前5年租金沖抵購房款，之后承諾每年可收回租金1萬余元。根據預售合同中圖紙顯示，這樣小戶型商鋪每樓層多達208套。反映人在得知返租風險后，欲尋求退鋪卻遭到售處拒絕。該項目售樓顧問表示，這些小商鋪都是以售后返租方式對外出售。

同年7月27日，荊州區高新區管委會向反映人回復時稱：“已通知項目開發商并建議反映人走司法程序，通過法律手段維護權益。”

記者調查發現，河北臨城縣新農利合農批城商鋪目前也已加入到售后返租陣營。據該項目有關營銷人員向記者提供的宣傳資料顯示，該項目商鋪包租包托，每套售價25萬元起步，前三年保底租金按總房款的5%、6%、7%進行返租，也可一次抵扣房款。4年至10年按照實際租金80%兌付，開發商收取20%運營費用，開發商承諾每月租金不低于每平方米20元。

事實上，農批市場發展亂象遠不止于此，飽和式布局在同質化競爭中愈發激烈。

在湖北荊州高新區，除了即將建成的中農聯荊州智慧云倉城規模亮眼外，另外兩處超級農批市場落地倍受商戶關注。

2022年6月下旬，荊州市錦欣水產批發市場一期已正式投入運營。該項目整體占地175畝，投資2.6億元，于2020年10月開工建設。此外，總投資40億元、占地500畝的中國供銷荊州智慧冷鏈產業園項目正加緊辦理落地手續。與此同時，中農聯荊州智慧云倉農商城一期項目大部分已封頂。荊州高新區農批市場“三足鼎立”格局加速形成。

“作為三農產業規劃的產城融合板塊，荊州高新區已被定位為荊州農產品市場集中地。自2014年動工以來，批發項目基本上都落地在該地塊的同屬區域。”武喆華認為，在農批市場數量持續擴張下，商業模式千篇一律和產品業務類型的同質化，或會導致投資過于旺盛與密集，供給過多，產生大批存量農批市場房產，造成資源閑置浪費，商戶與開發商的投資回報率將難達預期。

“農批市場扎堆涌入，如何科學有效推進農貿產業跨越發展，將考驗著當地政府管理智慧。”武喆華說。

記者調查還發現，有農批項目出現停擺端倪，延期交付風險或傳導至商鋪業主端。2022年9月16日，有群眾在今日頭條爆料稱，四川南充嘉陵區中農聯農貿城商鋪存在延期未交付現象。按照購房合同約定，該市場商鋪原本應在2021年4月交付業主。但至今項目開發商始終未明確延期交付時間節點，整個項目處于長期停擺狀態，引發業主對項目爛尾風險加劇等猜測。

不過，南充中農聯商貿城開發企業中農聯南充建設開發有限公司相關負責人并不認可項目爛尾等說法，她在電話里向記者表示，出現項目停擺和商鋪延期交付，主要是受當地疫情影響，起初計劃延期至2022年11月31日，之后再次調整到2023年3月初。

“每月每平方米不低于20元”為臨城農批城商鋪售后返租承諾。（微信截圖）

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房地產化傾向愈演愈烈

前述房地產業內人士認為，一些關乎地方民生“菜籃子”工程的農批市場，在資本助推下卻演變為半農批市場半地產項目的尷尬產物。

受房地產市場持續低迷沖擊，農批市場房產（商鋪）庫存去化壓力逐步加大，一定程度上限制了未來發展空間。然而，農批市場引來資本入局“跑馬圈地”背后，項目開發卻呈現加速趨勢。

“網絡檢索‘中農聯東臺農商城’會發現，多條項目信息顯示均與樓盤房產銷售有關，農商城儼然是在為地產項目代言。”12月14日，鹽城房產網有關工作人員向記者表示，正在建設的中農聯東臺農商城屬于典型的由“市場+商鋪”升級為“市場+商鋪+住宅”的產業地產，項目位于江蘇東臺市五烈鎮，總用地面積約193畝，總投資6億元，總建筑面積約20萬平方米，其中商業17萬平方米，住宅3.8萬平方米。

