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作者 | 成康

出品 | 智訊財(cái)經(jīng)·騰訊房產(chǎn)

在深圳，買房路坎坷，但維權(quán)之路更崎嶇。

3.15國際消費(fèi)者權(quán)益日在即，各類假冒偽劣及有損消費(fèi)者權(quán)益的事件都將在這一天被集中曝光。樓市同樣如此，房產(chǎn)類的糾紛事件不在少數(shù)。

據(jù)深圳媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2020年曝光的樓房維權(quán)事件近20起。深圳樓市跌宕的2021年，維權(quán)事件仍不下10余起，其中交房質(zhì)量問題案件尤多。

“若探析背后原因，與國內(nèi)現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度有很大關(guān)聯(lián)。”資深業(yè)內(nèi)人士透露，多表現(xiàn)為開發(fā)商開盤前承諾得天花亂墜，交房后就出現(xiàn)各種“貨不對板”。有部分深圳業(yè)主表示，“買房即維權(quán)甚至成了一種常態(tài)。”

對此，亦引起了社會(huì)各界人士關(guān)注。2022年3月的全國兩會(huì)期間，再提取消預(yù)售制：人大代表建議提高預(yù)售門檻直至實(shí)行現(xiàn)房銷售。

事實(shí)上，這并不是第一次引發(fā)市場對樓房預(yù)售的質(zhì)疑。尤在房地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生巨變的當(dāng)下，雖然政府加強(qiáng)了對預(yù)售的監(jiān)管，但預(yù)售帶來的售樓承諾與實(shí)際交付之間的不一致，幾乎成為給所有買賣糾紛、矛盾的來源。

收房維權(quán)何時(shí)休？

“對于大部分項(xiàng)目，收樓如果沒有維權(quán)，那似乎是不可能的”，剛剛經(jīng)歷了價(jià)值近千萬豪宅維權(quán)的深圳業(yè)主小周叫苦不迭。

小周所購買的樓盤位于深圳南山區(qū)，就在著名的主題公園“世界之窗”附近。該樓盤于2020年12月開盤，備案均價(jià)11萬/平，總價(jià)895.3-2046.5萬/套，6小時(shí)即被選光，為當(dāng)時(shí)大熱的網(wǎng)紅項(xiàng)目之一。

“我當(dāng)時(shí)買的是87平的2房，總價(jià)在960萬左右，本來應(yīng)該是今年3月交房的，結(jié)果通知提前了4個(gè)月，也就是去年底的時(shí)候，就接到了開發(fā)商售樓的電話”。小周回憶當(dāng)時(shí)買房交付情況時(shí)表示，“當(dāng)時(shí)還想深圳國企開發(fā)還挺有速度，但后來驗(yàn)收時(shí)就傻眼了，戶內(nèi)墻面鼓包、滲水，還有鋁合金門窗磕碰掉漆之類問題比比皆是，另外售樓時(shí)許諾的公共區(qū)域配套幾乎還是施工狀態(tài)。”

據(jù)小周介紹，很多接到通知來收房的業(yè)主與他情況差不多，有的陽臺(tái)欄桿品質(zhì)有問題，有的戶內(nèi)滲水、地面鼓包，收房只能收到一個(gè)毛坯工地，交房品質(zhì)與開發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳效果大相徑庭。

問及房屋問題后續(xù)是否得到解決，小周表示，開發(fā)商雖然針對業(yè)主反映問題做了說明和整改，但是就之前的交付情況來說，這不應(yīng)該是均價(jià)11萬元以上級(jí)別房屋該有的品質(zhì)。

在小周看來，品牌和價(jià)格是樓房質(zhì)量保證的關(guān)鍵，但在交樓驗(yàn)收時(shí)仍然避免不了出現(xiàn)這樣或那樣的問題，開發(fā)商的開盤預(yù)售時(shí)的承諾都好像曇花一現(xiàn)。

更有令人不可置信的是，還沒等收樓業(yè)主就已踏上了維權(quán)之路。同在2020年末開盤的深圳南山區(qū)的一處大戶型項(xiàng)目，均價(jià)8萬元每平，被改善型購房者爭相搶奪，成為當(dāng)時(shí)賣得最火的樓盤。

不少業(yè)主看中了小區(qū)的高車位比，包括李先生在內(nèi)。李先生描述稱，開發(fā)商預(yù)售時(shí)宣傳“2:1車位比配置”，但在2021年8月底即將交樓時(shí)小區(qū)物業(yè)公示，負(fù)一層445個(gè)車位打包賣，負(fù)二層100個(gè)停車位變作幼兒園臨時(shí)車位，剩余負(fù)三層小區(qū)業(yè)主買月卡才能用。

更令業(yè)主心塞的是，開發(fā)商還通知部分業(yè)主房屋將要延遲交付。包括項(xiàng)目西區(qū)2棟延遲交樓3個(gè)月，1棟、3棟的延遲交樓2個(gè)月等情況。

更令李先生感到不可思議的是，交付初期樓下幼兒園的一個(gè)通道竟然被爆出通向的是一處“娛樂會(huì)所”，雖然因違建被拆除，但怎么也不曾想到這么大名氣的開發(fā)商也會(huì)如此“荒唐”。

