作 者丨葉麥穗、張敏、張雁楠

編 輯丨林虹

圖 源丨圖蟲

由于多重原因而出現降溫的房地產市場，正在不斷修復中。4月18日，國家統計局發布今年一季度房地產相關數據。今年1-3月，全國商品房銷售面積3.1萬億平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額3.0萬億元，下降22.7%。其中，住宅銷售降幅高于上述均值。

同期，房地產企業到位資金、房企拿地面積及金額等指標均出現負增長。房地產開發投資增速為0.7%，維持正增長。

機構將這一階段的房地產市場稱為“盤整期”或“修復期”。今年以來，隨著數十個地方政府出臺穩樓市政策，多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，市場信心正在逐步恢復，但政策效應的傳導仍需時間。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在新聞發布會上表示，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。

多家房企融資利率降至3%左右

4月15日，據上清所披露，華僑城于2022年4月13日至2022年4月15日完成發行15億元中期票據，票面利率3.42%。債券名稱為華僑城集團有限公司2022年度第三期中期票據，債券分為兩種，品種一期限為3+N(3)年期，初始發行規模7.5億元；品種二期限為5+N(5)年期，初始發行規模7.5億元。起息日為2022年4月15日。

同一日，光明地產發布公告稱，公司于2022年2月收到中國銀行間市場交易商協會出具的《接受注冊通知書》，公司于2022年3月9日至10日發行2022年度第一期超短期融資券，期限為180天，起息日為2022年3月11日，實際發行總額6億元，發行利率為3.5%。此后，公司又于2022年4月12日至13日發行2022年度第二期超短期融資券，期限為180天，發行利率為3.06%，實際發行總額為8億元。

部分房企短期利率已經低于3%。電子城于2022年4月11日至12日發行2022年度第一期超短期融資券，實際發行總額為7億元，發行利率為2.99%（發行日9個月SHIBOR+0.49%）。

中指研究院數據顯示，房企3月發行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點。信托融資平均利率為7.66%。從融資結構來看，3月信用債規模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

開源證券分析師齊東的房地產行業研報顯示，2022年第15周，信用債發行51.9億元，同比減少66%，環比增加284%，平均加權利率3.09%，環比減少55BPs。

復蘇進程中的3月波折

在去年同期的高基數面前，今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認為，由于去年同期出現了“史上最好的第一季度”，即便沒有其他因素影響，今年的樓市交易規模也很難繼續攀升。

隨著一系列穩樓市政策的推出，今年以來，房地產市場出現緩慢復蘇的跡象。但進入3月，疫情的反復開始對這一進程產生影響。

根據統計局的數據，今年1-3月，全國商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴大5.2和3.4個百分點。從區域來看，東部地區、東北地區銷售額累計分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠高于中部地區和西部地區。

銷售下滑直接影響了房地產企業的資金狀況。今年第一季度，房地產開發企業到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴大1.9個百分點。其中，定金及預售款、個人按揭貸款的降幅分別達到31.0%和18.8%。

同期，房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負增長，施工面積微漲0.1%。

潘浩表示，銷售端的不利使多數房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

在投資端，一季度房地產開發投資2.78萬億元，同比增長0.7%，在多項指標下滑的同時，仍然保持正增長。對此，付凌暉表示，從歷史上看，房地產投資和商品房銷售的增長關系總體保持了同向變化，但由于房地產項目一旦開工建設，房地產企業一般會持續推進項目建設，從而保證項目銷售的回款，因此房地產投資相對于銷售具有一定的穩定性。

就今年一季度的情況而言，付凌暉說，一是去年底以來，各地區堅持“保交付、保民生、保穩定”，積極推動前期停建緩建的房地產項目復工復產，推進在建項目的建設；二是房地產開發投資中，前期發生的土地購置費是隨著房地產施工建設逐步計入，相應也支撐了房地產投資的增長。

