谷雨過后，廣州迎來了幾日悶熱的陰雨天。海珠區(qū)大塘地鐵站附近，房產(chǎn)中介老羅猛吸一口，繼而將煙頭扔在地上碾滅。“下雨加疫情，完全賣不動(dòng)。”老羅用十個(gè)字形容了門店近段時(shí)間的營(yíng)業(yè)狀況。對(duì)房企品牌崗員工林肖而言，這個(gè)春天同樣愁云陣陣。“公司準(zhǔn)備了幾場(chǎng)宣傳活動(dòng)，但受疫情影響都辦不了，賣樓都是靜悄悄的。”如此，銷售自然也不甚理想。

三、四月素來有樓市“小陽春”之稱。但眼下，四月已將近尾聲，廣州樓市仍未正式吹響陽春的號(hào)角。多名中介向奧一新聞表示，市場(chǎng)成交相較年前有所升溫，但終究不比往年。“行業(yè)生態(tài)已經(jīng)深刻改變了。”一名房企中層人士不無感慨。

“小陽春”為何失約？在近期政策暖風(fēng)的頻頻吹拂下，廣州樓市又將行向何處？記者采訪了多名房產(chǎn)中介、房企人士及銀行人士，觀察時(shí)下廣州樓市的多個(gè)側(cè)面。

新光大橋附近。圖源南都圖庫

新房失落“小陽春”

廣州外圍城區(qū)某處樓盤，從2021年9月起開始頻頻降價(jià)促銷，項(xiàng)目均價(jià)從接近兩萬持續(xù)跌至一萬出頭。盡管如此，成交表現(xiàn)依然乏善可陳。“開年以來我們一直在降價(jià)。四月初我們推出了10套90萬出頭的特惠房，到現(xiàn)在還沒賣完。”該樓盤一名渠道中介頗為憂慮。“這周末我們又接到了幾套內(nèi)部的工程房，不知道能賣得怎樣？”

以價(jià)換量仍難阻銷售下滑，前述樓盤是廣州非熱點(diǎn)區(qū)域的一個(gè)側(cè)寫。 而在中心城區(qū)或熱點(diǎn)區(qū)域，多名中介反映稱“春風(fēng)”確有吹拂。

“抱歉，剛剛接待客戶去了。”時(shí)隔一個(gè)小時(shí)，一名以往素來“秒回”的越秀區(qū)房產(chǎn)中介姍姍回復(fù)了記者的詢問。該中介表示，春節(jié)過后帶看量確有回升。“這幾個(gè)周末門店都挺忙，我跑得鞋子都裂開了。”

荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介亦稱，市場(chǎng)信心正逐漸恢復(fù)，據(jù)其了解，某個(gè)將于5月開售的“網(wǎng)紅盤”已經(jīng)吸引了不少客戶下定。“一些優(yōu)質(zhì)樓盤對(duì)客戶還是有很大吸引力的，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好就賣不動(dòng)。”

盡管成交正逐漸恢復(fù)，但談及往年的“小陽春”，多名從業(yè)多年的房產(chǎn)中介仍不免露出懷念的神色。

“那時(shí)候是真火熱啊，從早跑到晚。”前述越秀區(qū)房產(chǎn)中介感慨。開年以來，該中介頻頻在朋友圈呼吁：“現(xiàn)在是史上促進(jìn)購(gòu)房政策最密集的時(shí)候，剛需抓緊時(shí)間上車！”而在此前，尤其是2021年下半年之前，該中介朋友圈鮮少有如此措辭。

某種程度上，房產(chǎn)中介的朋友圈可謂樓市的晴雨表之一。在某TOP10房企廣州公司品牌崗人士林肖亦有相似的感受。“以前（我們）公司一有什么新盤，我的朋友都非常關(guān)注，沒有購(gòu)房名額了也會(huì)推薦他們的親朋好友購(gòu)買。現(xiàn)在我們那個(gè)微信群很安靜，一提到買房，就會(huì)有很多嘆氣聲。”

進(jìn)入4月以來，廣州多區(qū)突現(xiàn)疫情，樓市成交短期內(nèi)黯淡不少。“進(jìn)售樓部需要綠碼和24小時(shí)核酸，有些客戶一聽就說不來了，之后再看。”番禺區(qū)一名中介稱。房企的品牌活動(dòng)亦受到影響。林肖告訴記者，3月以來，其公司為了提振消費(fèi)者信心準(zhǔn)備了好幾場(chǎng)品牌活動(dòng)，但方案提交至街道處便被打回。“現(xiàn)在疫情形勢(shì)下確實(shí)不好辦。”

整體來看，雖局部區(qū)域有所升溫，但廣州樓市仍處于低迷狀態(tài)。來自網(wǎng)易廣州新房數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，3月迄今廣州共成交新房6114套，環(huán)比去年同期跌近7成。

2022年3月1日-4月24日廣州新房成交數(shù)據(jù)。圖源網(wǎng)易廣州新房數(shù)據(jù)中心

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析指出，從克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，一季度廣州新建商品住宅供應(yīng)量合計(jì)8485套，同比下降51%，成交量合計(jì)16348套，同比下降47%，包括3月在內(nèi)整個(gè)季度廣州的新建商品住宅供求都在低位。“在政策回暖和需求觀望的博弈中，開發(fā)商以及購(gòu)房者都在小心翼翼地試探，尚未達(dá)到價(jià)格的平衡點(diǎn)。”