實(shí)際上，不止在深圳，不論哪個(gè)城市的業(yè)主在購買期房時(shí)都有過類似經(jīng)歷。諸如貨不對板、劣質(zhì)裝修、墻體開裂、地面鼓包、電梯質(zhì)量等問題層出不窮。

以至于十五年間換過四套房的資深購房者老羅無奈稱，“收房都會(huì)有零星的問題，就看嚴(yán)不嚴(yán)重，能不能接受”。

預(yù)售背后憂慮多

預(yù)售制度與公攤面積一樣起源香港，20世紀(jì)90年代被引入內(nèi)地。我國商品房市場改革初期，開發(fā)商數(shù)量少，企業(yè)自有資金不足，商品房的供應(yīng)速度難以跟上需求的增長速度。在這樣的背景下，實(shí)行預(yù)售制度作為以信用為擔(dān)保的一種融資手段，并且有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

過去,預(yù)售制度使多數(shù)居民實(shí)現(xiàn)居者有其屋，并且商品房市場發(fā)展，增加了就業(yè)崗位，也支撐了宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。2005年，我國商品房現(xiàn)房銷售占比43.4%，到了2021年現(xiàn)房銷售占比僅為13%，接近87%商品房都是采用了預(yù)售制。

一方面，預(yù)售制度可以使房企在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的資金投入量減少，但是當(dāng)商品房項(xiàng)目預(yù)售后獲得預(yù)售資金后，如果沒有政策約束，開發(fā)商將有動(dòng)機(jī)將預(yù)售資金用于除了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的其他用途。

但地產(chǎn)行業(yè)走過30年，預(yù)售制度卻沒有多大程度變遷，對開發(fā)商的約束作用甚微，也成為了消費(fèi)者買房交付糾紛的根源。

從包括小周、李先生等在內(nèi)的業(yè)主反映的維權(quán)情況來看，通常是部分開發(fā)商的預(yù)售許諾與實(shí)際交付不符，又因利潤壓縮以至節(jié)約成本造成工程質(zhì)量差的情況頻頻不斷。另有部分開發(fā)商挪用預(yù)付資金，導(dǎo)致無法按期交房。

截至2021年底，從全國24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)控城市來看，未交付問題項(xiàng)目總建面高達(dá)2468萬平方米，接近于2021年全年總交面積的十分之一。

市場人士吐槽道，“預(yù)售制度之下，幾個(gè)證件，一張圖紙，幾個(gè)樣板模型，一個(gè)樓盤效果圖就能賣房，大概也就比網(wǎng)購真實(shí)度好一點(diǎn)。”

另有業(yè)內(nèi)人士表示，“名義上有一紙合同作為約束，可現(xiàn)實(shí)是質(zhì)量如何全憑開發(fā)商的良心。有良心的，兩邊歡喜。反之，收到以次充好的房子，業(yè)主只有走上漫漫維權(quán)路。”

2022年全國兩會(huì)期間，有代表提及建議取消商品房預(yù)售制度，可逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售。同時(shí)調(diào)整購房款付款方式，由購房人按工程進(jìn)度分期付款，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款。

事實(shí)上已經(jīng)有不少地方對商品房預(yù)售制度進(jìn)行改革。2020年3月份海南就明確提出“即日起，實(shí)行新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”。2022年3月，寧波發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干措施》提到，商品住宅工程存在包括因質(zhì)量問題造成惡劣社會(huì)影響在內(nèi)的5種工程質(zhì)量情形之一，不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

深圳某本地房企營銷負(fù)責(zé)人則表示，預(yù)售制度由來已久，很多房企也都是按照此模式經(jīng)營的，過快轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，對于企業(yè)的資金實(shí)力是一個(gè)極大的考驗(yàn)。

然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示，就目前行業(yè)發(fā)展階段來看，商品房預(yù)售制還不可貿(mào)然取消。一是當(dāng)下現(xiàn)房市場不足以支撐未來3-5年的供應(yīng)需求，如果取消預(yù)售則會(huì)造成斷檔期。二是當(dāng)下我國城鎮(zhèn)化至少還需要20年才能完成，仍需開發(fā)商滾動(dòng)拿地建設(shè)。

商品房預(yù)售制，歷來飽受爭議。尤其是2021年房企債務(wù)壓力下，一些期房問題引起了“損害購房者合法權(quán)益”的問題，是值得關(guān)注的。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，“改革還是要推進(jìn)的，房地產(chǎn)市場從高速增長到中高速增長，類似期房制度未來也會(huì)面臨調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)需要尤為關(guān)注。”

取消預(yù)售制的建議，能否根治“交房難”現(xiàn)象，唯有交給時(shí)間去檢驗(yàn)。但不論預(yù)售制度改革程度如何，都應(yīng)保護(hù)其合法權(quán)益，避免買房糾紛的發(fā)生。

標(biāo)簽： 收房即維權(quán)期房變欺房預(yù)售制度下的業(yè)主維權(quán)之路