多年來,澳洲山莊業(yè)主一直抱著希望等待,但至今還未有下文。

位于廣州市黃埔區(qū)的澳洲山莊,此前因開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致爛尾,至今已24年。其歷史遺留問題和現(xiàn)實利益糾葛錯綜復(fù)雜,多年過去,情況依然未能有效解決。據(jù)了解,山莊爛尾后曾有過盤活重建的方案。然而,參與共建的開發(fā)商之間因土地權(quán)屬產(chǎn)生糾紛,彼此矛盾深化,以致合作破裂。

開發(fā)商的土地糾紛也影響到業(yè)主的心態(tài)。對于重建方案,業(yè)主之間也有了分歧。不過,有業(yè)主表示,不管有何爭論,業(yè)主們的最終目標(biāo)一致,都是為了實現(xiàn)安居的夙愿。如今,當(dāng)年的購房業(yè)主已普遍老去。這種漫長的等待,還會持續(xù)多久呢?他們急切希望這個爛尾的“結(jié)”,能被解開。

(資料圖)

早年間經(jīng)歷多次協(xié)調(diào)　一直未有下文

澳洲山莊爛尾樓的問題,并不是沒有嘗試解決過。2013年,當(dāng)時的蘿崗區(qū)政府認(rèn)為,該項目已爛尾多年,年久失修存在安全隱患,已建房屋報建資料不全、未經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)擅自建設(shè)、不具備消防驗收條件,從辦理房產(chǎn)證角度進一步完善相關(guān)手續(xù)已無可能性。為徹底解決歷史遺留問題,可將項目重新規(guī)劃,將不符合規(guī)劃的房屋整體拆除重建。

就此,廣州市處理“爛尾樓”專責(zé)小組辦公室印發(fā)《關(guān)于印發(fā)澳洲山莊盤活重建工作方案的通知》(穗建開[2013]491號)。方案要求各開發(fā)共建單位按市場運作方式處理澳洲山莊盤活重建工作。

澳洲山莊的開發(fā)商廣州澳美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司及其子公司廣州富鼎實業(yè)有限公司合作開發(fā),并幫助解決資金問題。合作各方擬將臨近廣汕公路約10萬平方米暫未開發(fā)的地塊用于項目啟動區(qū)建設(shè),計劃建成約30多萬平方米的住宅及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施。當(dāng)時的廣州市規(guī)劃局蘿崗分局在2015年也批復(fù)了《關(guān)于“富璟名邸”項目(原澳洲山莊盤活重建項目)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的審查意見》(穗規(guī)批[2015]140號)。

不少購房業(yè)主曾對此寄予很大的希望。2015年10月,山莊為重建啟動儀式召開了大會,時任澳美公司的負(fù)責(zé)人胡耀智還點了鞭炮,期待澳洲山莊能夠“雄風(fēng)重起”。然而,后來發(fā)生的事情不在眾人的預(yù)料之中。因合作開發(fā)的開發(fā)商之間出現(xiàn)了矛盾,重建工作至今沒有下文。

重建難點:土地權(quán)屬爭議

矛盾出現(xiàn)在土地的權(quán)屬爭議上。目前實際控股澳美公司的是廣東宏宇集團有限公司。宏宇公司認(rèn)為,澳美公司在2004年向方興公司出售土地、在2007年至2011年期間仲裁裁定澳美公司以土地抵償債務(wù)向方興公司轉(zhuǎn)移土地等事件存在問題。方興公司則表示,宏宇公司和澳美公司是受利益驅(qū)動想拿回土地,但法院幾十次的判決已認(rèn)定方興公司取得土地的合法性,故而不存在“土地糾紛”一說。

上世紀(jì)90年代從澳洲歸來的胡耀智進軍房地產(chǎn),開發(fā)的唯一項目就是澳洲山莊。如今的澳美被業(yè)主稱為“新澳美”,胡耀智已不是澳美公司的法定代表人,保留了澳美公司總經(jīng)理的職務(wù)。他向南都記者說,現(xiàn)在重建工作的難點在于澳美公司沒有適合的土地,“能啟動重建的3塊地在方興手里。”

胡耀智聲稱,他與方興公司的負(fù)責(zé)人吳楷明現(xiàn)在合作可能性為零。宏宇公司負(fù)責(zé)跟進澳洲山莊事務(wù)的梁偉熾接受采訪時也表達(dá)了類似的信息,即當(dāng)下的情況導(dǎo)致他們和方興公司不可能合作,而土地問題不厘清,重建工作無法進行下一步。

