租售不均，是房地產出現諸多問題的根源。

時值“最難畢業季”，我看到了一份數據。

6月22日澎湃報道，貝殼研究院發了一份《2022畢業季租住痛點調查報告》。

(資料圖片僅供參考)

在本次調查中，有過半（50.2%）受訪畢業生表示，其租房面積小于20平方米。

總結發現，城市能級越高，租金水平越高，畢業生租住的房屋面積就越小。

一線城市中，有61%的受訪畢業生租住面積不超過20平方米，而二線及以下城市這一占比為47%，差距顯著。

有近七成畢業生每月支付租金在2000元以內，超九成畢業生每月支付租金在3000元以內。

這涉及到了“房租收入比”。

30%是房租收入比的“幸福分割線”，首次租房支出一般需要一次性支付租金、押金、中介服務費等費用，本次調研顯示，近20%的畢業生感覺房租壓力“非常大”，其中“押一付三服一”占比近15%，相當于一次付五個月房租，資金壓力較大。

全國2022年高校畢業生數量約為1076萬人，同比增長18.2%。

畢業生的絕對量，與同比增長速度，全部達到歷年來最高。

洶涌人潮，在大城市租房蝸居，趕上了各種困難模式疊加的2022年，這一屆的年輕人，殊為不易。

之所以大城市租房面積小，說到底，還是供應問題。

1998年以來，我們的住房供應體系以售為主，重銷售輕租賃。

如今，我國城鎮居民租賃比例剛超過20%，低于大多數發達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。

為什么外國人愛租房？能接受租房？

表面看，是國人對自有房產的執念。

實質上，是住房捆綁教育、人口大量進城后，出現的“供需錯配”。

人人都想去大城市居住，主城區的房子、捆綁了學區屬性的房子，供應稀缺。

小城市的房子卻一直在加蓋，由此造成的供需矛盾，是房價長期上漲、大城市租房矛盾突出的根本原因。

長此以往，只見一棟接一棟的高樓拔地而起，租賃房源的供應日趨緊張。

在供需錯配的背后，還有土地財政的影子。

一個重要的事實是：越是土地財政依賴度高的地區，GDP占全國比重越高。

比如，土地財政依賴度TOP5省份是浙江、江蘇、福建、山東、廣東，但這5個省，占全國GDP比重高達40%。

藍白跟大家聊過很多次，土地出讓收入，事關地方政府性基金收入，是地方財政關鍵的一本賬，更是各地基建、城投債、基層部門開支的重要償還和收入來源。

正因為一二線城市更依賴土地出讓，或者說，賣地收入占到了全國的大頭。

寸土寸金的土地，既然能換來更高收益的賣地收入，又何必辛苦蓋吃力不討好的租賃房呢？

值得慶幸的是，高層已經看到了問題所在。

今年央行、銀保監會已經發通知，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

保障性租賃房，就是實現真正“租購同權”的重要手段。

去年，住建部曾在沈陽、廣州分別召開了發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加。

這40個城市，基本涵蓋了所有一二線城市，還有部分熱點三線城市，今年開始，都要強力執行租賃房計劃。

這些房子，有什么特點？

從各地公布的計劃來看，建筑面積以70平方米以內為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

除了租購同權之外，保障房提上日程，在十四五期間大規模建設，還有一個重要作用：

大基建加速，托底2022年“穩增長”之路。

根據海通宏觀組測算，在“十四五”時期，全國將新增保障性租賃住房約748.8萬套，預計2022年保障性租賃住房建設接近200萬套，投資約2100億元，同比增長約110%。

根據德邦宏觀蘆哲的預測，正常情況下，今年保障房能帶來3493億投資，帶動房地產投資2.4個百分點。

對年輕人來說，租房，既能住的舒服，又能住的體面。

大家都有住的地方，也許是共有產權房，也許是公租房，也許是老舊小區的“舊改房”，也許是商改租的長租公寓，不管叫啥名字，總之就突出“保障”這個意義，產權不一定是自己的，可租戶和有房族享有平等的教育和醫療等權利。

年輕人流入城市，低價、長租期的保障房大量供應。

人口、商業、科技資源集聚后，再創造大量稅收。

地方上擺脫土地出讓金依賴，財政體系更健康。

城市群擴張，帶動路網成熟，環境改善。

這才是未來樓市“良性循環”應該走的路子。

標簽： 61％畢業生租房不到20平米 土地財政轉型 樓市良性循環提