該工作人員還向記者表示，目前中農聯東臺農商城在售房源為商鋪和住宅。商鋪為小高層板樓，共270套房源，戶型面積為30平方米大開間，售價為每平方米1萬元。住宅項目名稱為中農聯春璽居，售價每平方米6000元。

記者據中農聯東臺云倉農商城微信公眾號發布信息顯示，中農聯春璽居花園洋房（建筑面積約93至126平方米）、中農聯東臺云倉農商城財富鮮鋪（建筑面積10至80平方米）等房源銷售信息被一同公布。

“GO房網”東臺頻道發布相關信息顯示，中農聯春璽居項目由中農聯（東臺）建設開發有限公司開發，占地29畝，由多棟低層和小高層組成，開盤時間為2021年1月20日。據該網站發布中農聯春璽居項目動態顯示，2020年12月16日，首開44套房源。2021年3月4日，首開4號樓，以交1萬元抵3萬元的方式接受認籌。2022年1月11日，項目暫停銷售。

12月15日，記者就中農聯春璽居暫停銷售等問題試圖采訪該項目開發商，但多次撥打中農聯東臺云倉農商城微信公眾號發布的招商熱線，均無人接聽。記者隨后查詢中農聯（東臺）建設開發有限公司工商登記信息發現，目前公司僅獲得一宗地塊出讓批復，土地面積為12.8367公頃，土地用途為批發市場用地。

東臺市人民政府網站顯示，中農聯東臺云倉農商城將打造集農副產品、農業生產資料批發零售展銷、加工配送、冷鏈物流等功能為一體的現代化大型綜合服務平臺。2020年11月10日開工，建設至今。

中農聯東臺云倉農商城兼顧住宅樓開發的情況在農批領域不是孤例。

2022年9月30日，河北東光縣行政審批局對新農利合（東光）房地產開發有限公司旗下“書香文苑”住宅開發項目（部分樓棟）下發商品房預售許可證（（東）審批房預售證2022年第010號、第011號），累計預售面積65396.52平方米，累計預售住宅576套。

據悉，“書香文苑”只是新農利合東光農批城整體開發一部分，其主體工程新農利合東光智慧農商城也在同步建設中，兩子項目累計占地約102畝。

據東光縣人民政府網站公布的“書香文苑”項目建筑方案顯示，該項目占地面積為61310.9平方米，總建筑面積138493.6平方米，共計990套住宅。

另據新農利合陽谷農批城微信公眾號發布項目簡介顯示，陽谷農批城是由新農利合公司投資20億元，由陽谷新農利合置業有限公司開發的總占地270畝，總建筑面積35萬平方米的一站式農副產品交易中心。

該項目同時宣稱，一期即將開盤，共有314套商鋪和356套公寓。商鋪主力面積在84平方米，一拖二連體銷售，一層層高4.2米，二層5.8米（可以隔2層使用），可自營可投資，前三年20%的房租從房價中扣除，降低客戶的購房壓力，統一經營管理保障租金收益；公寓主力面積40至90平方米，為層高5.8米的LOFT設計，買一層得二層。

新農利合公司的官網簡介顯示，公司以“立足三農、保障民生、鄉村振興”為宗旨，致力于打造農產品綜合經營企業。

但陽谷農批城赤裸裸的售樓宣傳用語，已經充分說明，這家“致力于成為中國涉農流通生態體系塑造者”的企業，在借著農批市場開發風口的同時轉向房地產開發。?

（應受訪者要求，文中武喆華、魏強為化名）

值班編委：李紅梅

編輯：徐妍

美編：華少

審讀：戴士潮

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標簽： 資本搶灘萬億農批市場多地布局競相加速 風口還是風險