而吳楷明同樣拒絕與澳美、宏宇兩公司合作,并對澳美和宏宇方的說法進行反駁,認(rèn)為他們是“搶不到地不重建”。手握3塊地的方興公司提出新的重建方案,該公司在持有的地塊上單獨申請報建、分批建設(shè),一旦政府同意,可以先蓋一批房子將部分山莊業(yè)主安置置換,剩余的業(yè)主也可依政策繼續(xù)安置。不過,這一報建申請還未得到審批。

協(xié)調(diào)之路:黃埔區(qū)設(shè)工作專班 多次搭建溝通平臺

2017年,廣州市黃埔區(qū)成立處理澳洲山莊“爛尾樓”問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組工作專班辦公室設(shè)在黃埔區(qū)委政法委,專門對接跟進處理澳洲山莊相關(guān)問題。根據(jù)工作專班向業(yè)主的回復(fù),雖多次搭建溝通平臺,促請各開發(fā)商加強合作、相向而行,但依然沒能解決各公司之間的分歧。

直到2022年1月,工作專班仍表示正在核查宏宇公司所反映的土地問題。6月6日,記者去函黃埔區(qū)委政法委了解澳洲山莊問題最新進展,截至發(fā)稿暫未獲回應(yīng)。

城市爛尾樓如何治理?

專家:需下決心、因樓施策

爛尾樓是城市治理的頑疾。近年來,國內(nèi)多地出現(xiàn)樓盤爛尾、嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益的新聞。多數(shù)爛尾住宅項目處理棘手,徹底解決存在較大困難,成為當(dāng)?shù)氐拿裆袋c。

地產(chǎn)行業(yè)資深研究專家、太原師范學(xué)院副院長馬培生告訴南都記者,爛尾樓的成因非常復(fù)雜。有的因手續(xù)不齊全,被政府有關(guān)部門要求停建導(dǎo)致；有的源于開發(fā)商的資金鏈斷裂,無奈停建；有的則是設(shè)計有問題或施工出了問題,難以繼續(xù)施工。馬培生認(rèn)為,解決爛尾樓,需要政府、開發(fā)商、購房者等有關(guān)各方互相理解、同向發(fā)力。“無論哪一方,都要承擔(dān)當(dāng)前的必要損失,盤活爛尾樓,以換取未來的利益。”另外他提到,爛尾樓問題必須因樓施策、“對癥用藥”。

上海秦兵律師事務(wù)所徐斌律師的業(yè)務(wù)專長是商品房集團訴訟、爛尾樓等領(lǐng)域。徐斌對記者表示,走破產(chǎn)程序是爛尾時間長、糾紛復(fù)雜樓盤的一種出路,其中購房者可以團結(jié)起來、統(tǒng)一想法、早點行動,發(fā)揮更大的作用。“不要總指望別人來救,自己救自己比較穩(wěn)妥。”他告訴記者,有的破產(chǎn)重整案例中,在沒有更多外來資金注入的情況下,購房者共同分?jǐn)偫m(xù)建費,將房子完工,保證了交付使用；也有采取破產(chǎn)清算的案例,購房合同全部解除,之后把土地和附著的房子進行拍賣,爭取優(yōu)先償還購房者的錢。

今年3月,全國人大代表閃亞彬就爛尾樓治理提出過建議。他建議成立由國土、住建、城管、司法等多部門組成的爛尾樓清理整治工作組,形成由政府牽頭、各相關(guān)職能部門齊抓共管的格局,凝聚清理整治爛尾樓工作合力。閃亞彬還建議,可以將爛尾樓清理整治進度納入考核地方政府的一項指標(biāo)。

安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長郭紅兵則表示,地方政府部門在處理爛尾樓時,一定要堅決、要快下決心。“拖的時間越長,可能引發(fā)的后續(xù)問題越多。很快去解決,一定比久拖不決要好。”對于爛尾多年仍未有實質(zhì)進展的項目,郭紅兵稱,有關(guān)部門不能放任下去,更應(yīng)發(fā)揮能動性。

標(biāo)簽： 澳洲山莊24年的結(jié) 誰能來解 澳洲山莊