與此同時，今年以來，建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產投資的名義增速。

但總體來看，樓市復蘇的進程在3月出現了一些波折。3月份，房地產開發景氣指數為96.66，經過2月的小幅回升后再度下跌。

房地產行業或在二季度末逐步筑底

從融資目的看，償還前期借款是近期融資的主要原因。如上述提到的華僑城， 據募集說明書顯示，發行人本期中期票據發行金額15億元，全部用于償還發行人本部流動資金貸款。

華潤股份于2022年4月13日完成發行20億元中期票據，票面利率3.3%。債券全稱華潤股份有限公司2022年度第三期中期票據，債券簡稱22華潤MTN003，債券期限5年。據募集說明書顯示，發行人本期中期票據募集資金共計20億元，用于歸還發行人于2022年4月24日到期的債券“19華潤MTN004”。

隨著融資通道通暢，房企的融資規模也出現明顯上升。3月，房地產行業信用債融資金額環比上升100.2%；信托融資金額環比上升11.9%；ABS融資金額環比上升375.3%。

除了房企融資利率下調外，隨著LPR接連下調、各地銀行主動下調房貸利率，個人住房貸款端利率也出現明顯放松，部分銀行甚至對一線城市都實現LPR利率。

國金證券分析師杜昊旻表示，寬松政策加速出臺，助力行業逐步筑底。近期，重慶、蘇州、南京、昆明等一二線、長三角城市相繼出臺調控寬松政策，通過放寬限購限售、降低首付比例、降低房貸利率等措施支持消費者購房；4月15日，央行宣布下調存款準備金率0.25個百分點，穩增長的動作持續增加；從2022年3月70大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，雖然價格環比下降城市數量仍多于環比上升城市數量，但環比下降城市數量已有逐步減少趨勢。

杜昊旻認為在目前已出臺的利好政策和未來預計出臺的寬松政策助力下，房地產行業有望在二季度末逐步筑底。地方政府或紓困本土優質民營房企。目前雖然行業調控寬松正在加速，但由于市場銷售反應有所滯后，部分房企短期仍然面臨較大資金壓力，預計地方政府將增加對本土優質房企的紓困援助，或采取直接發放紓困資金、放寬房企預售資金監管、協調資源幫助房企融資、項目層面國資入股合作開發、公司層面注資入股房企等措施。地方政府對優質民營房企的紓困援助一方面能緩解房企短期資金壓力，另一方面能增加企業信用，保障房企安全穩健發展，預計被低估的優質民營房企將逐步進入估值修復階段。

政策效應逐漸顯現

盡管如此，今年以來的各項穩樓市措施，作用仍然不容忽視。

自去年末以來，房地產信貸政策持續優化。央行金融市場司司長鄒瀾近期表示，3月，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了個人房貸利率，平均下調幅度在20個到60個基點。

放款周期方面，貝殼研究院的監測顯示，今年3月，103個監測城市的平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度時的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

另據統計，截至3月底，今年已有超過50個城市出臺了優化樓市環境的相關政策，主要包括降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進力度、發放購房補貼等方面，對剛需和改善性需求同時進行支持。

在一定程度上，這些動作起到了修復市場信心的作用。根據國家統計局的數據，今年3月，70個大中城市房價出現回穩。其中，二手房價格環比下降的城市45個，比2月減少12個；上漲的城市有21個，增加11個。

付凌暉也表示，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

進入4月，出臺穩樓市政策的城市數量已增至80多個，其中包括南京、蘇州等強二線城市。從政策力度上，限購、限售等措施繼續優化，對合理需求的支持力度進一步增加。

多數機構認為，這些政策的疊加效應會逐漸顯現。由于去年同期基數較高，各項數據會繼續負增長，但由于需求潛力仍大，市場復蘇的大勢不會改變。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，短期來看，各地或繼續加大需求端政策優化調整力度，隨著政策逐漸顯效，市場情緒有望逐漸好轉，但市場進一步恢復仍需要時間。

但陳文靜同時也表示，雖然多數城市市場調整壓力仍較大，但個別熱點城市市場活躍度有所提升，這部分地區的新開工情況有望邊際改善。

付凌暉則對市場的恢復前景較為樂觀。他表示，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。同時，隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

本期編輯 江佩佩 實習生 詹惠楠

標簽： 樓市修復進行時 房地產開發