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4月10日，上海成交一套單價僅4333元/平方米的住宅！

除此套房源外，上海近期有多套1元起拍、總價幾十萬元、單價不足萬元的小戶型房源在網絡拍賣平臺成交，相關消息引起不少潛在購房者關注和討論。

中國證券報記者從多位業內人士處了解到，網絡拍賣平臺上所展示的部分房源在價格和信貸等方面確有一定優勢，但其總體風險要遠高于市場上的普通二手房，一般購房者很難規避相關風險并做好善后事宜。

起拍價1元

阿里拍賣網顯示，4月10日成交的這套房源位于上海市崇明區，總價18.6萬元，建筑面積42.93平方米。戶型為兩居室一廳一衛，南北朝向，位于總樓層4層的頂層。該房屋建于1984年，70年產權，裝修較為破舊，目前為空置狀態。

阿里拍賣網信息稱，該房屋擁有40%以上的綠化率的居住環境，出小區門數分鐘是生態大道、公交車站、鎮娛樂中心、超市、酒店、農家樂、商店及公園等，距離規劃建設中的崇海大橋、高鐵、地鐵、上海第三機場都比較方便，附近還有旅游景區。

來源：阿里拍賣

從交易信息來看，該房屋起拍價格僅1元，保證金為3萬元，加價幅度為2000元或其整倍數，所有過戶稅費由買方負責。

最終，有11人報名競拍，經過54輪出價，該房屋以186001元的總價成交，整個過程有5892次圍觀。

值得注意的是，這套低價房源并非個例。上海市還有多套遠郊地區房屋低價成交，主要分布在崇明區、金山區等，不少房源同樣設置僅1元的起拍價。

來源：阿里拍賣

普通購買者是否值得參與競拍此類房源呢？中國證券報記者從業內人士處了解到，這些低價房源主要問題是位置較為偏遠，對于在市區工作或生活的人士并不方便；且存在一些隱含風險。

業內人士稱，拍賣分為司法拍賣和委托拍賣，其中司法拍賣房源即為“法拍房”，有司法機關參與；但委托拍賣房源則由網絡平臺和拍賣機構主導，容易引起一些潛在購房者混淆。華南某拍賣房投資者表示，一些房源缺乏流動性，不乏有拍賣平臺以低價甚至1元起拍等噱頭吸引眼球，相關利益方甚至委派人員偽裝成購房者，在出現真實購房者后，虛假出手進行抬價。

具有一定優勢

位于上海的法拍房中介公司“宅暢”負責人曹軍向中國證券報記者表示，相比普通二手房買賣，目前法拍房具有一定優勢：首先是價格折扣，按照2021年數據，有約一半的房源可以拍到市場價的8.5折；其次是貸款方面，法拍房直接以成交價作為貸款依據，相比普通二手房采用相關部門指導價作為貸款依據，貸款成數有所提高。另外，一些稀缺房源，尤其是像湯臣一品、古北一號、中糧海景壹號等頂豪小區，普通二手房市場上并無掛牌，但此類房源卻可能出現在法拍房市場。

根據宅暢公司提供的數據，2022年3月，上海法拍住宅上拍113套，其中成交92套，流拍16套。分區域來看，外環外涉及區域比較大，成交套數44套；其次是中外環間成交20套，內中環間與內環內持平成交14套。

92套成交房源中，以評估價作為參考數據，折價成交的占比71.7%；折價10%以上的房源占比26.1%；折價10%-20%的成交房源占比28.3%；折價20%-30%的成交房源占比8.7%；折價30%-40%占比6.5%；25套房源溢價成交，占比27.17%。

來源：宅暢

溢價房源中，一套位于陸家嘴的豪宅曾引起廣泛報道和關注。這套房屋建筑面積592.8平方米，所屬小區為中糧海景壹號，起拍價1.092億元，評估價1.5599億元。最終，該房屋以1.779億元成交，較起拍價溢價62.91%，成交單價約30.01萬元/平方米。（見本報此前報道30萬/平方米！上海一套法拍房1.78億成交，背后實控人被千萬懸賞，曾操縱A股公司股價）。華東某業內人士稱，這套房源原為公司產權，除成交價外，還隱含有數千萬元的稅費，單價之所以如此高，是因為其處于地段優良的頂豪小區，且其頂層復式戶型較為稀缺。

風險不可不防

多位業內人士向中國證券報記者表示，法拍房“水很深”，普通購房者應慎重考慮是否參與競買。

首要風險是“清場”問題，即購房者競得拍賣房產、完成過戶后，可能被原業主或租客以各種理由占有。有原房主在拍賣前與其親友簽下20年租約合同的情況，由于受“買賣不破租賃”的法規限制，相關問題難以解決。

其二是可能隱含高額稅費。對于拍賣競得的房產，一般需要買方支付的常見費用為契稅、個人所得稅（在一定條件下可免除）、印花稅以及一些水電和物業欠費等。但是，不少房屋原本在公司名下，相比在個人名下的房屋，在過戶前，買方需繳費土地增值稅、企業所得稅等，其中土地增值稅最高適用稅率為60%、最高速算扣除數為35%。

第三，部分拍賣機構、執行人或被執行人為提高售價，存在私下“找托”抬升成交價格的行為。華中某業內人士稱，平臺經常會向其推送一些低價房源，但是，“等我一參與，總是有人來搶，最終成交價有時候遠高于市場上的普通二手房”。

第四，部分法拍房存在產權瑕疵和質量問題。一些法拍房可能原業主債務糾紛較多，房屋產權尚處于糾紛狀態并未得到解決。另一些法拍房處于查封狀態，或者存在無門鎖鑰匙狀態、有人占用等情況，競買人無法現場看房，房屋質量問題難以把關。此外，還有法拍房可能發生過惡性事件。以上種種問題，都需要專業且詳盡的盡職調查才能了解清楚，普通購房者很難完全獲知并有效破解。

編輯：王寅

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