本報記者 余燕明 北京報道

據《中國經營報》記者了解，國內房貸利率持續下降，今年央行已經三次降息，5年期以上LPR在年內已累計下調35個基點，降至4.3%。其中，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整到了4.1%，部分城市甚至階段性放寬了首套房貸利率下限。

今年以來，針對普惠小微企業的信貸利率進入了“3時代”。從去年12月到今年1月，央行連續兩個月下調1年期LPR共計15個基點，帶動銀行業平均經營貸利率下調。目前，不少銀行審批發放的經營貸利率已下降至3.4%～3.8%的水平。

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在房貸、經營貸利率下調的背景下，今年一些不法中介發掘“商機”，向消費者推介房貸轉經營貸，宣稱可以“轉貸降息”，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。

對此，銀保監會在日前發布風險提示，這種將房貸置換為經營貸的操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

“應當警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，防范合法權益受到侵害。”銀保監會在風險提示中強調。

弄虛作假涉嫌騙取貸款罪

根據貝殼研究院最新統計數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環比基本持平，同比分別回落155個基點和100個基點，創歷史新低。

截止到12月中旬，貝殼研究院監測范圍內已有19個城市首套房貸主流利率降至4%以下，其中二線城市有6個，三四線城市有13個。從首套主流利率來看，本月包括一線城市在內僅有9個城市高于4.1%。

“預計未來需求側寬松政策仍將持續，高能級城市的限制政策還有進一步優化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認房認貸政策等。”貝殼研究院一位分析師指出。

一位購房者告訴記者，他在今年上半年就已經接到過貸款中介的電話，對方宣稱可以轉按揭，轉貸利率不會高于4.9%，甚至更低。

“操作方式大概是由中介墊資結清上一家銀行的房貸，然后跟下一家利率更低的銀行重新辦理抵押和按揭。”這位購房者告訴記者，“中介墊資的利率是100萬元的貸款每天支付利息1000元，相當于0.1%的日利率。”

這位購房者告訴記者，前幾年，他在武漢買了一套新房，首套貸款利率達到了5.73%。“我覺得這確實是一個很高的利率水平，尤其是今年房貸利率不斷下降，落差很大。但我也沒有接受貸款中介的建議轉按揭，還是擔心有風險。”

銀保監會在日前發布的風險提示當中，同樣強調中介誘導消費者將房貸置換為經營貸屬于違規操作，并會給消費者帶來違約違法隱患。

根據相關監管規定，經營貸須用于生產經營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

此外，在經營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。

“如果消費者和貸款中介在向銀行申請經營貸的過程中弄虛作假，最后資金鏈斷裂給銀行造成壞賬，可能存在涉嫌騙取貸款罪，將會被追究刑事責任。”北京隆安律師事務所一位律師告訴記者。

根據《刑法》有關規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。在認定標準上，騙取貸款罪數額達一百萬元以上或者對銀行或金融機構造成的直接經濟達二十萬元以上的均可以對其進行立案追訴。

中介墊資息費隱藏貓膩

事實上，不少現實案例表明，用房貸置換經營貸的消費者將面臨著重重風險。而貸款中介在違規操作過程中，當然不會將潛在風險告知消費者。

一位國有大行南京分行信貸部門人士告訴記者，監管部門一直明令禁止經營貸違規流入房地產業，銀行對申請經營貸的企業有多方面要求。比如，企業必須經營滿一年，貸款人擔任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請經營貸；不符合經營貸要求的，銀行會加大審核力度。

即使中介通過弄虛作假成功幫消費者申請到經營貸，在貸后管理中，銀行也會跟蹤企業的經營情況，一旦發現異常，監測到貸款違規進入房地產，銀行會要求消費者限期還清所有貸款，個人征信也會留下不良記錄。

另外，大部分銀行會要求消費者的經營貸期限為1年或3年，最多5年續簽一次。利率越低，續貸的間隔越短。每次續貸，銀行還會按程序審查企業的貸款資質和經營情況。銀行不會保證一定能成功續貸，更不會保證續貸時利率與原來一樣。

將房貸置換為經營貸，消費者的還款壓力也更大。續簽經營貸的時候，不少銀行會要求先歸還本金，等成功續貸之后再發放一筆新的貸款。這意味著，消費者還要找中介的過橋資金應急。

銀保監會在風險提示中指出，中介墊付“過橋資金”，息費隱藏諸多貓膩。不法中介所謂的“轉貸降息”，需要消費者先結清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種名目的高額費用，消費者“轉貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費水平。

即使最終申請經營貸失敗，消費者仍將被中介要求承擔上述各項高額費用，同時還將承擔高息過橋資金的還款壓力。

“以貸還貸”“轉貸”操作，消費者也要承擔資金鏈斷裂風險。經營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。

“轉貸”操作還隱藏著信息安全權被侵害風險。消費者選擇“貸款中介”的“轉貸”服務，需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產信息等相關重要信息提供給中介。部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權。

“消費者應當防范不法中介虛假宣傳，提高風險識別能力，選擇正規金融機構咨詢，警惕不法中介的套路陷阱，認真審核合同內容，按約定使用貸款，以及注意個人信息保護，避免造成財產損失。”銀保監會在風險提示中強調，“消費者要認清轉貸操作的不良后果和風險隱患，增強風險防范意識，維護自身合法權益。”

（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）

標簽： 銀保監會提示房貸轉經營貸風險 警惕貸款中介誘導