二手房市場(chǎng)回暖成色明顯

從市場(chǎng)成色看，二手房市場(chǎng)較之新房普遍較暖。

來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手房成交量已回升至8373套，創(chuàng)下近7個(gè)月以來的最高值。而去年8月，廣州二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為8535宗。換言之，廣州二手房市場(chǎng)基本回到了去年二手房交易參考價(jià)出臺(tái)之前的成交水平。“這為二季度廣州市場(chǎng)漸進(jìn)復(fù)蘇提供了有力的數(shù)據(jù)支撐。”肖文曉評(píng)價(jià)。

廣州越秀區(qū)某房地產(chǎn)門店上貼滿了售房信息。林少娟 攝

價(jià)格端的博弈亦能看出市場(chǎng)的變化。從廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)來看，二手房參考價(jià)發(fā)布以來，廣州二手房網(wǎng)簽均價(jià)由降慢慢轉(zhuǎn)升，3月份的成交均價(jià)達(dá)2.86萬/平，較之去年8月均價(jià)略高。越秀區(qū)一名房產(chǎn)中介解釋，去年下半年時(shí)，因銀行按揭速度較慢，一些急于出手的業(yè)主會(huì)選擇低價(jià)賣給全款買家或能首付較多的買家，致使價(jià)格有所下降。

放貸速度，是此輪二手房市場(chǎng)回暖的要門。去年10月，一名越秀區(qū)房產(chǎn)中介在朋友圈不住感慨：“現(xiàn)在放貸速度是我從業(yè)以來最慢的時(shí)候。”順利情況下，買房者一般得等三個(gè)月之久才能拿到貸款。而2021年年底以來，銀行放款速度明顯加快。白云區(qū)一名房產(chǎn)中介告訴記者，眼下貸款一般半個(gè)月左右能批下來，并且還有可能更快。

多名商業(yè)銀行人士也證實(shí)了上述中介的說辭。“房貸額度很充足，現(xiàn)在都是催著放的。”某商業(yè)銀行廣州支行行長(zhǎng)稱。該人士透露，從去年12月開始，其所在的銀行已明確要求支持房貸增速，并設(shè)有指標(biāo)要求，審批速度已然加快不少。

二手房市場(chǎng)回溫已然是確定的事實(shí)。但若與去年“小陽春”時(shí)的數(shù)據(jù)相比，成色仍是頗顯不足。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，去年僅3月單月，廣州二手住宅成交量已多達(dá)1.5萬宗，網(wǎng)簽均價(jià)則接近3.1萬/平。由此來看，今年“小陽春”，廣州二手房成交量、價(jià)格均有所回落。

后市憑何而立？

“小陽春”步履姍姍，遲遲未至。眼下，4月已近尾聲，在全國(guó)多地出臺(tái)樓市支持政策的聲音里，市場(chǎng)對(duì)于廣州樓市，既有疑惑，也有期待：后市會(huì)走向何處？會(huì)變得更好嗎？

“短期內(nèi)我的態(tài)度并不會(huì)非常樂觀，行業(yè)調(diào)整需要數(shù)年時(shí)間。”一名于某TOP10房企任職的中層管理人員告訴記者。“目前雖有降利率、提速按揭貸款，但我認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的提振效果有限。不止房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)諸如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也在調(diào)整減速，對(duì)我們來說其實(shí)流失了不少客戶。”

限價(jià)，亦是眼下房企重點(diǎn)關(guān)注的一大要點(diǎn)。前述房企人士告訴記者，在廣州，限價(jià)政策自去年8月升級(jí)，有歷史取證的項(xiàng)目，再次取證時(shí)的備案均價(jià)需較之上一期推盤均價(jià)下調(diào)3%。“那段時(shí)間我們接到了不少客訴，前一波買房的客戶得知降價(jià)后來找我們‘討說法’。”

不過，這一現(xiàn)狀有望迎來新的調(diào)整。記者了解到，近期市場(chǎng)消息頻傳廣州新房備案價(jià)制度有所調(diào)整，即已申請(qǐng)過預(yù)售證備案價(jià)的項(xiàng)目可以重新進(jìn)行備案價(jià)申請(qǐng)，預(yù)計(jì)漲幅和降幅在6%。廣州一名資深房地產(chǎn)行業(yè)人士向記者證實(shí)了該消息的真實(shí)性，并肯定了該調(diào)整的對(duì)樓市的利好意義。

對(duì)廣州樓市而言，這無疑是一個(gè)積極的信號(hào)。放眼于全國(guó)，更多春風(fēng)正徐徐吹來。

五羊邨附近林立的樓房。劉婕 攝

就在不久前的4月18日，央行、外匯局出臺(tái)23條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)，其中提及完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)：因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。換言之，首次置業(yè)和剛改人群都有可能從中受益。4月15號(hào)，中國(guó)人民銀行官宣降準(zhǔn)，于4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

凡此種種，均提振了樓市的信心，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)也釋放了信號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，3月份，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量均進(jìn)一步減少。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，樓市回升的確定性趨勢(shì)增強(qiáng)。“各地積極紓困樓市，自上而下降低利率，增加貸款支持等，以及針對(duì)疫情紓困行業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)的措施正在加大，對(duì)后期樓市穩(wěn)定的支撐力在增加。”李宇嘉判斷，二季度或是樓市筑底期。下半年，疫情有望得到控制，各種寬松扶持政策將開始進(jìn)入效果顯現(xiàn)期。

奧一新聞?dòng)浾?林少娟 實(shí)習(xí)生 王婧妍

標(biāo)簽： 樓市小陽春失約了廣州新房成交銳減 二手房反升溫