2022年的樓市，已經祭出了四大手段，分別是：

降息、降首付、降利率、棚改貨幣化。

先說貨幣層面，也就是降準和降息。

去年兩次降準，1次降息，1月份又來一次降息。

前幾天，央行又宣布，自掏腰包超過1萬億，把外匯占款的收益拿了出來，上繳給財政。

這其實也是變相的降準，因為1萬億的外匯占款，肯定要對應1萬億的基礎貨幣投放。

現在基礎貨幣投放的錨換成了MLF，在2014年以前，都是以外匯占款，錨定印鈔的多寡。

如果再考慮到：2月份社會融資規模下降，居民中長貸首次出現了負增長。

接下來，MLF的利率，還有1年期LPR會不會繼續引導下降，值得關注。

再說首付和利率。

先看20%首付的城市已經有多少了。

中原地產研究院統計數據顯示，截至3月1日，全國在2022年已經累計有16個城市發布了不同內容的降低首付政策。

其中有菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠、溫州提及或者部分提及商業貸款調整首付。

另外還有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及了公積金首付成數的變化。

這還都是明面上的。

其實央行和銀保監會早有規定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

所以，20%首付，并沒有突破調控底線。

再看利率降得多猛。

今年1月20日至2022年2月18日，有25個城市下調房貸利率，且利率降幅超過對應期限的5年期LPR降幅。其中，6個城市房貸利率環比降幅超20個基點（BP），13個城市的房貸利率降幅在10-20BP之間，14個城市降幅在5-10BP之間。

這還是2月份的數據，到3月份，長三角不少城市首套房利率已經到了5%左右，重慶主流利率5.2%。

廣州在2月份四大行降利率之后，3月又降了一波，蘇州甚至降到了4.6%，鄭州還推出了大學生畢業5年內首套房4.7%的利率。

再聊貨幣化。

3月1號的時候，鄭州提出放松限貸限購，其中就提到了要實施三年的棚改貨幣化，但沒提細則。

到3月8號的時候，直接發了棚改貨幣化的意見。

作為一座千萬級人口大城、萬億GDP大城、國中城市、米字型高鐵城市，這一番舉動，有極強的信號意義。

在2015-2018年，正是因為大量的拆遷戶拿著巨額現金去“掃樓”，才造成了短期庫存緊缺，由此引發房價上漲。

這一番重走“去庫存”老路，看來地方上確實有點坐不住了。

以上，梳理完畢。

接下來，是藍白今天想聊的主要部分：

這么多大招都用上了，現在還是3月中旬，也就兩個半月的功夫，層出不窮的利好發出來，說實話，我都覺得有點懵。

按理來說，按咱們的記憶來說，按我們已經被房價“教訓”了多次的經驗來說，樓市早就該“支棱”起來了。

可實際上呢？

我們滿目所見，樓市依然冷清清。

我看到民生宏觀周君芝3月14日發的報告，她列出房地產過去一年的數據，涵蓋銷售、拿地、投資、和融資。

銷售端，同比增速滑落出歷史正常區間，幾乎與金融危機時期相當。

2021年下半年地產銷售急劇下滑，2021年10月銷售面積同比增速將至-21.7%，截至去年12月當月同比仍在-15%左右。

拿地方面，流拍率與金融危機時期相當。

根據100個大中城市土地成交測算，去年12月土地流拍率超過35%，歷史上僅在金融危機和2020年經濟停擺時期觸及這一區間。

土地溢價率僅為2.4%，與2009年和2012年地產下行周期中的低點相當。

房地產投資當月同比增速創歷史低點，2021年12月房地產投資完成額同比-13.9%，跌幅僅次于2020年2月經濟停擺時期。

把眼光再拉近，不提1月份之前，就說最近這兩個月，哪怕四大手段都已經使出來了，可實際效果呢？

還看銷售。

克而瑞研究中心數據顯示，2022年2月份，百強房企實現銷售操盤金額為4015.8億元，環比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

再看融資。

同策研究院數據顯示，2月份其監測的40家房企共完成融資288.27億元，環比下滑49.84%。這意味著2月份融資金額創近2年新低。

融不到錢，房子又賣不出去。

這就是房地產的現實。

好，不說2月份，再找最新3月份的數據。

我找到申港證券的一份研報，是3月14日的房地產行業周報。

截止3月6日， 30 城成交面積單周同比及累計同比分別為-43P%、-28%。

13城二手房成交面積單周同比-24P%，累計同比-29%。

新房和二手房，成交還在下滑！

上面說了，銷售不行，沒錢融資，開發商還會拍地么？

看最新的周度數據。

100城土地供應建筑面積累計同比增加10%，成交建筑面積下降了30%，成交金額累計同比甚至下降了61%！

100個城市，賣地的成交溢價率，僅僅只有1%。

這一通數據捋下來，你會發現，四大手段出來之后，房地產還是不為所動。

原因出在哪？

絕大多數人，都陷入到“歷史重演”的邏輯怪圈中，很少有人能想到：這次，跟以前不一樣了。

2008年和2015年，居民負債遠遠沒有到今天這個水平，城鎮化非常強勁，大城市之間還沒有爆發搶人大戰。

當時的居民杠桿、城鎮化率、房企的體量、土地出讓金、銀行涉房貸款、棚改貨幣化率，與2022年有本質區別。

更重要的，是“買房觀念”的變化。

經歷了2017-2021年的連續“教育”，幾乎所有人都認為房價不可能再重演2015-2017年那樣，全面普漲的行情。

一旦群體性預期形成，整個房地產市場的邏輯，都要為之改變。

需求端的刺激，邊際效用就會越來越低。

事實上，這才是“房住不炒”理念深入人心的真切佐證。

2022年，讓購房者理性審視自己的負債和杠桿，其實是一件好事，不是嗎？

標簽： 四大手段都不管用了降息首付利率貨幣化 樓市依然