“碧恒萬”的時代成為過去后，保利終于躋身行業前三。回顧2021年全年，保利不管是全口徑還是權益口徑，銷售排名還排在行業第四，碧桂園、萬科、融創之后。

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根據財報，2022上半年保利實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.1%；實現凈利潤149.24億元，同比增長1.6%；歸屬母公司凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。

毛利率呈下行趨勢，報告期內為25.55%，同比下降6.95個百分點，但仍處于行業較高水平。比如以穩健著稱的中海、龍湖上半年毛利率分別為23.5%、21.3%。

上半年銷售下滑26.29%

在4月21日2021年度網上業績說明會上，新科保利發展董事長劉平曾表示，公司提出“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

不過上半年受市場下行影響，保利銷售規模同比出現下滑，報告期內實現簽約金額2102.21億元，同比下降26.29%；實現簽約面積1307.31萬平方米，同比下降21.78%。

在核心城市貢獻度上，保利38個核心城市銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。保利在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。

半年報指出，政策支持力度與頻次加大一定程度上起到了穩市的作用，但市場的回暖僅以核心城市核心區域為主，多數地區銷售去化仍存在較大壓力，市場分化進一步加劇。

在土地市場，保利的拓儲規模也有所下降。

2021年上半年，保利共計新增84宗地，總拓展成本963億元，新增全口徑建面1651萬平方米。2022年上半年數量則縮減為37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。

不過在行業內相比，保利上半年的拓儲規模仍處于領先位置。據中指院統計，上半年拿地面積上保利位列行業前三。在2021年業績發布會上，管理層曾表示全年投資計劃是3650億元，整體的拓展邏輯還是質量重于數量，確保持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤。

關于投資戰略，保利回歸一、二線核心城市，且主要集中于這些城市的成熟區域。報告期內，一、二線城市、38個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點。報告期內，新增住宅貨量占比94%，同比提升8個百分點。

一年內到期的債務占比21%

債務結構方面，截至報告期末，保利扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為64.14%、現金短債比為1.41，均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

債務期限結構也處在合理水平，截至報告期末，保利發展有息負債規模為3635億元，一年內到期的債務占有息負債比重為21%，短期償債壓力可控。

資金回籠率相比去年同期也有所提高，報告期內實現回籠金額1995億元，回籠率為94.9%，2021年上半年為89.6%。同時，在手貨幣資金1571億元，占總資產比重為11%。

報告期內發行公司債65億元、中期票據75億元，平均融資成本僅3.09%。其中，公司5月發行的3年期中期票據、8月發行的3+2年期公司債票面利率均僅為2.80%，分別創公司發行同類產品的歷史最低利率。銀行端貸款利率下降，報告期內新增貸款平均成本較去年末下降37個基點。截至報告期末，公司有息負債規模為3635億元，綜合融資成本約4.32%，較去年末下降14個基點。

標簽： 報告期內 個百分點 同比增長